东南花城项目策划案第一部分项目概况2005年３月，漳浦县国土资源局举行公开挂牌活动，出让该县绥安工业园生活配套用地的使用权，漳州发展于３月１０日以7000.392万元（不包括城市基础设施配套费）竞得该地块。项目北临浦兴路，南靠工业南路，西接工业东路，东临印石路（注：以上均是最新名称）。规划中还有一条宽达24米的大亭路将纵贯南北，与现有的舟亭路相接；南面的12米宽的工业南路规划建设也正在招标中，近期这两条路都将开工。该地块总用地面积277795平方米（合416.69亩），开发程度为“三通一平”，用途为二类居住用地，土地出让年限分别为：商业用地40年，居住用地70年。其中，1号单元地块面积149325平方米，建筑密度35%，容积率1.8，绿地率30%；2号单元地块面积128470平方米，建筑密度38%，容积率1.8，绿地率30%。1、项目区位评估本项目位于漳浦县城――绥安镇北部，地处生活区与工业区交界处，具体位置如图所示：第一节　漳浦印象走马漳浦，可以感觉这是一个极具地方特色而又充满活力的县城，山有佳珍、海富特产，悠久的农耕文明，浓郁的工业氛围，日渐完善的基础设施，以及市场经济大潮导引下，逐渐崭露出来的种种时尚、潮流气息，无不告诉我们：一个潜力无限、日新月异的宜居之城，正在构建；打造城市化新型农村的号角，已经吹响。拥有各种得天独厚优势的漳浦，正在面临新的腾飞机遇。?关键词：区位优势?关键词：花果之都?关键词：水产之乡?关键词：文化之城?关键词：发展之城?关键词：区位优势漳浦县素有“金漳浦”之称，地处厦门、汕头两个经济特区的辐射带之间，海陆交通四通八达，国道324线、省道漳云线、漳诏高速公路贯穿全境，漳浦至厦门、汕头均在１小时左右可到达。因此可以说，漳浦同时坐拥两个机场，堪称厦门、汕头的后花园。漳浦海上运输有旧镇、下寨、下土安等港口码头，其中旧镇码头是我省对台贸易停靠点，可通航直达上海、广州、香港、台湾；水深22米、可建设32个5000—20万吨级码头的天然良港古雷港及其近100平方公里平坦腹地的规划建设已经中国国际咨询总公司规划论证，正在对外招商。漳浦的区位优势正日趋凸显。?关键词：花果之都漳浦属亚热带海洋季风性湿润气候，平均气温21℃，雨量充沛，是个天然大温室，“扁担入土也能开花”，适宜各种农作物生长。漳浦水果年产量居全国25位，全省之冠，被评为中国的“龙眼之乡”、“荔枝之乡”、“芦笋之乡”、“花木之乡”，50沙西镇被评为“中国榕树盆景之乡”、盘陀镇被评为“中国茶文化镇”。驱车行进在国道324线，两侧的百里花卉走廊果然名不虚传，连空气都弥漫着花草馥郁的芳香，令人迷醉。1999年以来，漳浦县马口的花博园，已经连续举办了六届海峡两岸花卉博览会。如今，位于马口的闽南花卉批发市场已成为福建的一个主要花卉集散地，每天都有来自全国各地的客商采购花卉。根据规划，到2010年，全县花卉种植面积达到6万亩，年实现花卉销售额达8亿元。花卉产业已经成为漳浦县经济发展的一个重要产业。?关键词：水产之乡漳浦县具有得天独厚的水产养殖环境，拥有216公里长的海岸线、27个港湾、3.4万公顷海滩，水产年产量30万吨，居全国第20位，是我国东南沿海主要海产品生产县之一，被福建省列为“科教兴海示范县”。漳浦的浅海滩涂养殖数量之巨、品种之多，几乎已达到饱和开发和利用养殖的程度，精品开发也越来越多。在漳浦转上一圈，可以发现那些寻常百姓餐桌上难得一见的“贵族产品”鲍鱼，在这里屡见不鲜。城镇里酒楼饭店林立，“海鲜”字样的招牌随处可见，每当华灯初上，整条街便人头攒动、笑语喧哗，仿佛每家都座无虚席。鱼米之乡物质的丰庶，由此可见一斑。?关键词：文化之城漳浦山川秀丽，名胜古迹众多，旅游潜力巨大。有人形象地概括为“五个一”：北有一枝花（花博园），西有一杯茶（茶博园），东有一个园（以林进屿为主的漳州滨海火山地质公园），南有一幅画（六鳌抽象画廊），中间还有一个堡（国家文物保护单位赵家堡）。漳浦迄今已有1300多年历史。文化底蕴深厚，民俗风情多姿，是福建的重点少数民族县（畲族）。历代名人辈出，尤以被誉为“旷世伟人、全闽师表”的明代著名学者、教育家、书法家、理学大师黄道周为代表。漳浦还是中国民间剪纸艺术之乡，剪纸艺术在民间广泛流传，不仅各种民俗活动少不了剪纸，平时家居休闲也寄各种悠思于剪纸中，它甚至走入现代设计的广阔天地，在产品包装设计、商标广告、室内装潢、服装设计、书籍装帧、邮票设计、报刊题花、连环画、舞台美术、动画、影视等各个方面都有她的倩影；她也走向世界，名扬四海，成为全人类的文化财富与艺术瑰宝。今年3月，投资6.2亿美元、占地2万亩的红楼世界南城基地项目也相中漳浦，也印证了漳浦作为宜居之城的人文价值。