宁波好阳光”东方广场”项目市场服务报告天启&开启机构2007报告结构:第一部分宁波市场2006年度综述第二部分现有市场情况1.住宅市场更新2.商业市场更新3.写字楼市场更新第三部分房博会相关情况第一部分宁波市场2006年度综述宏观政策环境3月5日，政府工作报告指出进一步宏观调控；3月31日，出台《宁波市新建建设项目用地复核验收办法》；4月28日，上调房贷利率0.27个百分点；5月17日，国六条；5月29日，“十五条”；5月31日，二手房营业税征收；7月6日，《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》；7月12日，《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》；7月24日，外资限炒令；7月24日，建立国家土地督察制；7月26日，强征二手房转让个人所得税；8月1日主题：土地出让规范正式施行；9月4日，规范外资购房；9月5日，国务院关于加强土地调控有关问题的通知》；9月25日，《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》；11月16日，市国土资源局基准地价调整；11月20日，《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》；11月30日，《关于各地区贯彻落实房地产市场调控政策情况的通报》；12月6日，《全市住宅工程结构实体检验和质量分户验收管理规定》；12月24日，《宁波市拆迁集体所有土地房屋价格评估办法》；12月18日，别墅、高尔夫球场被禁止供地；整体市场-房地产投资宁波市历年房地产投资比较名称2003200420052006投资额（亿元）184.3234.4258.2313.1增长率（%）46.327.1810.221.3?全年完成投资313.1亿元，较2005年增长21.3%；?在经历2005年宏观市场调控较大波动以后，整体房地产发展趋于平稳，继续保持旺盛的开发热情。整体市场-供求情况指标面积(万㎡)增幅房屋施工27272.5%房屋竣工682.29.2%商品房销售60119.1%﹡市四区商品房销售240①住宅175②非住宅65商品房销售额326.839.2%?整体市场供求继续保持着比较平稳的增长态势，2006年市区完成商品房销售面积240万平方米，其中住宅销售面积175万平方米，写字楼销售面积33万平方米。整体市场-新盘成交价格情况指标均价(元/㎡)涨幅市区商品房7368.32.4%①住宅6228.52.5%﹡高层6398.42.4%﹡多层4906.12.5%﹡商住两用6140.72.0%﹡别墅12246.43.1%②非住宅9816.32.0%﹡商业用房13442.52.2%﹡办公楼7662.01.8%﹡车库、车位7415.42.2%等?各类型的物业都保持着比较均稳的上涨态势；?房地产市场发展进入一个较为理性的时代。整体市场-新盘成交价格涨幅情况房地产价格涨幅18%16%16.4%16.6%14%13.9%12%10%8%6.7%6%4%2%2.4%0%2002年2003年2004年2005年2006年?自2004年国家相继出台各项宏观调控政策以后，整个市场成交均价增幅连续三年保持下降趋势，2006年市只增长了2.4%。究其原因主要有以下几点：1．宏观调控政策在一定程度上限制消费者的购买热情；2．郊区项目的大规模开发，拉低了整个市场成交均价；?房价并未如部分消费者所预期的下跌，而是稳中有升，只不过涨幅减缓。商品房价格变动影响因数①宏观经济良好走势为房地产市场发展提供了基础。国家统计局公布的中国综合实力排序中，宁波在284个地级以上城市中居18位，2006年地区生产总值年均增长继续保持了2位数的增幅。国民经济的稳步增长，给百姓生活带来稳定，减少了居民后顾之忧，增强了按揭购屋意愿，为房地产市场创造了必要的条件。②居民收入水平稳步提高给房价稳步上升注入动力。2006年市区居民人均可支配收入为19674元，同比增长13%，城市居民收入增幅已连续两年超过了房价的涨幅。老百姓用于住房实际需求能力大大加强，购买力和潜在需求的结合产生了有效需求。③城市化进程的加快推进和扩大了居民的住房需求。城市化的推进加快提高了城市发展的承载力以及对外吸引力，城市品位大大提高，相应地房价得到提升，而城市功能由生产型向服务型转变，将进一步增强城市的辐射和集聚能力，推动房价的上升。④政府政策性措施的集中出台压缩了房价变动幅度。2006年，国家对房地产市场的宏观调控政策接连出台，对各地房地产市场都产生了深远影响，从目前房地产市场本质看，中国的房地产市场作为一个政策市场，受政策因素的影响还非常大。