纲要——第一部分环境分析第一章：阜阳基本概况一、阜阳地处及国民经济概况二、阜阳城区概况三、阜阳经济四、阜阳人口及消费力五、阜阳城区规划发展趋势六、小结第二章：阜阳城区房地产发展概况一、城区房地产发展概况二、城区房地产重点个案调研三、小结第三章：本地商业布局及行业发展概况一、本地商业布局二、本地商业销售、租赁价格状况三、本地商业动线延伸及发展趋势四、商圈布局对于项目的影响五、娱乐行业总体分布及现状六、本地商业状况总结第四章：本章节综述第二部分项目情况简析第一章：项目地处概述一、项目地处二、环境分析三、特质概述第二章：项目体量第三章：建筑风格第四章：项目特质综述第三部分项目SWOT分析一、优势点二、劣势点三、机会点四、威胁点五、SWOT优势及难点综合六、SWOT对策第四部分项目定位第一章：案名定位第二章：住宅开发定位一、市场定位点二、产品定位三、客户定位四、产品建议第三章：商铺定位一、产品定位二、客户定位第五部分项目推广第一章：营销推广策略第二章：项目广告推广第三章：活动推广正文：第一部分环境分析这一部分将重点分析项目所处大环境，对城市概况、区域划分、居民消费力消费习惯、房地产行业发展状况等进行深入调研和分析，了解整体环境对于项目的制约及推动力。我们需要通过对我们所在区域的深入了解，分析地域特点、居民的各种消费特征，得出我们在这一环境中所处的位置，以便于我们能够在推广中，结合本地市场的特征，准确地进行项目定位，并采取合理的方式进行推广宣传工作，趋利避害，建立品牌。第一章：阜阳基本概况1、阜阳地处及概况阜阳市位于皖西北的黄淮大平原南端，面积９７７５平方公里，人口８６５万。辖颍州、颍东、颍泉三区和太和、临泉、阜南、颍上四县以及县级界首市，全市共计７４个乡、１０５个镇、４０１８个行政村，耕地面积５８．５万公顷，是安徽省人口最多的城市是全国重要的劳务输出基地。阜阳交通便捷，四通八达。京九铁路自北向南贯穿全境，与商阜、漯阜、青阜、阜淮四条铁路在境内构成“米”字型框架，直接与陇海、京广、京沪等铁路干线接轨，形成八线引入、五路交汇的铁路网，京九铁路阜阳编组站是京九线上最大的铁路枢纽。4C级阜阳民航机场可起落大中型客机，已开通合肥、北京、上海等航线。东连京沪高速、西接京珠高速的界阜蚌高速公路一期工程竣工，二期工程正在建设；山东东营至香港高速的重要组成部分阜六高速公路将于2006年建成通车；合阜高速公路也将在“十五”期间建成通车。境内淮河、颍河、泉河、茨淮新河等六条航道可入江达海，是中原通往华东的水运要塞。二、阜阳城区概况阜阳市城区面积３８．６平方公里，总人口900万人，城区人口７８．６万人。阜阳城区规模不大，由颖州路、人民路、清河路及西二环路构筑了整个城市的内部结构，到目前阶段，城区建设规模不断扩大，建设水准也在不断提高；自2000年开始，阜阳市城区建设如火如荼，城市规模不断扩大；逐步形成了以颖州路、人民路核心圈，以人民东路、西二环路构筑的西部发展圈，以清河路、颖州路为代表的南部核心圈；这三个圈层形成了阜阳目前相对中心的城区布局。从整体布局看，阜阳市仍以颖州区为为主要城区范围，北区及东区的发展相对滞后，目前阶段，南区（南二环路沿线）的发展也逐步走上规模，但也属于颖州区范畴。三、阜阳经济阜阳历史悠久，人文蔚盛。商周时期，即建立了胡子国,秦代始置汝阴县，北魏孝昌四年（公元523年）置颍州，隋设汝阴郡，宋设顺昌府，清雍正十三年更名为阜阳。中华人民共和国成立后，设立阜阳地区专员公署。1996年2月26日，经国务院批准，撤消阜阳地区，设立地级阜阳市。阜阳经济快速发展，综合实力逐年增强。改革开放以来，特别是1992年以来，阜阳经济步入了快速发展的轨道，对外开放不断扩大，城乡面貌日新月异，人民生活水平逐步提高，各项社会事业全面发展。轻工、纺织、机械、化工、食品、医药工业等已成为阜阳经济崛起的支柱行业。优越的投资环境，使数百家“三资”企业、近千家内联企业如鱼得水，蒸蒸日上。阜阳的经济发展软环境日趋完善。市委、市政府下大力气治理经济环境，专门设立行政服务中心，实行一站式服务，简化办事程序，提高行政效率，2003年全市共引进市外资金24.5亿元，招商引资实现了良性循环。阜阳发展潜力巨大，前景美好。未来5至10年，阜阳人将按照“优化一产、强化二产、繁荣三产”和“建设皖西北中心城市”的总体思路，努力把阜阳建成区域性的优质安全农产品供应中心、加工制造业中心和现代商贸物流集散中心。四、阜阳人口及消费力阜阳市城区面积３８．６平方公里，总人口900万人，城区人口７８．６万人。改革开放以来，阜阳人民解放思想，脚踏实地，锐意进取，开拓创新，社会经济发展迅速，基础设施日臻完善，综合实力逐年增强。2004年，全市完成国内生产总值263.3亿元，财政收入22.3亿元，社会消费品零售总额130.8亿元，城乡居民储蓄存款余额359.7亿元。