随着经济的发展，漳浦这个小县城也日渐呈现出信息时代所特有的年轻、时尚的潮流气息新建建筑物的外形和色彩，开始追求新鲜多样；摩托常在街头呼啸而过，流行音乐声声入耳；在省城不多见的高档台球桌在此却并不稀罕，锃亮的外观，考察的用料，令人赞叹；进入网吧聊天沟通的不乏其人；豪华的婚纱影楼时有所见，另类的“美甲坊”令人称奇，时尚的“e时代生活坊”琳琅满目……可以说，生活在花果之乡、鱼米之乡、人文之乡的漳浦人民，是既有口福，又有眼福，无比幸福。?关键词：发展之城一个城市的发展，离不开其所处的区域经济环境。随着经济全球化和区域经济一体化进程的加快，未来的竞争已经不是城市之间的竞争，而是围绕中心城市的经济区之间的竞争。目前世界范围内已经形成以纽约、芝加哥、东京、伦敦、巴黎五大强竞争力城市经济圈。而我国也明显形成了以中心城市为轴心的长江三角洲和珠江三角洲、环渤海湾等三大经济区域。2004年7月，《厦漳泉城市联盟宣言》的签署，以及2005年6月起将在厦漳泉三地每年轮流举办的闽南人居环境展示会，昭示着闽南金三角经济圈今后的相形协作、共享资源和优势互补将得到大大加强。地处厦门、汕头两个经济特区的之间的漳浦，更可同时受到“闽南金三角经济圈”和“粤港经济圈”的辐射，其所面临的快速发展机遇，必将在不久的将来，得到极大的提升。第二节区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况2004年漳浦县GDP为85.1亿元，比增13.3%；财政收入2.03亿元；城镇居民人均可支配收入7646元，农民人均纯收入4223元；城乡居民储蓄存款18.2亿元。2、项目所在地房地产市场总体供求现状　　漳浦县商品房发展历史很短，起点也比较低，我们可以通过存量商品房和近几年将向推向市场的增量，及其全县人口家庭，来对供求关系进行简单的判断。A.　其他开发商（数字不含漳州发展，下同）2004年前开发量：49万平方米2005年：16万平方米2006年：12万平方米2007年：24万平方米B.　漳州发展：50万平方米A+B总计，至2007年供应量大致为151万平方米。当然，以上数据不包括目前无法掌握的今后拍卖地的数量、以及开发的节奏（据了解，未来五年国土局可能还有1500多亩地拍卖，其中1000亩主要集中在东部及南部，其他500亩可能散落于各处），只是一个简单的判断方法，便于掌握漳浦大概的供应情况，仅供参考。根据中国住交会上发布的《2003-2004年中国房地产年度报告》，2004年，全国城镇商品房在所有的住房比例占17.01%。而漳浦目前全县81万人，假定以4人为1户，每户平均120M2计算，则全县约有202500户。上述数字表明，至2007年，全县拥有商品房的家庭所占比例：151万M2÷120户/M2÷202500户=6.21%。从这一数字来看，再结合漳浦城镇化、现代化发展的进程来看，可以看出漳浦县商品房目前的发展还有极大空间。3、今后楼市大势判断从国家政治经济宏观大势看，从全国城乡居民对住宅产品的需求看，房地产市场仍将有一个较为长期的发展过程；从漳州市的房地产市场的供求状况和价格水平看，整个漳州楼市不存在泡沫现象；从漳浦县自身历史发展情况和城市化进程的趋势看，漳浦县的招商引资，在推动着全县工业化、农业产业化进程的同时，无疑也推动着城市化进程。随着一座座工业企业的落成，一片片农村土地的合理流转，引发了一批批农村剩余劳动力离开土地进企业当工人。据统计，至2002年漳浦县就已有11.3万农民离开农村住进了城镇，成了城镇市民，这一数字如今仍在不断增加。城镇人口的剧增，又必定刺激着城镇建设，从而加快了全县城市化进程。近3年中，漳浦县城镇建设总投资近20亿元，其中县城投资就有6亿元，房地产市场发展刚刚起步不久，基础仍较为薄弱，未来仍有很大的成长空间。城镇建设已被列入漳浦今后几年工作的三个重点之一（另外两个是临港工业、工业园区），由此也可以看出政府对漳浦房地产建设的扶持态度。据规划，漳浦县城区的面积将由现在的7.8平方公里扩大到17平方公里，建成的新区将成为漳浦新的行政中心、教科文卫中心、中高档商业住宅区，这必将带来大量的商品住房需求。目前漳浦从总量还是品质上，还远不能满足居民对城市化发展的住房需求，漳浦房地产建设在今后几年仍然是大有可为的。与此同时我们也应看到，虽然漳浦目前房价的绝对值与其它兄弟城市相比并不高，但由于漳浦的房价在短期内上涨幅度比较大，在当地经济水平的限制下，房地产价格能否再次经历快速上涨，我们还应谨慎看待。尤其是近2年，漳浦整个县的经济发展速度，与全省其他县级城市相比，有滞后趋势（详见附表），这对于占地400多亩、开发周期至少5年左右的本案来说，绝不能对后市掉以轻心。附表：2002全省县（市）经济发展水平分类表类别县（市）高水平地区石狮、晋江、东山、福清、永安、长泰、惠安中高水平地区长乐、罗源、连江、闽清、龙海、泰宁、邵武、南安、德化、南靖、漳平、闽侯中等水平地区将乐