八卦岭422栋项目市场研究及定位报告1思维导图定位及物业宏观分析市场调研项目价值评析发展建议??区区域域概概述述??主干道主干道业态调研业态调研??项项目目概况概况??物物业业态业业态定位定位???区区域域规划规划?写写字字楼楼市市场调研场调研??项项目四至目四至??目目标标客客户户定位定位???区区域商域商业发业发展展?厂厂房市房市场调研场调研??SWOTSWOT分析分析??物物业业价格定位价格定位??专业专业市市场调研场调研??物物业发业发展建展建议议2外部因素对项目的影响研究3市中心的最后一块商业发展空间区域概述1.位置此片区位于北步北路以东，泥岗西路以南，红岭北路以西，笋岗路以北围成的一个“梯形”区域，占地面积191.15万平方米。2.区位此片区紧靠深圳体育馆，与长城、园岭片区隔街相望，毗邻深圳北区最大的物流仓储基地笋岗仓库，距华强北商圈仅有5公里的路程，地理位置非常优越。4过去－现在－未来区域规划?八卦岭片区属原来的工业区，总体规划对八卦岭片区的功能定位是：“通过综合重建发展成为包括居住、商业、办公、服务性工业和高新技术工业在内的城市综合服务区，改善工业区的整体环境，优化城市布局结构，在配合经济发展和更充分地利用工业区土地的同时，为城市未来发展留有余地”。?在深圳最新的发展规划中，该片区功能定位是：近期保留部分工业用地，远期逐步改造为综合区。按照政府规划，八卦岭片区未来将以住宅为主，办公、酒店服务行业为辅，兼有少量工业用地。新规划显示八卦岭片区未来改造后蕴涵的巨大升值潜力。5重点词：综合服务区区域规划?根据《深圳市福田02－02号片区（八卦岭地区）法定《图则》，政府对八卦岭的改造目标最终确定为综合服务区。其中《图则》第7条中，用4段对八卦岭的改造予以确定：“鉴于本区大部分土地的土地使用合同期将在10－15年期满，本图则按照综合服务区为目标，制定近期控制规划。”?也就是说，在2013年之后，整个区域大部分的土地将可以收回，从而进入全面的改造时期，完成综合服务区的目标。通过规划可以预测，将来的八卦岭片区将依然以仓储配送、专业市场为主体，与东部的海港、西部的空港以及笋岗、平湖等物流园区相呼应，成为城市物流系统的重要部分。有近70000人在此就业和生活，它将成为罗湖中心区、福田华强片区重要的配套区域。6项目周边交通图路网密集区域交通?城市快速路：上步中路、上步北路、泥岗路双向六车道、华富路、笋岗西路、红荔路。?片区主干路：红岭路、上步路为双向八车道；笋岗路、华富路为双向六车道。?片区次干路：八卦三路、八卦二路、华强北路为双向四车道；八卦路为双向三车道。?片区支路：为个地块通行与出入的主要道路，为双向四车道或单项三车道。?公交系统：5、7、8、9、11、18、23、102、105、K105等各条公通线路均可直达本区。7关键词：从工业区到综合服务区区域商业发展?八卦岭商圈范围界定：位于泥岗西路以南、笋岗西路以北、红岭北路以西、上步北路以东，总占地面积约116万平方米；笋岗?八卦岭商圈八卦岭曾经是深圳众多中商圈小企业以及工厂的温床，尤其以服装、装饰建材和印刷类企业最为突出。随着深圳体育中心的建设和名校的崛起，八卦岭片区又渐渐成为了一个完善的生活区域，也华强北东门催生了众多深圳知名的大型商圈商圈高尚住宅区。?八卦岭坐享罗湖与福田交界的中心区位，距离蔡屋围仅两公里，地理位置十分优越。8区域商业演变产业发展特征产业发展方向描述以汽修汽配市场、家私建材装饰、货运等三大专业市场为代表，八卦岭地区的第三产业发展方向从第产业发展在全市的范围内已具有一定的影响。此外，为了满足工业区内居住在单身公寓二产业为主向二、内大量的居住人口和就业人口生活需求，宿舍区内一、二层几乎全改为中低档的零售商三产业混合转变铺和饮食服务业（包括招待所），如八卦一路、八卦九街已形成有名的食街（餐饮以早期的胜记为代表，建材以国安居为龙头）；在相当一部分工业企业外迁的同时，工业楼宇内留驻的工业企业，工业的形态和内容也有所变化，技术和服务成分逐年增多，如：第二产业由单一?的传统制造业向工业产品测试、装配及品质控制（电子技术公司）多元的服务性工?服务性和传媒制作（印刷、广告）业转变?产品生产前后工序、储存、分发、陈列、销售、推广（服装企业）?进出口贸易、工业行政及管理（贸易公司）9思维导图定位及物业宏观分析市场调研项目价值评析发展建议??区区域域概概述述??主干道主干道业态调研业态调研??项项目目概况概况??物物业业态业业态定位定位???区区域域规划规划?写写字字楼楼市市场调研场调研??项项目四至目四至??目目标标客客户户定位定位???区区域商域商业发业发展展?厂厂房市房市场调研场调研??SWOTSWOT分析分析??物物业业价格定位价格定位??专业专业市市场调研场调研??