资料来源：中原商业策划部1.1.按照街道划分从以下图表可以看出，长安街沿线大型商场、购物中心数量相对较多，其次为西单北大街和王府井大街。上述三条街道大型商业物业占北京市整体数量约60%，此三条街道为北京市商业活动最频繁、资讯发布最发达之区域；其余大型商业物业分布较为分散，其所在之相应街道在整体商业市场中所占比重相对较小。图表1：街道划分之主要商圈分布表地区长安街西单北大街王府井大街其它数量125415比例33%14%11%42%42%资料来源：中原商业策划部33%11%14%长安街西单北大街王府井大街其它资料来源：中原商业策划部2.北京商业物业市场供需关系分析随着国民经济的良好运行，居民对消费品的需求开始逐年上升，同时由于房地产市场、商业市场的积极、平稳发展，北京市商业物业市场得到了极大的推动和促进，现阶段北京市商业物业市场总体呈现出供销两旺的局面，商业物业成为置业投资的焦点，市场发展前景较为乐观。图表2：未来几年间北京市商业物业供应量表物业名称地理位置竣工时间供应面积（㎡）王府井百货大楼二期东城区王府井2004100,000太平洋百货西单店西城区西单200360,000庄胜丽晶店宣武区宣武门200345,000大都会商业步行街崇文区两广大街2003-2005300,000中关村西区商业区中关村2003-2005300,000建外SOHO建国门外大街2003-20058,0000菜市口百货商场宣武区菜市口200440,000百强商贸中心朝阳区朝阳门200481,000回龙观购物中心回龙观200458,497LG大厦永安里200450,000银都中心西直门200450,000北京MALL经济技术开发区2005400,000西环广场西直门200591,000中关村国际商场昌平辛庄桥西北角2005200,000中关村文化商厦中关村200580,000金融街四季天地金融街200571,000马甸地区马甸地区2005200,000万柳地区万柳地区200570,000大西洋新城望京200530,000西西工程4号地西城区西单200660,000银泰中心朝阳区大北窑200630,000帅府大厦帅府胡同200630,000财富中心东三环北路200635,000新城国际朝阳区朝外大街200630,000回龙观地区回龙观2006-2010100,000华贸中心朝阳区大望路2005160000北京万达广场朝阳区建国路200580000金地国际花园朝阳区建国路200520000世纪金源购物中心石景山2004680000大钟寺商业广场大钟寺2006350000菜市口国际商城宣武区菜市口2006-2007210000三里屯新天地朝阳区三里屯200434000东华国际广场东城区东直门200668000西单77街西单文化广场200440000京客隆购物中心朝阳区酒仙桥200560000资料来源：中原商业策划部2002-2003年北京市商业物业显示出强劲的发展势头，物业供应量明显大幅上升。总体来讲，目前北京市商业物业市场尚处于高速发展阶段,供给和需求均远未达到饱和状态，预计未来一段时间内市场容量相对较大。同时，在未来北京市商业物业市场需求方面，可以肯定在众多利好因素的推动下，仍将继续保持持续、稳定的需求状况。在2003-2006年间，北京市商业物业市场预计共有约400万平方米建筑面积的各类大型商业面积竣工，2005年将是北京市各类商业面积新增供应量最大的年份，供应量共有149万平方米。新增供应量主要集中在中央商务区，越来越多的商业面积集中在含有写字楼、公寓和酒店的综合项目之中，尤其在中央商务区和中关村地区。同时，北京市未来将出现数量较多的大型购物设施和主题购物街，面积多在15-30万平方米之间。图表3：2003-2006年商业物业供应量分布统计图资料来源：中原商业策划部1425.00%1223.20%1220.00%20.00%1015.60%815.00%668.70%510.00%47.00%9.10%346.90%25.80%5.00%21113.70%00.00%东城区西城区朝阳区海淀区崇文区宣武区大兴区石景山回龙观数量规模比例从上述图表可以看出，未来几年北京市大型商业物业的供应主要分布在朝阳区、海淀区等北部地区，且多集中于商务区中，虽然规模较大，但其锁定的目标客群相对单一，主要是区域内工作的商务人士、周边常驻中高消费群体，其商业发展具有一定的目的性和局限性；同时，虽然此部分物业将分流大量的消费资源，但由于区域的特殊性、距离本项目较远、物业所面对目标人群差异较大等原因，将不会对本项目产生太大的影响。根据北京市商委资料表明，北京市居民人均商业需求面积目前为0.8平方米左右，与国际、国内发达城市商业水平仍存在明显差距，如纽约、东京大概为1.6、1.7㎡，香港约为1.3㎡，上海约为１㎡，按照现阶段北京的经济发展速度、城市知名程度推算，商业需求量应继续迅速扩大。