海昌极地海洋世界2010年营销计划部署湖北合富辉煌房地产顾问有限公司09-12-04主要内容1、2010年项目营销节点部署2、项目2010年入市价格预期3、2010年资金回笼预测4、项目一期F地块工程分期要求5、2010年推广费用预算1、2010年营销节点部署1.最新工程节点回顾海洋馆桩基现场售楼部取得预售条件海洋馆开业施工完成开放10.0210.0510.0811.022.2010年营销节点部署G1/G5外展点开放现场售楼部开放示范样板区开放项目开盘加推高层10.0310.0510.0710.0910.10说明：项目在2010年9月开盘所推产品需融合了花园洋房和高层产品，在保证项目良好的价格走势的同时，丰富项目的产品线；3.2010年营销推盘计划序号所推时序所推楼栋所推套数所推面积面积比例12010-9-5H7/H8/H9/H13/H14/H1519222047.5682%/H10/H11/H12/H16/H17G2/G626424648.3622009-10-16G1/G58610145.7618%合计//54256841.68100%2、项目2010年入市价格预期1.定价原则根据市场情况及推货策略的探讨，制定原则如下：?多层可售面积有限，同时作为项目稀缺产品，考虑后期价格走势空间；?高层产品作为一期F地块重点，采用稳健的价格策略；由于市场比较定价法是依靠市场特点为基础的一种定价法，所得出的价格比较接近市场的发展状态，容易被消费者所接受，对此，在成本利润方面尚未知的情况下，我们对本项目产品选用了相应的市场比较定价法。2.多层价格测算?竞争项目遴选项目巢上城美联奥林匹克升华现代城泰跃金河地址盘龙城露甲山路常青花园公交总站环湖路以西环湖路5号后类型多层花园洋房多层多层销售率二期多层60%尚未开盘二期多层已售50%二期多层销售40%成交均价3800500041004200（元/㎡）?竞争项目与本项目类比评分案例巢上城美联奥林升华现代城泰跃金河极地海洋世界匹克交易情况修正100/100100/100100/100100/100100交易日期修正90/10090/10090/10090/100100区域因素商业繁华7108810修正度土地利用9109910度交通条件8109910公共服务899910配套环境卫生999910发展规划8109910基础设施898810娱乐文化898810潜在灾害899910影响街道条件899910合计81948787100比例100/87100/94100/87100/87100/100个别因素新旧程度1010101010修正建筑结构91091010小区环境9109910规模设备设施9109910平面布置9109910楼层9109910朝向通风1010101010形象91091010合计7480747680比例80/7480/8080/7480/7680/80?竞争项目权重及本项目价格预估项目交易交易情交易区域因个别因修正单价权重权重价均价况修正日期素修正素修正格修正巢上城3800100/10090/10095/8780/7439524%158.08美联奥林匹克5000100/10090/10095/8780/80522090%4698升华现代城4100100/10090/10095/8780/7443443%130.32泰跃金河4200100/10090/10095/8780/7643263%129.78武汉极地海洋世界5116.18本项目多层花园洋房2010年9月份入市价格在5100元/㎡，多层产品销售均价按照5200元/㎡计算。具体执行价格需根据市场变化调整，我司在开盘前一个月提交；3.高层价格测算?竞争项目遴选项目同安家园美联奥林匹克领袖城翠堤春晓地址后湖新区幸福大道北侧常青花园公交总盘龙城开发区管委会对面金银湖金墩出口站后类型小高层/高层多层、小高层小高层、高层多层、高层交易情二期销售率60%元月开盘二期销售40%四期已推销售65%况成交均5200470035004200价（元/㎡）?竞争项目与本项目类比评分案例同安家园美联奥林领袖城翠堤春晓极地海洋世界匹克交易情况修正100/100100/100100/99100/101100交易日期修正90/10090/10090/10090/100100区域因素商业繁华11119910修正度土地利用9991010度交通条件111110910公共服务1111101010配套环境卫生910101010发展规划1110101010基础设施1110101010娱乐文化1110101010潜在灾害910101010影响街道条件1112101010合计1041029898100比例100/104100/102100/98100/98100/100个别因素新旧程度109101010修正建筑结构1010101010小区环境101091010规模设备设施101091010平面布置9991010楼层1010101010朝向通风1010101010形象91091010合计7878768080比例80/7880/7880/7680/8080/80?