济南馆驿街项目市场调研与投资可行性分析初步报告引言－项目背景概述馆驿街是历代官方驿站所在地，一其历史久远、商贾云集、民风淳扑闻名于济南馆驿街小区便因此而得名。该项目位于济南市纬一路以东，顺和街以西，经二路以北，馆驿街以南，西距济南市政府约500米，南距济南繁华商业街经四路及济南人民商场300米，东临趵突泉公园、大明湖公园、泉城广场等著名旅游景点，是济南中心商务区的重要组成部分。第一部分济南简介济南市是中国东部沿海经济大省——山东省省会，是全省的政治、经济和文化中心。济南是国家批准的副省级城市，现辖历下、历城、槐荫、天桥、市中区、长清区六区和平阴、商河、济阳三县及章丘市，总面积8227平方公里，常住总人口569.0万人，其中非农业人口222.2万人。济南位于山东省的中西部，是京沪铁路与胶济铁路的交汇点，南面与列入“世界自然文化遗产”清单的泰山毗邻，北与被称为“中华民族母亲河”的黄河相依。济南属暖温带大陆性季风气候区，四季分明，年平均气温14摄氏度，年平均降水量650-700毫米。济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。济南风景秀丽，泉水众多，故被誉为“泉城”。济南的市树是柳树，市花是荷花。中国实行改革开放政策以来，济南市的经济建设和社会发展取得了巨大进步。对外经济文化合作与交流日趋活跃，已跻身于“中国经济综合实力50强”和“中国投资环境40优”城市的行列。第二部分宏观分析一、宏观经济?济南2005年国内生产总值达1876.5亿元，比去年增长15.6%。?人均国内生产总值突破31604元,同比增长14.2%。?居民人民币存款余额1024.4亿元，同比增长17.7%。?全年在岗职工平均工资16472元，比去年增长15.8%。?消费价格总水平下降0.9%。?城镇居民人均可支配收入12310元，同比增长14%。?城市恩格尔系数33%。?2005年年末城镇登记失业率3.86%，比去年略微上升了0.05%。?2006年1-8月份我市城市居民人均工薪收入为9050.1元，同比增长15.9％，占可支配收入的90％。总结：近两年济南宏观经济保持高速增长，居民收入增加，银行存款增加，物价指数平稳。居民消费转向房产、汽车等大额消费品。这为房地产业的发展提供了有利保障。附：济南近几年国内生产总值对照表：单位：亿元20001876.518001583.7160014001356120012001066.21000800600400200020012002200320042005分析：2002年国内生产总值同比增长11.2%。2003年国内生产总值同比增长11.6%。2004年国内生产总值同比增长14.4%。2005年计划国内生产总值同比增长15.7%。二、宏观房地产市场分析商品住房价格增幅趋降2005年上半年，济南市商品住房2612元/平方米，同比增长0.2%，回落19个百分点。在国家为稳定房价新出台的一系列调控措施制约下，济南市前5个月商品住房累计平均价格均未超过去年的2574元/平方米，呈现出罕见的、相对稳定的负增长态势。直到6月底，房价才微增0.2%，仅比去年同期增加了4元/平方米。3500商品住房32503000米年累计平2750方均价格05年6月平2500/04年6月22502612元26082000每月平均1750价格1500月月月月月月月月月月月月月.680224.680224.63114115000进入2006年上半年，从整体价格水平来看，本季度新增楼盘中，普通住宅的整体开盘均价为4663元/平方米，高于目前市场整体均价，从而对整体价格起到拉升作用，预计未来市场价格仍会保持上上态势，此外别墅的整体开盘均价为5616元/平方米，属于城市中的经济性别墅。二手住房价格明显走高05年上半年，济南市二手住房均价2239元/平方米，同比增长25.4%，提高16.8个百分点，增幅明显过大。去年4月份，二手住房价格增幅曾开始减缓，上半年同比增长仅8.6%，年底也不过以13.8%的比率报收，增幅同比回落8.5个百分点。但今年以来，由于宏观调控力度不断加大，尤其是去年自6月1日起执行征收营业税等相关新政策，使不少前期购买的高价位高品质的投机、投资性商品住房迫不及待地涌进二手房市场，买卖双方争搭“优惠政策末班车”的人迅速增加，并由此引起了二手住房成交结构的反常变化，即一方面较高价位的成交量大幅增加，另一方面较低价位的成交量则大幅下降。所以，这段时间二手住房均价走高不足为奇。3000二手住房27502500米2250年累计平方05年6月2000均价格平/22391750元04年6月15001785每月平均12504月价格1000.月68月0月2月2月4月.月68月0月2月2月4月.