因该说，从总体供应状况角度分析，北京市商业市场除局部区域将出现过剩现象外，整体市场供需关系将继续保持较良好的发展趋势。本项目位于亚奥商圈核心位置，区域周边商业发展并不健全、商业设施缺乏，因此在未来相当长时间内，不会出现局部商业供应过剩的现象，整体发展形势看好。3.北京商业物业租售价格分析3.1.销售价格分析北京市房地产市场、商业物业市场经过98年波谷之后，一直呈现出较好的市场表现，供应量和需求量稳步增长。2001、2002年在申奥成功、加入世贸以及整体良好市场环境的带动下，商业物业市场逐渐进入高速发展阶段。2003年上半年，北京市商业物业市场继续延续上年之发展局面，预计在市场需求不断增长的拉动下将保持较为稳定的高速发展趋势。同时由于部分产品逐步积累，在未来一段时间内可能出现大面积物业供应，形成一定的市场压力，但商业物业市场总体售价将不会受到太大影响。图表4：1998-2003年商业物业总体售价走势图199819992000200120022003销售价格根资料来源：中原商业策划部据我司针对北京市主要商业街、写字楼、公寓、普通住宅之调研数据统计表明目前北京市商业物业销售价格基本可以细分为4种档次，具体价格状况如下图表所示：?商业街商铺：由于历史发展、商业环境等原因，大型商圈的中心旺铺租赁和销售价格均具有局部特殊性，此类型物业商业价值极高，物业均价至少应为4-5万/平方米；?社区商业物业：物业功能基本为社区商业配套，兼备对外商业经营活动之功能，此类物业商业影响力相对较小，一般只能形成局部区域性效应，商业价值相对较小，均价大约在1-2万/平方米；?中档住宅、写字楼、公寓底商：本类型商业物业具有较强的市场发展潜力，可以独立支撑起区域商业市场空间，甚至可以成为区域性商圈的中心，此类型商业物业的销售价格，现阶段大约在2-3万/平方米之间；?高档写字楼、公寓底商：此类物业具有相对较高的商业投资价值，已经完全成为独立的商铺经济形态，市场需求较为旺盛，此类型商业物业销售价格大约为3-4.5万/平方米之间，甚至更高。3.2.租赁价格分析?百货商场北京市百货公司的租金收取方式多为流水倒扣的方式，不同行业的扣点标准不同，如超级市场扣点约为3-7%，服装扣点约为20-25%，化妆品扣点约为30%左右；百货公司的租金收入主要依靠零售商的营业收入，或者说是百货公司的营运状况。北京市大型百货公司的平均营业额为3353元/平方米/月，如果按照商场平均扣点15%计算，平均月租金收入约为61美元/月/平方米，与购物中心之租金水平相差不多。目前北京市经营状况较好的大型商场，如王府井百货大楼、赛特购物中心、北辰购物中心、西单商场等，其平均销售额为4996元/平方米/月，如按照商场平均扣点15%计算，平均月租金收入约为90美元/月/平方米。?购物中心北京购物中心的租金收取方式一般为固定租金，租金水平与物业位置、物业规模、店铺临街状况、楼层分布、商品种类、整体档次、区域环境等有直接的关系。目前，北京市现有之购物中心租金范围在30-120美元/月/平方米之间，平均租金约为60美元/月/平方米。东方广场平均租金最高，约为110-120美元/月/平方米，其次是国贸商城，平均租金约为80-100美元/月/平方米。?临街商铺临街商铺经营方式较为灵活，一般为按月或年收取固定租金，同时，由于地理位置、商业环境、区域消费状况、经营商业业态、店铺档次等众多影响因素的存在，临街商铺之租金水平变化幅度较大。按照北京市目前租金收益程度，临街商铺租金水平可分为三个阶段，即3-5元/天/平方米、5-8元/天/平方米及8-10元以上/天/平方米，其中3-8元/天/平方米商铺租金价格供应相对较为集中，8-10元以上/天/平方米商铺租赁价格较高，除地段因素外，其租赁之目标经营商户范围较为狭窄。4.北京商业物业发展趋势分析随着北京市房地产（商业地产）市场开发水平的不断提高、社会经济和商业流通的逐步发展、城市消费人口与消费力的不断增长、现代交通工具对居民活动范围的有效延展等因素的推动，北京市商业物业在未来一段时间内将面临较好的发展机会，整体环境将趋于成熟，现代化商业物业特征将发挥重要作用并在逐步升级的市场竞争中得以充分体现。4.1.复合化发展倾向所谓复合化倾向是指将多种形态的商业功能有机的组合在一起表现的现代商业物业的设计倾向。随着经济水平的高速发展，社会空闲时间已经明显增多，消费者消费心理逐渐由单一需求向多元化需求转化，集购物、餐饮、娱乐、健身、办公、居住等功能于一体的复合型商业物业（部分物业还包括剧场、会议中心、艺术画廊、教堂等内容）将成为现代商业物业发展趋势。多种功能的有机结合，将有效的协调和促进大规