当前，阜阳正以皖西北中心城市、中国铁路新枢纽、国家农副产品基地和中原商品大市场的崭新形象崛起于中原华东之间、纵横于京九陇海之上。2005年，生产总值突破300亿元。在国家宏观调控大背景及遭受多种自然灾害的情况下，我市经济继续保持了两位数的快速增长，物价涨势趋缓，经济运行的稳定性提高。初步核算，全年全市生产总值324.6亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，与上年增长速度基本持平。其中，第一产业增加值104.7亿元，下降2.3%；第二产业增加值95.4亿元，增长25.1%；第三产业增加值124.5亿元，增长11.3%。全年GDP分季度增幅呈逐渐提升势头，是近几年波动幅度最小的一年，整体经济发展既快又稳。固定资产投资突破100亿元。随着“6611工程”的大力实施和招商引资力度加大，去年全市固定资产投资在上年较高基数上继续保持强劲增势。全年全社会固定资产投资达到126亿元，比上年增长37%，增幅比上年提高13.8个百分点。其中，城镇固定资产投资87.6亿元，增长44.8%；50万元以上项目投资69.7亿元,增长47.6%，房地产投资17.9亿元，增长35.0%。农民人均纯收入突破2000元。去年全市认真贯彻中央1号、省委3号文件精神，落实“一免三补”等支农惠农政策，大力实施农业产业化“1313”龙头进位工程，虽然农业生产受灾较重，但农业和农村经济依然稳定发展，农民收入稳定增加。农民人均纯收入2085元，增长5.0%。外贸进出口总额突破1亿美元。随着我市对外开放步伐的加快，进出口贸易日显活跃。全年进出口总额1.3亿美元，比上年增长58.8%。其中，出口0.7亿美元，增长5.6%。实际利用外资突破4000万美元。随着强化招商引资措施的进一步落实，在各级各部门的共同努力下，全市招商引资取得新成果。全年实际利用外资4392万美元，比上年增长58.6%。特别提出的是，在消费力的发展上，阜阳近年的发展近乎迅速，各种娱乐业的发展如雨后春笋般迅速崛起，且消费价格均不低于省城水平，人流如织络绎不绝，表明了阜阳居民在消费观念上的改变也是非常迅速的。五、阜阳城区规划发展趋势城市总体规划期限为２００４年至２０２０年，城市规划区是城市市区、近郊区以及城市行政区内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域，规划区总面积为９７４平方公里。规划按照区域协调发展、促进经济增长和社会进步、规划连续性、可持续发展以及城乡协调发展的原则，专题研究城市发展的关键问题，前瞻城市发展目标，整合区域定位、产业选择、城市空间发展等各种规划思想，全面“梳理”阜阳，优化城市空间布局，完善城市功能，力争把阜阳市建设成为能带动皖西北全面建设小康社会的现代化中心城市。规划由安徽省城乡规划设计研究院和阜阳市城乡规划设计院共同编制。六、阜阳基础情况综述根据以上分析，阜阳市本地基本经济状况可做如下结论：（一）经济水平不断提高从阜阳今年国民经济（GDP）发展速度，阜阳近年的经济水平是在不断提高的，2004年，全市完成国内生产总值263.3亿元，财政收入22.3亿元，社会消费品零售总额130.8亿元，城乡居民储蓄存款余额359.7亿元。到2005年生产总值突破300亿元，增长较为迅速；各种招商引资政策的推动和落实，使得阜阳在吸引外资进驻本地市场中，起到了重要的作用，实际利用外资突破4000万美元，对于阜阳经济的发展起到了重要作用；1、工业生产增势强劲，效益水平明显提高。随着强力推进主攻工业战略的实施，去年，工业生产捷报频传，总量迅速扩张，增速逐月攀升，自7月份全市规模以上工业生产增幅开始超过全省平均水平，下半年平均月增幅保持在25%以上，近两个月增幅超过了40%，与此同时，企业效益也达到了历史上的最好水平。全年实现工业增加值70.9亿元，比上年增长23.1%。其中，规模以上完成工业增加值49.2亿元，增长27.8%，增速比上年提高21.6个百分点。在规模以上工业增加值中，国有控股企业增长21.6%；重工业增长30.9%，轻工业增长24.7%。全年规模以上工业企业实现利润10.2亿元，增长92.1%。衡量工业企业整体效益水平的工业经济效益综合指数达到162.6%，比上年提高了52.0个百分点。2、规模养殖发展迅猛，拉动畜牧业稳定增长。去年全市生猪规模养殖已占出栏量的13.1%，比上年提高8个百分点；牛规模养殖占6.1%，比上年提高2个百分点，家禽规模养殖占36.6%,比上年提高了13个百分点。规模养殖的迅速发展，抵消了家畜家禽千家万户散养下降的影响，保持了畜牧业的稳定增长。全年牧业增加值34.4亿元，增长6.6%，肉类总产量51.1万吨，比上年增长6.2%。3、消费市场持续繁荣，城市居民收入增长较快。随着近两年我市经济形势的好转，居民收入的提高，消费环