我们认为双赢伙伴消费者才是真正的客户一、区域理解本案位于天津南开区华苑产业园区内，紧邻华苑居住区，周边有人人乐超市、鑫茂财智领地、康达尚郡等项目。交通便利生活配套完善，生活的诸多要素加以整合，使居住、工作、购物、休闲等方面有机结合起来，构成现在具有华苑特色的生活创业区。还有正在建设中的地铁三号线，它是贯穿天津市南北向的一条主骨架线路，线路全长28.4公里，与地铁一号线、二号线共同构成天津市中心城区快速轨道交通线网的基本骨架。二、项目理解本项目地块性质为：产业园区内，周边无明显配套产品的小规模公建项目。土地属性属于工业用地性质，在该区域具有较好地段优势，但缺乏完善的配套设施。由于其周边具有企业经营和商务活动的市场氛围，建议本项目应将产品定位于商企服务和区内投资型产品。对于此种类型项目，我方的经验是——根据产业园区企业众多，人员流动以区内员工为主的特点，采取精准式营销，通过市场细分，进行产品定位；通过剖析产品价值卖点，把握销售时机争取较高投资回报。区域评估本项目坐落的华苑产业区是天津新技术产业园区的核心区域，位于天津市区西南部，占地11.28平方公里，它是以知识密集、人才密集、资金密集、技术密集为特色的，融研发、生产、贸易、金融、市场、营销为一体的天津市知识经济发展的主要源头和重要基地。另外该园区南部比邻天津市较大的新居住区域——华苑居住区。近一阶段，该居住区房价随天津市整体房价上升，呈现出显著攀升趋势。周边交通1.本项目周边大尺度交通条件较便利，通过复康路分别与南开区和西青区相连，但由于处于产业园区内，公交线路相对较少。2.区域内公交设施相对缺失，公共交通不便。3.附近有规划中的地铁3号线成熟度判断本案位于园区内次级中心区，周边以鑫茂科技国家孵化器、力神电池、汽车4S店以及康达尚郡社区、人人乐超市等为主。市政道路配套健全，但商务、教育、医疗、娱乐配套缺失，整体人居环境成熟度一般。地块条件总结1.地块处于主要干道交口，交通通达性较好，并且形象展示面较为显眼；2.比邻鑫茂科技园环境较安静，适宜投资类产品的建设。3.区域目前人居环境成熟度一般，但发展前景极好，适于带一定投资性质的产品建设。4.建设以服务企业经营活动和商务活动的场所较为合适；周边项目分布项目周边住宅类竞争项目较少，距离本项目较近的住宅项目是已经售罄的麦迪逊广场、康达尚郡和未来即将重新开盘的橙house等。距离本案3公里左右，位于中环线上的塞纳国际公寓正处于销售状态（现阶段处于捂盘阶段，预计明年年初在开盘销售）。橙househhhousehouse康达尚郡hhhousehouse鑫茂科技园本案麦迪逊广场hhhousehouse基本情况*项目产品户型橙house酒店式公寓橙@house开盘时间目前未知，户型面积在44至65平方米的占到90%，目前主体已经封顶。*康达尚郡高层以大户型为主，有部分40平方米左右的小户型，现已经全部售罄。*塞纳国际公寓高层产品主要以50、60、70平方米的产品为主，是纯酒店式公寓。*麦迪逊广场高层以大户型为主，最小面积为78平方米???销售情况项目单价*橙house——小户型精装修白领公寓预计8000（含装修1000）明年年初再次销售*康达尚郡已经售磬塞纳国际公寓预计11000（含装修1500）明年年初销售*麦迪逊广场2006年已经售磬客群状况*康达尚郡、麦迪逊广场——以自住为主，多数具有大学教育背景的业主，生活处于社会中上水平，有些钱还有些自己的时间*橙@house投资占较大比重，但投资目的以获取升值收益的客群为主，想通过租金获取投资收益的客户较少。项目市场需求情况分析根据我们对该区域市场客群的调研，认为产业园区内的客群主要包括以下几方面的人群*在园区内工作的客群——他们一般以自住为主，并随着地产的升值，获得相应的投资收益；*居住在华苑居住区内的客群，在产业园区内进行二次投资置业——他们一般以投资为主，享受地产升值带来的收益；*居住在其他区域的首次置业客群——他们主要关注购房总价相对较低，并且有一定的升值价值；对片区的认可度：帕斯卡尔说：　　　人是一棵会思想的芦苇。马克思说：　　　人是最名副其实的社会动物，是一切社会关系的总和。亚里士多德说：　　　人是一种政治动物，是一种就其本质而言需要群居的动物。　　　　　　华苑片区是一个非常庞大，并且在不断完善和壮大的片区，在人的本能中，选择群居是必然的小结：　　　人是社会性的，也是自然性的，但归根结底是社会性的。　　　他们需要交流，需要表达，需要了解别人，也需要被别人了解。　　　而我们的175定制公社，就是这样一个生活、办公和交流的场所，这样一处体现人性关爱的精神息壤。　三、产品设计建议产品定位建议：根据周边的市场情况和需求特点分析，建议本项目产品定位为：高标准、精致型定制公社项目宏观产品设计定位　该地块地处产业园区，开发环境较好，加之政府方面对此区域的发展扶持在逐步加大力度，使得该地块的发展空间已经明朗。