合正星园商业裙楼招商推广策划报告世方物业成就铺王深圳世方物业咨询有限公司2005年3月目录一、项目定位生意机会论证二、项目招商平面分割、商场及铺位装修建议三、项目经营分区四、项目经营品种分类及比例五、目标招商对象调查六、项目租金、装修、物业管理、广告费用等建议七、招商整合推广策略八、项目经营管理及经营推广策略九、附件：相关招商文本一、项目定位生意机会论证本项目定位为“社区超市+超市辅营区”，主要经营品种为与生活密切相关的日用品及生活服务产品，满足周边社区居民生活消费的需要。?4.5万人口高档社区，3.6亿日常消费大市场《深圳市城市总体规划（1996-2010）》指出本区域目前及将来定位为一个生活主导区，其中约有85%的用地为居住用地，10%为市政、文教和商业用地，其余5%。据实地调查不完全统计：项目周边共有常住人口45000余人，属人口高密度集中区；其中有18个近年来新建高层商品房项目，其多数为高档社区；另有16个年份稍久的职工宿舍区、田贝村民居住区等，总体上讲，该片区居住人群的收入水平高且稳定，消费能力强；田贝村更是深圳及周边地区声明赫赫建材市场，拥有超过200间营业商铺，经营国内外建材产品近千种，年营业额过亿元，田贝股份公司和股民每年有1000万元的租金收入，给田贝村民带来了富庶的物质生活。深圳市2003年居民人均消费支出为19960.32元，其中食品、衣着、日用品、教育文化用品、其他杂项商品及服务类如珠宝、化妆品、美容美发类等的方面的人均支出约占总消费支出的40%以上，若以人均8000元统计，仅就项目周边一平方米公里的范围统计，则本区域45000人口将有3.6亿日常消费额：4.5万人×8000元/人=3.6亿元?7500平方米新一佳超市+2300平方米特色超市辅营区的超强聚客能力龙头超市作为商业的核心力量，一直左右着商圈的发展。开门七件事：米、菜、油、盐、酱、醋、茶，超市的经营与社区居民的日常生活息息相关，所以超市从早上开门到半夜关门，无时不刻不是人头涌涌，现代超市更是涵盖了百货业态，使商场的辐射力达到更远。新一佳合正星园店以7500平方米的营业面积覆盖到生活所需的方方面面。项目周边的华润、民润、民乐福均为小规模、小品牌，与新一佳的品牌以及经营规模不可同日而语。新一佳开到哪里，消费者涌向哪里，新一佳合正星园店也将在新一佳的品牌号召下，积聚无限人气，呈现商业盛景。商场经营，人气才是硬道理，超市辅营区借超级市场的现成人气，就拥有了做生意的最大本钱。大型超市拥有超强的积聚人气的力量，使得周围的商业坐拥滚滚人流，所谓背靠大树好乘凉！加上超市辅营区与龙头商家形成经营业态互补，生意自然好过其他地段，因此租金也比其他商铺高出2倍以上。梅林家乐福、彩田新一佳、翠竹好又多等大型超市辅营区平均租金都达到200元/平方米以上就是明显的例证。人气加特色，赋予了超市辅营区无限的生命力。2300平方米新一佳特色超市辅营区，将以细致周到、综合全面的服务体贴居民生活需要；以精致、特色的商品提升居民的生活品质；以现代休闲的购物环境成为居民茶余饭后的休闲场所。?旧城改造，增加无限商业机会2004年，深圳旧城改造的工作重点在罗湖，罗湖水库、翠竹、园岭、田贝、水贝旧城改造工作正在风起云涌。由于旧城地块的区位优越性、交通便利性，以及人流聚集性，旧城改造给商业地产带来了前所未有的机遇。这五大改造片区环绕在本项目周边，尤其是翠竹、田贝、水贝区域近在咫尺，这些区域的旧城改造将给本项目带来巨大商机。另外项目所在片区为市政规划中罗湖区继东门、人民南以后的第三个商业文化圈翠竹——太宁商业街区，为本片区未来商业发展指明了方向。田贝村旧城改造项目于2004年11月确定方案，至此，规划六年之久的田贝村旧城改造工程正式启动。该改造对象为20多年前兴建的占地二万平方米的80栋3至4层单门独户小洋房的田贝新村，将拆除170户的自用住宅，在该地上以两棵老榕树为中心，兴建9座高层住宅和一栋办公综合楼，以及幼儿园、文化活动中心、老人活动中心；结合村民的需求，充分利用现代技术、工艺和材料生态、节能、环保全盘考虑，完善步行广场、空中花园、周边绿地、交通疏导、地下管网等配套设施，塑造具有鲜明时代特色的居住环境和建筑新形象。根据罗湖区政府的规划，水贝将发展成一个国际化的珠宝交易中心，水贝片区在规划建设珠宝产业集聚基地的过程中，也会配合深圳旅游发展战略，发展水贝片区的旅游观光购物的特色景点，赋予其旅游购物功能，提升片区整体形象。按照规划，水贝原有的旧工业厂房将进行拆迁，伴随地铁3号线的修建，不久的将来，一栋栋高楼大厦将拔地而起，水贝村将彻底摆脱目前的城中村形象，逐步演变成一个规划整齐，以珠宝产业为龙头，兼有旅游观光功能的特色商业社区。二、项目招商平面分割、商场及铺位装修建议?辅营区招商平面分割——分割原则?