[键入文字]常州新城·首府项目开发战略报告凌峻地产（中国）有限公司二○○六年十二月[键入文字]目录前言...................................................................................................................................................3第一部分分析篇.............................................................................................................................4一、项目发展环境分析.............................................................................................................4二、常州典型中高端项目分析...............................................................................................12第二部分思考篇...........................................................................................................................19一、核心思考...........................................................................................................................19二、总结性思考.......................................................................................................................25第三部分豪宅的标准...................................................................................................................27一、从全国同类型项目看豪宅的特性...................................................................................27二、项目的品牌精神...............................................................................................................29第四部分项目产品打造与量化评估...........................................................................................33一、保证的项目纯粹性...........................................................................................................34二、项目规划的私密性...........................................................................................................36三、营造项目的奢华感...........................................................................................................40四、打造项目的稀缺品质.......................................................................................................60五、项目高科技含量的引入...................................................................................................61六、项目豪宅体系标准的量化...............................................................................................64第四部分项目公寓产品建议.......................................................................................................66一、公寓产品设计要领...........................................................................................................66二、产品策划...........................................................................................................................66三、参考户型...........................................................................................................................67第五部分项目营销策略建议.......................................................................................................70一、塑造经典的品牌精神，建立成功的新奢侈文化..........................................................70二、遵循80/20法则有针对性地选择宣传渠道....................................................................70三、项目的推广方式建议.......................................................................................................70四、销售细节建议...................................................................................................................71五、客户关系管理...................................................................................................................71结束语...............................................................................................................................................73前言通过与新城房产的沟通，我司在第一次提案的基础上对方案进行了补充和完善。在本报告中，我司再次审视了项目的发展环境，采用了交集分析法，通过对市场、项目、开发商三者的分析，找到最适合项目的发展方向，并对其可行性、内涵、目标消费群定位等作出阐释。而后，通过对国内其他城市豪宅的分析及豪宅目标消费群体的分析，根据豪宅的特性提出本项目产品的开发建议，并对产品体系的标准进行了评估和量化，最后提出营销的初步设想。第一部分分析篇一、项目发展环境分析（一）宏观环境1、常州的城市定位常州市地处江苏省南部，位于上海、南京两大城市中间，市区北临长江，京杭大运河、京沪铁路、沪宁高速公路穿越而过，地理位置极为优越。常州借助上海、南京两大都市的城市资源，定位于长三角重要的区域中心城市和现代制造业基地，在一大批世界知名企业和跨国公司的带动下，常州已从一个以轻纺产业为主的传统工业城市，逐步发展成为以机电产业为特色和优势的新兴工业城市。2、常州的城市格局常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面积4375平方公里，全市总人口351.6万人。在未来的城市规划中，按照“一体两翼”的总体布局，以“拓展骨架、整合资源、完善功能、改善环境、塑造特色”为重点，推进常州主城区和主城外围片中心建设，加强南北两翼与主城区在基础设施、公用事业、社会事业等方面的整合与衔接，本项目地块