[键入文字]奉贤星火农场项目市场研究报告送呈：上海工业投资（集团）有限公司撰写：上海中瑞市场研究有限公司日期：2005年1月[键入文字]第一部分区域宏观投资环境分析1、奉贤区域环境及规划分析1.1区域地理位置?地处长江三角洲，是上海南部的滨江沿海城区奉贤区位于长江三角洲平原，是上海大都市的南部郊区，地处由外高桥保税区、浦东航空港、洋山深水港、星火工业区、上海化学工业区等组成的滨江临海城镇与产业带的中心地位，东与南汇毗邻，北靠黄浦江，与闵行区隔江相望，南临杭州湾，西与松江区和金山区接壤，具有滨江沿海较好的区位优势。在上海各滨江沿海区域中，浦东新区依靠浦东国际机场建设“空港”；南汇芦潮港、临港新城的启动，使其成为新型“海港＋新城”；金山石化的地位不可改变；奉贤这片海滩成为上海打造滨海旅游的绝佳地段。图1－1奉贤区位图资料来源：上海中瑞市场研究有限公司1.2区域功能定位?区域未来总体规划状况（2010-2020年）根据上海市奉贤区区域规划纲要（2003年－2020年），奉贤定位为上海大都市的南部郊区，中心城人口与产业的疏解基地，以机电、通讯、精细化工、临海产业为主的南上海重要的综合性工业基地、滨海现代化农业园区和生态旅游新区。（1）杭州湾北岸的现代化滨海新城；（2）以现代通讯设备、输配电、生物医药、精细化工、物流装备、机械制造、临海产业为主的南上海综合性工业基地；（3）杭州湾北岸可持续发展的生态旅游新区；（4）都市型与城郊型相结合的滨海现代农业园区；（5）滨海临江特色城镇和社区文明的示范区。图1－2奉贤区区域规划近期（2003－2007）规划图数据来源：奉贤规划管理局官方网站?奉贤将成为上海南部未来发展的现代滨海新城凭借集滨海、沿江于一身的双区位优势，奉贤将打造与上海国际大都市相适应的“工业重区、滨海新城、农业基地、旅游新区”的上海南部新兴的滨江沿海城区成为21世纪上海城乡一体化发展的重点区域之一。?依托杭州湾得天独厚的自然资源，打造沿海旅游区奉贤北枕黄浦江，南临杭州湾，拥有13.7公里长的江岸线和31.6公里长的海岸线，在江与海之间有一条金汇港相连，具有江、海、河相互贯通的独特水系。东边有东海大桥，西边有杭州湾大桥，还有一段10多公里长的含盐量达到14‰的铁板沙海岸，这是建设海滨新城得天独厚的最佳资源条件。规划中14公里的生活岸线将由海湾旅游开发区和碧海金沙旅游度假区两部分，为度假胜地。另有13公里是世纪森林公园构成的生态岸线，区域生态环境较佳。1.3区域交通规划连接上海——浙江的A4公路建成通车，成为奉贤区域内重要的交通干道。而建设中的A2、A30高速公路和规划中的A3高速公路，必将为奉贤城市化进程增添重要的砝码。?港口经济发展拉动城市交通网络建设，为奉贤城市化发展扬帆启航在上海新一轮城市化发展过程中，临海港口建设将成为发展郊区经济的重点。届时，上海政府借洋山深水港的开发为契机，通过两港经济打造上海国际航运中心的临港新城。因此，政府将加大力度投资兴建与之配套的东海二桥、两港大道和A2高速公路（沪芦高速公路）、A30高速公路等重要基础设施，这将构成临海新城重要的交通枢纽。其中，作为上海中心城区通往临港新城的大容量快速通道，以及上海国际航运中心洋山深水港配套骨干交通工程的A2公路北段已于2004年底建成通车，南段工程将于2005年年底与东海大桥同步竣工。A30是上海城市总体规划骨干路网“三环十射”中最外围的环线，总长190公里，先期施工的东南段46公里也于近日通车，南段将于明年建成通车。奉贤作为上海南部腹地唯一临海区域，与南汇区的芦潮港相邻，A2、A30高速公路的建成，也将成为奉贤郊环交通的重要组成部分，有利于促进奉贤东部经济增长级的形成和发展。?推进城市化进程，进一步加大投资，完善交通布局奉城中心镇是上海市政府“一城九镇”规划建设中的一镇，将成为推动奉贤区域城市进程发展的重点之一。交通基础设施的建设显得尤为重要，尤其A4公路延伸出A3北段将途经奉贤中心镇，且延伸至南汇区，与A30交汇，形成奉贤中心镇的重要交通枢纽，有效地拉近中心镇与其它城镇区域之间的距离，进一步成为奉贤中心镇城市化建设的重要砝码，也使得奉贤区继A4高速公路之后，又增加一条直通市区的主干道。同时，政府为了配合建设“碧海金沙”项目，拟建A3碧海金沙延伸线，为滨海旅游区的建设打通关节。图1－3奉贤区区域规划道路设施图资料来源：奉贤规划管理局官方网站1.4区域行政规划?一个新城，两个中心镇的规划成为推动城市化进程的标志在奉贤撤县建区的行政规划中，区域发展以“一个新城、两个中心镇”为核心逐渐带动奉贤从都市农村地区向现代化郊区过渡，加速城市化建设水平，全面推动奉贤进入一个新的建设发展阶段。?