竞争项目权重及本项目价格预估项目交易均交易情交易日区域因个别因修正单价权重权重价价况修正期修正素修正素修正格同安花园5200100/10090/100100/10480/7849745%248.7奥林匹克4700100/10090/100100/10280/78478975%3591.75领袖城3500100/9990/100100/9880/76375615%563.4翠堤春晓4200100/10190/100100/9880/8040655%203.25武汉极地海洋世界4607.1高层价格2009年预计在4600元／㎡，高层产品的销售均价按照4700元／㎡计算。具体执行价格需根据市场变化调整，我司在开盘前一个月提交。4.叠加别墅价格测算?竞争项目遴选项目山水龙城金银湖别墅罗纳河谷万科高尔夫城市花园类型连排别墅叠加连排别墅叠加交易情况三期连排销售98%连排销售70%连排销售60%连排销售70%成交均价7200550062007200?竞争项目与本项目类比评分案例山水龙城金银湖别罗纳河谷万科高尔极地海洋世界墅夫城市花园交易情况修正100/100100/100100/99100/100100交易日期修正90/10090/10090/10090/100100区域因素商业繁华99101010修正度土地利用910101010度交通条件910101010公共服务910101010配套环境卫生1010101010发展规划910101010基础设施91091010娱乐文化910101010潜在灾害1010101010影响街道条件91010910合计92999999100比例100/99100/99100/99100/99100/100个别因素新旧程度1010101010修正建筑结构1010101110小区环境1110111210规模设备设施1110111110平面布置1311121110楼层1211121110朝向通风1010101010形象910101210合计8682868880比例80/8680/8280/8680/8880/80?竞争项目权重及本项目价格预估项目交易均交易情交易日区域因素个别因修正单价权重权重价价况修正期修正修正素修正格山水龙7200100/10090/100100/9980/86618720%1237.4城金银湖5500100/10090/100100/9980/82495025%1237.5别墅罗纳河6200100/9990/100100/9980/86550035%1925谷万科高7200100/10090/100100/9980/88612020%1224尔夫城市花园武汉极地海洋世界5623.9本项目叠加入市价格在5600元/㎡，以上价格为叠加别墅预计在2010年下半年推出时的价格预测；具体执行价格需根据市场变化调整，我司在开盘前一个月提交。3、2010年资金回笼预测1.花园洋房（首推货源面积约22047.56㎡）按照5200元/㎡计算，2010年春节前销售1.5万平米，回笼资金5200元/㎡*15000㎡=78000000元；2.高层住宅（首推货源面积约34794.12㎡）按照4700元/㎡计算，2010年春节前销售2万平米，回笼资金4700元/㎡*20000㎡=94000000元3.回笼资金总量为78000000+94000000=172000000元4、项目一期F地块工程分期要求1.基于大盘开发的需要，一期F地块所有楼栋2010年3月全部动工，高层地下室部分同期展开；2.现场展示中心在2010年5月交付使用，示范商业、示范外园林同期使用；3.H7-H17共11栋花园洋房区域的示范区（示范内园林及样板间）在2010年8月完工；（样板间考虑H10楼的N1/N2/N3/N4四种户型）4.高层G1/G5/G2/G6在2010年9月初取得预售条件；5.G3/G7/G4/G8四栋高层的主体工程施工设定在2011年，能保证在2011年5月前后取得预售即可；6.H1-H6共6栋花园洋房和V1-V6共6栋叠加别墅的园林景观施工时间设定在2011年2月展开；5、2010年推广费用预算设定2010年全年营销推广费用的原则：1.大盘形象的考虑；在项目入市初期需要媒体推广采用大城覆盖战略，建立良好的市场形象；服务于后期的价值提升；2.项目二期、三期、四期的持续开发在一期良好的市场形象基础上，通过良好的口碑和广告持续投入来保持市场热度；2010年，海昌极地海洋