前言嘉正大厦位于上海市嘉定区安亭镇，土地性质为办公。本报告将从项目自身条件出发，遵循宏观—中观—微观的由巨到细的思路，针对项目的产品形态定位做出建议。报告中援引的数据除特别说明外均为本公司市场调查所获得，以下为报告，仅供参考。2006-5-27上海富阳研发处目录前言..............................................................1壹、项目自身情况分析................................................31、立地条件分析..........................................................32、规划方案及经济指标....................................................63、产品初步定位..........................................................8贰、主楼定位篇......................................................9一、办公市场分析....................................................91、上海甲级办公楼宏观市场................................................91.1上海办公楼整体市场—供求、空置率分析..............................91.2上海办公楼整体市场—售价与租金分析...............................121.3上海办公楼整体市场—区域市场概述.................................162、安亭办公楼市场分析...................................................172.1、租赁市场分析...................................................172.2、销售市场分析...................................................222.3、办公市场总结...................................................263、办公市场可行性结论...................................................27二、其它投资型产品市场分析.........................................281、产权式酒店...........................................................28三、主楼定位建议...................................................311、产品定位建议.........................................................312、主楼分割建议.........................................................323、主楼可行租金、售价分析...............................................34叁、商业裙房部分业态、价格建议.....................................36一、市场租金分析........................................................36二、裙楼业态建议........................................................39三、裙楼价格、租金建议..................................................40壹、项目自身情况分析1、立地条件分析图1：项目区位图本项目位于上海市嘉定区安亭镇，墨玉路与曹安路交口的西北角。嘉定区地处上海西北部，东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。嘉定区交通便捷。嘉定镇离上海市中心的人民广场30公里，距虹桥国际机场、上海火车站、张华浜国际集装箱码头均在25公里左右。有铁路沪宁线、沪杭外环线过境。安亭镇位于嘉定区的西南部，南濒沪宁高速公路，西接江苏省，北归嘉定区，为嘉定、昆山、青浦三地之交界，是上海的西大门。在上海“十一五”规划的“1966计划”中嘉定新城是未来九个中心城之一，而安亭就是这一新城中的一部分。早在2001年2月举行的上海市人代会上就决定在安亭建立上海国际汽车城提出了“大力发展汽车服务贸易，加快融入全球汽车贸易”的发展策略。安亭镇将以其独特的地理位置和雄厚的汽车产业基础，肩负起建立体现上海西大门崭新形象的国际汽车城的历史使命。国际汽车城规划面积约68平方公里，将发展成为国际汽车厂商抢摊中国及亚洲市场的桥头堡和国外汽车及零配件进入中国市场最重要的集散地，成为国内外汽车厂商、代理商、经销商云集，全世界著名汽车品牌荟萃，集汽车贸易博览、物流、文化与服务功能于一体的现代化国际汽车贸易中心、博览中心、物流中心、信息中心、服务中心和文化娱乐中心。图2：安亭规划图整个安亭国际汽车城规划主要分为六大功能区块，包含汽车贸易功能、汽车科教博览功能、汽车服务功能、汽车文化旅游功能、汽车物流功能、汽车研发制造功能。本项目所处的是上图中黄色的安亭老镇区，是目前安亭政治、生活的核心区，距离整车生产区、核心贸易区均是咫尺之遥。做为整个嘉定新城的西部组团，未来安亭的规划人口是15-20万人，相对现在的不足10万人，未来整个城镇的发展具有广阔的空间，相信在市政府的大力支持下，安亭未来的发展前景值得看好。项目地块东侧的墨玉路是安亭镇的“金融街”，沿街分布了银行、保险、航空等金融服务机构和工商、税务、镇政府等政府职能部门，同时也具有一定的商业氛围。项目地块南部的曹安路是312国道的一部分，车流量比较大，根据安亭镇的规划，未来将建成“俱乐部一条街”，目前包括本项目在内的五个主要项目已经破土动工，未来娱乐为主的定位已经初现。根据对项目立地条件分析，我们认为：本项目立地条件上佳，建成后将是安亭镇的地标性建筑。2、规划方案及经济指标图3：建筑效果图图4：基地周界图图5：标准层平面图总用地面积14326M2总建筑面积43309M2其中地上合计38960M2裙房8000M2地下4649M2停车位地面63个地下132个绿地率55%标准层面积约1500M2主楼楼层地上25层，主楼21层?项目地块性质为办公；?地块南部为大面积绿地，项目绿化率高；?项目主楼朝向为东西向，景观视野东好于西；?建筑外观为现代风格，与周围环境贴切；?主楼平面为矩形，柱距8.4米稍大不利于分割控制面积。从建筑角度看本项目为典型的甲级写字楼设计，由于柱距较大，分割后面积较难控制。同时受限于工程进度的因素，项目从硬件上做大幅度调整的可能性很小。3、产品初步定位由于土地性质为办公和目前的工程进度角度考虑，项目主楼存在的定位可能只有两大方向：项目定位方向大小产面面权积积式纯商酒办办店由于产权式酒店在包租销售和后期经营上与发展商的经营理念不符合，同时面临规划变更和政策风险，因此这里将产权式酒店的定位先行排除。接下来我们将主要针对大面积纯办公产品、小面积商办产品进行市场分析分析和论证。针对项目裙房部分，本项目相对竞争对手在工程进度上处于领先地位，同时地点位置也是最佳，因此应当坚持“以我为主”的思想，选择最有利的业态进行定位。贰、主楼定位篇一、办公市场分析1、上海甲级办公楼宏观市场1.1上海办公楼整体市场—供求、空置率分析市场总量上海市场办公楼市场(甲级)总量（2005年开始，供应量统计有所变化）3906.00%3805.00%3703604.00%3503.00%3402.00%3303201.00%3100.00%123412341234qqqqqqqqqqqq333344445555000000000000000000000000222222222222供应量（万平米）增长率市场消化量上海市场办公楼市场（甲级）消化量30.0250.0%25.0200.0%150.0%20.0100.0%15.050.0%10.00.0%-50.0%5.0-100.0%0.0-150.0%23412341234qqqqqqqqqqq33344445555000000000000000000000022222222222消化量（万方）增长率空置率上海办公物业（甲级）近年空置率情况时期市场总量空置量消化量空置率50（万M2）（万M2）（万M2）14.00%4012.00%2003Q133632.313.610.00%9.6%302003Q233630.22.28.00%9.0%206.00%2003Q334329.87.04.00%8.7%102003Q436041.44.32.00%11.5%00.00%2004Q136740.77.511.1%123412341234qqqqqqqqqqqq3333444455552004Q2000036800035.700011.5009.7%000000000000222222