物物业发业发展建展建议议10调研区域选定为八卦岭—笋岗区域调研区域本项目位于八卦岭片区，八卦四路南侧。因此本次市场调研的范围以八卦岭片区为中心，并辐射到此片区东边的笋岗区域。具体的范围为：上步北路以东，泥岗路以南，洪湖西路以西，笋岗路以北围成的一个“梯形”区域。区域由八卦岭、笋岗小片区组成。（注：如图中红线所围的区域即为本次市场调研范围）。11八卦一路—餐饮一条街业态分析八卦一路主要经营餐饮，是深圳非常有名的餐饮一条街，经营面积、规模各不相同，一般都在100m?以上。这里主要经营各种风味饮食，档次以中高档为主。12八卦一路业态统计业态分析业态种类数量比例二手房1116.92%餐饮3350.77%印务11.54%干洗11.54%机票11.54%健身11.54%礼品11.54%美容美发46.15%日用百货710.77%五金11.54%药品11.54%银行11.54%相馆11.54%诊所11.54%合计65100.00%13八卦二路—汽配、服装、餐饮为主业态分析八卦二路由于位临奥特城，该区主要以经营汽车配件和汽车修理为主。此路也有较多数量的餐饮门面，但是由于其服务对象主要针对的是附近工厂的工人，档次都较低。14八卦二路业态统计业态分析业态种类数量比例彩票彩票11.20%餐饮餐饮1821.69%印务印务11.20%二手车二手车11.20%1%1%11%%6%地铺地铺22.41%2%22%服装服装1821.69%1%广告广告11.20%4%1%1%鲜花鲜花11.20%1%休闲会所休闲会所11.20%4%1%美容美发美容美发44.82%汽车修配汽车修配1619.28%2%日用百货日用百货33.61%手机卖场手机卖场11.20%文具文具11.20%19%五金五金33.61%鞋类鞋类11.20%药品药品22.41%22%银行银行56.02%5%1%1%证券证券11.20%1%职介职介11.20%珠宝珠宝11.20%合计83100.00%15八卦三路—传统商业、建材装饰为业态分析主建材装饰传统商业八卦路把八卦三路分成东西两段，东段主要以传统商业为主，业态主要有士多、医药、餐饮、美容美发、文具店等；西段主要形成了建材装饰一条街，以兄弟高登装饰城为代表，沿街厂房1楼还分布有各种陶瓷、整体厨卫、家居品牌店；16八卦三路业态统计业态分析业态种类数量比例保健品保健品22.22%1%2%1%2%1%1%保险箱保险箱11.11%9%福利彩票福利彩票11.11%餐饮餐饮2224.44%2%电梯电梯11.11%服饰服饰44.44%1%24%广告招牌广告招牌1314.44%3%装饰公司装饰公司88.89%美容美发55.56%美容美发3%皮具11.11%皮具汽配11.11%1%汽配日用百货22.22%日用百货3%器材设备44.44%器材设备手机通讯33.33%手机通讯1%文具11.11%4%文具五金33.33%五金鞋类33.33%4%2%鞋类眼镜11.11%医药22.22%1%眼镜医药印刷88.89%1%6%印刷电子游戏11.11%14%印务22.22%电子游戏诊所11.11%9%印务合计90100.00%诊所17八卦四路—传统商业、建材装饰为业态分析主国安居?八卦四路由于周边传统商业+汽车修配住宅区较多（岭尚时代、合正美寓等），业态也以日用百货为主，同时亦有多家大型汽车修配厂；?国安居位于本路段最西端，带动周边建材装饰市场的发展；18八卦四路业态统计业态分析业态种类数量比例2%2%2%2%2%二手房69.68%16%二手房餐饮2133.87%10%餐饮印务印务34.84%干洗干洗11.61%机票汽修46.45%5%健身服饰11.61%礼品美容美发34.84%2%美容美发日用百货日用百货1524.19%2%五金五金11.61%2%药品药品23.23%2%银行银行23.23%1%相馆相馆11.61%诊所50%诊所23.23%合计62100.00%19八卦路—服装、图书批发、音像为主业态分析?八卦路业态主要以几个专业市场为主，包括服装（洋浩、百年顺），图书、音像（博恩凯），建材（兄弟高登）等为主，其余的有银行、酒店、餐饮等，相对较为集中20八卦路业态统计业态分析业态种类数量比例保健品保健品10.58%1%彩票彩票10.58%2%1%餐饮餐饮137.60%1%4%茶叶茶叶10.58%8%1%地铺地铺31.75%8%2%2%服装服装4526.32%广告招牌广告招牌74.09%2%物流物流10.58%1%美容美发美容美发63.51%皮具皮具10.58%5%汽车修配汽车修配63.51%日用百货日用百货179.94%26%手机手机42.34%水果店水果店31.75%网吧网吧10.58%13%文具文具2212.87%五金五金84.68%鞋类鞋类21.17%1%医药31.75%医药银行31.