南桥、奉城成为区域中心城镇南桥是奉贤区的政治、经济、文化中心，以市级工业区上海工业综合开发区为依托，发展成为具有工业、居住、贸易等多种功能的中等规模城市，更多的吸引奉贤区内人口的聚集；奉城中心镇是市政府“一城九镇”工程的重点之一，是奉贤区东部地区的经济、文化、旅游、居住中心，逐步建成以现代化物流装备为主导产业，机电、箱包、服装等其它产业为辅助，各产业协调发展的，具有西班牙城镇特色和建筑风貌的二十一世纪生态城镇，将承担起分流市区人口的重任。?依托打造“海湾旅游度假区”、“碧海金沙”，崛起海湾中心镇奉贤区政府借打造“海湾旅游度假区”、“碧海金沙”项目形成海湾旅游区，且结合周边的星火开发区、星火农场共同构成新的海湾中心镇。由于碧海金沙项目属于上海市未来打造的唯一观海、赏海的旅游区，其影响力和辐射力已经遍及相邻地区，以及整个长江三角洲范围乃至全国，建成后的奉贤南片滨海地区，将成为上海、乃至全国的旅游度假胜地。图1－4奉贤区区域规划城镇体系规划资料来源：奉贤规划管理局2、区域经济分析2.1国民经济总体状况?GDP总量逐年上涨，国民经济保持稳步快速增长趋势，奉贤发展潜力巨大2000-2003年期间，奉贤总体国民经济发展态势良好。GDP总量由2000年的86.13亿元增加到2003年的141.73亿元，GDP增长率由10%上升到16%。2004年上半年，全区已实现完成增加值80.3亿元，按可比价格计算，比上年同期增长21.1%，完成年度计划46.4%。整个区域GDP值呈上升趋势，一直保持强劲的快速增长势头，奉贤已经开始进入新一轮的发展时期。图1－52000-2003年奉贤GDP总量与增长速度单位:亿元15020%15.20%141.729716.00%13.60%110.044415%10010.00%96.802986.126510%505%00%2000年2001年2002年2003年GDP值增长速度数据来源：奉贤统计局官方网站2.2产业环境状况?奉贤正步入工业化中期，第二产业成为经济发展主导力量2000-2003年期间，第二产业GDP增长势头强劲，年均增长率高达19.4%，成为奉贤区域经济发展的主导力量，第三产业发展也较出色，年均增长率达到12.4%。随着上海未来城镇的发展，郊区化工业将成为全市工业经济增长的动力。奉贤开始步入工业化中期，大力调整产业结构走向新型的工业化道路，继续推进以第二产业为主导、提升第三产业、优化第一产业，基本形成“二、三、一”的产业结构布局。图1－62000-2003年GDP增长率数据来源：奉贤统计局官方网站50%35.40%40%30%14.00%20%4.60%10.80%10%10.10%0%4.30%第一产业第二产业第三产业2000年2003年?依托围绕“碧海金沙、黄金海岸”项目为核心，大力发展旅游业成为第三产业发展重点上海市政府决定斥资50亿打造“碧海金沙、黄金海岸”项目，同时配合2010年世博会的举办，加速海湾旅游度假区的开发建设，必将带动沿海一带的商贸、休闲、旅游等现代服务业的发展，极大的推动城镇化建设。海湾旅游度假区域的发展成熟，将成为奉贤第三产业的发展重点。?未来产业规划布局（1）建设现代化、规划化、生态化的滨海农业基地。（2）调整产业结构促进奉贤走向新型的工业化道路。（3）依托“碧海金沙”项目和“海湾度假旅游开发区”发展旅游项目，通过与旅游区周边其它产业的相互共同开发建设，带动商贸流通、餐饮住宿、娱乐休闲和信息咨询等现代服务业第三产业的大力发展。图1－7奉贤区区域规划产业布局规划资料来源：奉贤规划管理局2.3区域经济发展趋势?区域经济保持较快增长，产业结构不断调整2004年上半年，奉贤经济正处于一个重要的发展阶段。在国家一系列宏观调控下，区域各项经济指标呈现出增长的势头。第二、三产业在经济发展中增幅较快，工业依然是保持区域经济增长的主导力量，而规模较小，档次较低的第三产业正处于发展阶段，加快第三产业发展更利于区域产业结构的进一步调整和优化。全面提高经济的综合竞争力，以经济结构和产业结构战略性调整为主线，结合奉贤现状，继续推进以第二产业为主导、提升第三产业、优化第一产业的方针，基本形成二、三、一产业共同推动经济发展的新局面。?由滨海旅游度假区支撑的三产发展迅猛从奉贤2015年中期规划来看，二产产值将达到220亿元，三产产值将达到168亿元，三产结构比为3：55：42；2020年远期规划中，二、三产业经济指标基本保持一致，三产结构比达到2：50：48，产业结构达到优化。表1－1奉贤主要经济指标规划年份GDP总量三产结构一产总量二产总量三产总量（亿元）（亿元）（亿元）（亿元）2002年1108.9:65.1:8.965.136362005年2005:57:3810114762015年4003:55:42122201682020年10502:50:4821525504数据来源：奉贤统