通过铺位分割合理布置主辅通道、人流通道、卖场、休闲空间等，为铺位今后升值奠定硬件基础，也为销售创造有利条件。?合理划分街铺与内铺。?合理设置单铺进深、面宽比例。?以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度，保持商场的通畅并美化商场整体布局。?协调经营与销售面积的矛盾关系，确保按照“分则好卖，合则好用”的原则进行铺位规划。?保证铺位相应的实用率和相应经营品种的适用性。——招商铺位平面分割图：数据说明：街铺建筑面积在50平方米100平方米之间，实用面积在28平方米到50平方米之间，符合社区经营的品牌店对其经营面积的要求。内铺建筑面积在25-40平方米左右，实用面积在12~20平方米左右，符合内铺经营商品对面积的大致需求。主通道宽8米次通道宽2米~2.5米之间具体平面招商分割见附图一?辅营区装修建议由于超市部分装修已由开发商与新一佳确定，则本部分不再另外建议：——辅营区公共装修建议商场公共装修建议：?地面地面建议与新一佳超市经营区保持一致，但入口门庭处有较开阔空间，建议布置大理石拼花图案，增加商场的美感；过道与铺位间用10公分宽深长条大理石砖作为分隔线区分；在新一佳与辅营区衔接的通道上布置规则彩色图案的大理石拼花。?天花由于商场一楼较高，有6米，空间较为开阔，为保留良好的视觉空间效果，建议：参考一：白色网格吊顶，比较通透且简单大方，中间若嵌入些黄色射灯，则有“星星点灯”的美感，自然而又富有情趣。天花上可悬挂垂柳、果树、灯笼等修饰品和色彩绚丽的广告旗帜。参考二：石膏板吊顶，如蔚蓝海岸，在石膏板吊顶上做出波纹造型，配合灯光，与普通的平面吊顶区分开来，体现出层次感、现代感和艺术感，如图：?墙面所有墙面均用ICI刷白。?柱子公共部分的柱子用大理石+玻璃条或内饰灯予以包装，并留有电源接头和广告灯箱位。?通道走廊的景观小品商场入口处和超市辅营区将预留较宽的通道，可于通道上的电梯、柱子旁设置长椅、绿色植物等其他特色美观的小景观等，商场的指示牌及其他VI识别系统也可以做得别具一格、自成风景；对于柱子，也可以灵活处理，如围绕着柱子做成圆形或者方型的凳子，或者设置色彩绚丽的广告牌。——街铺装修建议：?门楣正门安装双开玻璃门（门宽80㎝×2，其余空间为橱窗位），门檐设广告位，一般商业中心街铺的广告位高度在3.5ｍ左右，社区步行商业街铺的广告位高度在3ｍ左右，由于本项目所临贝丽南路街道较窄，非交通主干道，且本项目水平面高于街面，因此广告位设置在3ｍ以上比较合适。?隔断街铺之间的隔断用轻质隔墙或轻钢龙骨。相对而言，两者的封闭性和安全性相差不大；装修档次上轻钢龙骨隔墙稍高，也便于布线，但成本高于轻质隔墙。?天花预留，商户可选择自行装修；或者依据经营需要隔出两层空间；?地面与公共区域一致；?墙面墙面水泥抹平；?配套设施每家预留电插座、电话线（商户安装时自行向电话公司申请）、有线电视接口；每家商铺预留独立的空调风口、喷淋及烟感设施，每家安装独立电表（电表皆设在用电房）——内铺装修建议：内铺分为边铺和中心铺。边铺为背部靠商场实墙的铺位；中心铺为商场平面分割图上靠近中心的铺位，四面均不靠商场的实墙。边铺装修：?隔断铺位之间的隔断用轻质隔墙或轻钢龙骨隔断，到顶；临通道面用玻璃隔断，到顶。?门及招牌平开玻璃门；吊顶统一招牌位，在铺位2.8ｍ高统一预留招牌位。（边铺的隔断与招牌设置）?配套设施内铺每家预留电插座、电话线（商户安装时自行向电话公司申请），设独立电表；每家商铺预留喷淋及烟感设施；每家设有独立的空调出风口。中心铺装修：?隔断铺位间隔断用木质柜台或者玻璃隔断，高度为1.4ｍ，不到顶；临通道面用玻璃间隔，高度1.4ｍ，以提升商场的档次，便于商品展示，并保证视觉的通透性。?门及招牌半开放式铺位，预留2-3ｍ宽出入口，不设置开关门。招牌可自吊顶上方往下垂挂，在铺位上方2.8ｍ高处安装。吊牌参考图片：(开放式铺位与垂挂式招牌的组合)（垂挂式招牌形式的参考）?配套设施内铺每家预留电插座、电话线（商户安装时自行向电话公司申请），设独立电表；在敞开区域依据面积均匀分布空调出风口及安装喷淋及烟感设施，不必每家独立设置及预留。三、项目经营分区超市辅营区经营品种比较全面、综合，经营分区相对复杂，要同时考虑确保经营品种的全面性、把握商品分区的规则性以及注意商品经营分布的区位要求。具体分区如下：?社区品牌商业街：即具有一定的品牌形象，适合也需要有独立经营空间的辅营区经营品种，如：指定在街铺经营的服装、鞋包类，西餐，美容美发，面包房，钟表眼镜，通讯品牌店，电信营业厅，药店，地产中介，品牌音像，银行营业厅，时尚书屋，小型休闲吧、等经营独立性较强的品牌店；?品牌服饰区：品牌休闲装、品牌内衣、家居服装等?品牌鞋包区?综合服务区：家电维修、洗衣店、冲印店、医疗保健服务、烟酒茶叶