整体市场-二手房情况186200161660001515600014141458491258001211567310557756009988544453905400534953635348665335530965293520045000204800123456789101112成交面积(万平方米)成交价格(元/平方米)?从成交面积上可以看到，政策调控对楼市只有较短期的影响，在两三个后便恢复到了正常或接近正常的水平，这也在一个程度上说明宁波楼市对政策调控适应度较高，健康度较好；?与成交面积随政策调控波动的时候，二手房的成交均价出现了一个稳步上升的趋势，并没有出现大跳水的现象。整体市场-土地市场180016001640.661400120010001022.16800645.25642.17662.05600620.67578.44548.75559.33400311.95200200.9243.530123456789101112土地出让面积(亩)?2006年宁波四区共出让成交土地97幅，共计7466亩（497公顷），其中9月到12月成交土地3967亩（264公顷），占到全年的一半多；?2006年出让的住宅用地实际成交价格要远远高于出让前公布的底价；土地市场小结1.当前市场中，已出让尚未形成有效房源供给的存量土地总量不多。考虑到征地拆迁等客观问题影响土地的开发进度，预计这些存量用地要形成有效房源供给需要2-3年的时间，短时间内市场中不太可能出现大批量集中放量供给的现象。2.宁波的普通住宅用地供应量呈逐步放缓的趋势。宁波本身住宅项目已经不多，由于2004年推出住宅用地较充足，因此两年后的今天楼盘的供应量颇有井喷之势，到明年上半年楼盘的供应量将会相应地逐步减少。3.2005年、2006年住宅用地供应均较少，因此一旦有住宅用地推出，因此必是一阵疯抢，价格一步步迫高。4.继金地、中海之后、绿城之后，国内房产领军企业万科、华润、合生创展也在宁波拿下土地。面对外来大型开发商的竞争，今后宁波本地企业拿地将更加困难，资源重组势在必行。5.今年土地出让情况出现了头轻脚重的突兀现象，1-8月份成交的土地还不如后三个月成交的土地，原因临近年底，不少企业2005和2006年上半年拿地状况都不是很好，拿地愿望迫切。6.2007年1月1号起实施的对国有出让土地款项重新分配原则，导致从9月份开始，宁波的土地市场再次出现热情澎湃局面，成交量和成交价格一再上升。整体市场总结?宏观调控政策对于宁波市场的影响在逐步退却，房地产市场继续保持着合理发展的态势，供求情况、价格等都获得稳步增长；?自住型需求仍是市场主流需求；?土地供应还不能完全适应市场需要，可供房地产开发的土地供应量总体上偏少，不断创新土地成交新高；?新建商品住房供应结构性矛盾仍然存在，市场供应房源仍以大户型居多，增加了中低收入家庭和被拆迁居民家庭购房难度；?经济适用住房和廉租房供应量偏少，住房保障制度有待继续完善；后市展望?继续2006年平稳走势；?开发商拿地热情恢复；?调控政策进一步落实年；?供大于求的局面难以改变；?中小户型供应挤身楼市主流；?大户型供应依然活跃；?宁波楼市迈入品质化时代；?商业地产引领城市发展；?别墅项目成为楼市亮点；?写字楼市场形势严峻；?城市房地产新版块不断出现，区域开发进步加强。第二部分现有市场情况更新?住宅市场?写字楼市场?商业市场住宅市场情况更新概述?继续保持着较为旺盛的市场需求；?受一级市场影响，多个板块商品房市场价格获得较大上涨；?郊区板块开发进一步深入；?中小户型项目不断出现，并受到市场追捧；?商品房精装修逐步走入大众视线；?高性价比产品继续引起市场关注；现有住宅项目情况项目名称价格销售情况项目名称价格销售情况万科金色水岸10000左右/明天广场//银慧家园//荣安天鹅湖//奥林80//盛世天城6500-7000/百隆东外滩花园//东城美墅//天赐家园7500/荣安和院6200/都市港湾//世纪花园6800/青年才郡490082%甬港豪庭//汇豪天下160003%锦江花园580078%西堤阳光4800-500078%日湖家园//ART蓝湾650017%东湖观邸8000-1200092%江南一品排屋700082%慈湖逸墅4000-500064%皇冠花园5500/八方锦苑380057%东方威尼斯二期950033%新星都市500067%都市森林10000(余90%绿园10000/下)古城新境340044%格兰春天5000/800074%天合家园650089%学府1号570027%项目名称价格销售情况项目名称价格销售情况风格城市(华泰四期)//缘园//日湖花园800080%阳光天地331524%景家园二期6500余1套香榭丽洲//柳逸花苑1950037%邻里花园5400尾盘华润置地东钱湖项目//皇都香溪园//西城·十二庭院520094%九五花园600072%雍景苑（新推量）4300-470032%钱隆山庄1500030%宾果花园550081%外滩花园1000091%亲亲家园570078%明仕丽庭3100尾盘日湖琴云780086%盛世华城5500尾盘