目前地块周围聚集了大量的知名企业，每年有大量的人才涌入其中，为我们的楼盘销售带来了数量可观的定向且高素质的客户群；并且园区方面路网建设已经完成，形成良好的交通状况；相关配套也正在建设中，生活的便利度正在提高，由此可见该区域巨大的发展空间，随着华苑区域整体环境的逐步完备，项目应定位为以中高档居住氛围为主导的精致社区，其中应最大化的挖掘地块的附加价值，创造华苑产业园区全新的复合型公社模式，利用好自然资源优势，以创业与投资带动整个社区的生活氛围，丰富和充实项目的核心竞争力，最终将该区域打造成为一个以办公+居住为核心，具备商业、教育、运动、休闲等完善配套的城市化、智能化、生态化、人性化的综合、高尚社区。以贴近自然、感受心灵的设计手法震撼客户，以美好的生活体验，难得的创业良机和浓郁的社区文化氛围，三者合一来打动客户，真正实现生活与办公方式的创新。宏观项目定位由于华苑片区的发展趋势在不断的完善，政府大力发展产业园区，但是人们居住在园区和在园区办公的观念转变还需要时间磨合。主要购买人群在相当长的一段时间仍然会呈年轻化。故将项目定义为中高档创业式solo的氛围为主导的精致社区，真正实现生活方式的创新。随着市场的发展，将项目向高端楼盘过渡产品设计及开发建设思路建议1．由于公司的战略需要，整体的开发节奏都是围绕着资金流而制定。2．为了追求更高的利润率，体现地块最大利用价值。3．根据市场的发展状况，在准确定义主流客户群的同时，将整体楼盘向高端项目过渡。4．根据目前市场的主流客户群，将面积定义为中小户型，在开发需要迅速回款的同时，也要考虑一些不可预见的宏观调控，降低总房款而不损失建筑面积。5．在开发过程中要提高对智能化和景观的关注度，增加项目附加值和市场竞争力。6．外延立面要体现年轻化、现代简洁、层次感、归属感、色彩搭配自然。7.设计符合市政府对该片区的远景规划，提高项目档次，完善社区综合功能。聚集大量人气，从而提高销售速度。　　四、户型设计建议　　　自古以来，帝王君主占领了天地间最大的居住空间，但往往深宫似海，形单影只。　　　善于生活的寻常人士，却能在最适宜的居住空间里享受天伦，快意生活。　　　　　　为懂得生活的人打造尺度合适的家，175定制公社的用意已扣人心。项目以40－70平方米的小户型为主体将层高做到4.8米,局部共享可实现房子空间布局定制自主权小户型实现风险降低,利润提高的特点适合年轻人投资/居住/办公,三者合一产品外立面效果渲染图室内空间效果图室内装修效果图售楼处装修效果图售楼处装修效果图五、营销策略针对有个性的消费者塑造个性产品由于鑫茂财智领地、康达尚郡等项目的主力消费群体为创业阶段的青年人群和一些外资企业在津工作的白领中年人群，他们对住房及办公场所的要求是要能够表现其个性的地方，所以从产品定位上可以将产品划分为两部分一部分是“精装白领户型”，另一部分是“定制公社”。营销推广案名：“175定制公社”定义：175来源于其数字的发音也就是“邀请我”的寓意。案名全称含义为邀请我定制自己的公司，定制我自己的生活空间，定制我自己的生活形态，我们给你的是一个原始的框架，在这里实现你的理想定制。175定制公社生活论享受华苑产业园区的便利优势，无论是交通、购物、医疗、教育等其他设施在这里都能让你实现选择性出行。成熟的华苑大环境享有绿色同时享有身份象征。175定制公社创业论这里汇集了很多与你一样的创业青年，他们看好的是华苑产业区本身的资源，这里吸引了众多国内外知名厂商在此投资，无论你是他们的客户，还是他们是你的客户，让你在同行业中都先行一步。175定制公社发展论投资正确与否决定你的发展前景，随着最近几年华苑产业园的发展选择在华苑产业区投资的客户络绎不绝，对于这片土地的发展前景，不容的任何人的忽视，地铁三号线为什么从这里经过？外资企业为什么在这里投资？这些都已是我们以前忽视的发展历程175定制公社的项目卖点及规划建议卖点:产品在空间分割上可以加以炒作产品规划为复式酒店公社与定制公社两种复式公社，区别于酒店式公寓的设计，独特之处在于产品为复式结构，增加了可利用空间；强调了产品的灵活性卖点:在产品特性上加以强调。产品本身设计成为复式SOHO格局更加合理的利用空间，首个创业办公与生活居住的结合体定制公社可分作三种空间分割方式1.生活居所分割2.创业办公分割3.创业生活分割（以上3种分割方式均含有精装修以增加产品附加值）175定制公社行销策略组成L目O系DG标行软硬公网O统行M销客销宣广关站应及户阶策策策策用V主群I段略略略略轴策略六、目标客户群定位核心目标客户群共有特征他们的骨子里都有着一种不安分的“野心”。所谓“野心”是他们渴望改变，渴望创造，渴望通过自己的