月63114115000二手住房（含市郊）均价趋势图中高档商品住房套型销售出现缺口05年上半年，济南市销售的商品住房除150平方米以上的大套型同比有增长外，其余都出现不同程度的下降，其中110～130平方米套型的下降缺口过大，达到-37.8%，明显有失均衡。步入2006年后，从供应产品来看，本季度新增楼盘仍以普通住宅为主，主力面积在120-150平方米，并有两个市区的别墅项目在本季度集中上市。建筑形式上，普通住宅中多层、小高层、高层均有供应，且三者比例相差不大，可见继国家颁布严控土地政策后，其政策效力日益凸显，用地强度加大，高层、小高层的比例日益趋近多层。2000175005年上半年销售件数1401150004年上半年销售件数12501142947988100073675050023625097050㎡以下50～7070～9090～110110～130130～150150㎡以上商品住房套型面积销售件数对比图物业形态比例图别墅多层21%32%高层小高层26%21%投机、投资性购房明显减少从市场现状看，自调控新政出台以来，济南市投机、投资性购房明显减少。原有的投机、投资性房产能抢去年在6月1日前出售的相对来说毕竟是少数，大部分只能把原准备短期转手的住房转向长期出租。其中，自然也包括房产中介商高价位、大户型住房销量快速增长2005年济南市商品住房1500—2000元/平方米价位的销量最高，这种状况与去年相同。但是，1000—1500元/平方米价位的销量却出现了负增长，该现象主要与低价位住房市场供应量减少有关。相反，3000至5000元/平方米区间的销量却出现了成倍增长。其中，3500—4000和4000—4500元/平方米价位的销量增长达3至5倍以上。在高价位住房销量快速增长的同时，大户型住房的销量也呈快速增长态势。2005年全年130平方米以上的大户型共计销售4947件，同比增长102.5%；所占商品住房销售总件数的比重也由上年的27.5%提高到37.9%。其中130—150平方米的销量增长最快，为上年同期的2.3倍。在2006年新增楼盘中，普通住宅的均价达到4500元/平方米以上，显示出了上上态势。高层住房销量一路走高济南市高层、小高层住房2005年全年销售5823件，同比增长96.8%，增幅高于多层住房74.5个百分点。尤其是高层住房的销量同比增长3.7倍，与济南市商品住房中价位在3500—4000和4000—4500元/平方米的住房销量增长密切相关。由此可见，一方面，随着人民生活水平的不断提高，高层住房正快速得到中高收入群体的认同；另一方面，正是由于高层、小高层这类高价位住房销量的高速增长，促使其成为拉升我市商品住房平均价格的重要因素之一。2006年以来，由于政策效力日益凸显，用地强度加大，高层、小高层的比例日益趋近多层，因此高层住房的去化率不容忽视。总结：济南房地产市场随着04、05年国家政策的不断出台，当地房地产市场的不断调整，目前，06年房地产市场正进入供需平衡，价格平稳小幅上扬的良好态势。随着济南经济的不断发展，小高层、高层住房正快速得到中高收入群体的认同，这类高价位住房带动了济南房地产市场的价格，同时也带动了中高档楼盘销量的高速增长。三、土地市场分析1、济南二季度土地市场概述二季度土地市场活跃，土地供应量较大，挂牌出让成为主要出让方式，总共公告15宗土地，公告土地面积2122.792亩。成交土地10宗，成交土地面积1913.22亩，成交金额为18.85亿元。　　2006年延续了以往的国家宏观调控，加强土地市场调控成为了国家调节房地产市场的一个重要杠杆。刚出台的九部委意见强调了要加大对闲置土地的处置力度。此外，国土资源部今年5月30日下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”，规定从5月31日起，各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也要进一步控制。2、济南二季度土地供应情况供应时间4月份公告土地9宗，占二季度总供应宗数的60%，土地供应面积达113.85万平方米，占二季度土地供应面积的80.5%。5月份仅有1宗土地公告，土地供应面积为11.08万平方米。6月份土地有5宗土地进行了公告，土地供应面积约为16.59万平方米，占二季度土地供应量的11.7%。按供应宗数按供应面积　　供应区域从区域上看，历下区和历城区分别有5宗和4宗在二季度进行了公告，占据总供应量的绝大多数，其中历城区的土地供应规模较大。其次为槐荫区，有3宗土地进行了公告。高新区、天桥区和市中区分别有1宗土地进行了公告。槐荫区、高新区、天桥区、市中区，土地供应量所占二季度的比例总计不到10%，供应量较少。土地来源以旧城改造和新城建设结合供应。按供应宗数按供应面积　　3、土地出让方式　　二季度所公告的土地出让方式全部为挂牌。无论区域和土地用途，均采用挂牌的形式进行公告，招标和拍卖的形式没有