兴义德·荣昌北部新区大浩组团2010-07地块开发思路目录目录.......................................................................................................................................................................................................................................1前言.......................................................................................................................................................................................................................................21、项目开发目标...................................................................................................................................................................................................................32、项目开发战略思路............................................................................................................................................................................................................33、项目开发重点思路............................................................................................................................................................................................................44、项目开发风险提示............................................................................................................................................................................................................75、我们的资源......................................................................................................................................................................................................................86、结束语..............................................................................................................................................................................................................................9附件：.................................................................................................................................................................................................................................10前言重庆兴义德置业有限公司并刘总：合作求竞争是当今世界发展潮流，也是企业持续发展与生存之路。观念决定企业兴衰，意识决定企业成败，战略思路对否将对未来企业运作或项目运作起到事半功倍的作用。9月17日，我们有幸与贵司刘总、彭总就贵公司荣昌北部新区2010-07地块有关开发事宜进行了初步沟通。我们深感贵司强大的实力和事实求是的工和风格以及对项目前期战略定位的重视程度，使我们深信贵司一定能成功开发本项目。为此，我们成立专案组，专人到实地进行考察和调研。通过我司专案组成员的测算分析，并经过公司各专业人员广泛的研判，得出了本项目未来开发的基本思路。我们认为：本项目是一个优质的房地产开发项目。我们对全程操作本项目充满了极大兴趣和信心。1、项目开发目标?利润目标：实现利润率在20%以上；?现金流目标：住宅销售收入大于或等于开发成本费用，确保项目开发过程的良性发展；?品牌目标：通过强大社会资源整合，全方位打造兴义德品牌，树立兴义德公司区域的“领袖”型地位，培养一大批市场的追随者，实现兴义德品牌开发的可持续发展战略。2、项目开发战略思路1、原则：?地块最大使用效率原则。?项目最大经济效益原则。?项目最低市场风险原则。?在上述前提下小区品牌形象最完美的原则。2、战略：(1)品牌战略：?酒店品牌引进：通过前期招商引进欧洲第一，世界第三位法国雅高集团旗下的经济型酒店宜必思（IBIS）品牌；?先进物业管理理念引进：引进现代化的品牌物业管理公司管理物业，如第一太平戴维斯等；?整资源整合：规划设计、园林设计等相关合作公司均要求具有较强的品牌力。(2)开发战略：?开发：分三期开发，每期开发10万平方米左右，力争3年左右完成本项目；?营销：实现快速销售。推盘：先住宅后商业销售，确保开发建设的现金流；商业：先酒店和专业写字楼后临街商铺销售原则，实现开发价值最大化。3、项目开发重点思路本项目重点在商业物业的定位及未来销售，天晟公司认为：项目整体定位思路：项目应以树立荣昌高品质项目的典范，项目以前瞻性、差异性、唯一性的建筑设计理论作为区域亮点，以高品质的物业服务作为项目的区域形象，将景、物、人完全融合，从而将兴义德公司全面推出建立区域领导者的地位。4万平方米的商业物业基本定位方向是：骑廊式临街商铺+专业化写字楼+世界品牌的经济型酒店——地下商场超市商业物业的定位思路：?临街商铺（少量二层）：控制量在1.0—1.5万方之间。临街商铺无论主城或区县临街商铺都易销售脱手，项目旁的财信中央大街（临街商铺一、二层）几乎售完。?专业写字楼：控制量在1.2—3万方之间。在区县的出现就是一个区域城市的进步，以及功能的完善，区县无专业写字楼是区域市场“空白点”，我公司在南川区操作的8万方的商业+专业写字楼（5万方）项目，9月17日仅做了一个开工仪式，写字楼部分就有10层1万余方的量被客户预定，需求意向强烈。?经济型酒店：控制在0.5—1万方之间。引进品牌力较强的酒店品牌，对提升项目形象、增加附加值会起到较好效果，从区域城市建设和周边项目定位看，我们认为：法国雅商集团的宜必思（IBIS）经济型酒店较适合本项目，而宜必思有购买经济型酒店物业的意愿，如引进不成，可将物业换做写字楼或国内品牌经济型酒店。?地下大型超市：控制0.2—0.4万方。此方量，不纳入4万方商业量计算和项目经济测算，而是从7万方的地下物业部分挤出部分。给本项目和区域市民带来生活中的便捷，也完善了本项目商业定位功能，对未来商业和住宅物业销售增加法码。为此，我们根据物业未来的可销售能力和差异化市场现状，为本项目设想出两套规划方案：1、方案一：（1）商业组合：临街商铺（骑廊式）+专业化写字楼+IBIS酒店+大型超市；（2）住宅组合：11+1板式电梯房+5层花园洋房；（3）平面布局：见附件示意图（需规划设计完善）；原则：酒店+写字楼+临街商业+（11+1）板式小高层+5层花园洋房。布局思路：西班牙围合式建筑布局特点。说明：整体布局以三层布局作为布局特点：第一层以临街商铺、酒店、写字楼作为项目内部和外界的区隔的第一线，有效的将外界的吵杂和项目内部安静有效的隔离。第二层以11+1多层板式洋房作为项目区隔的第二线，有效的将住宅和商业的区隔。第三层为5层花园洋房，从中体现了整个项目的高度，同时提高了该区域的私密性。（4）各项技术经济测算：见附件。2、方案二：（1）商业组合：临街商铺（骑廊式）+专业化写字楼+IBIS酒店+大型超市；（2）住宅组合：6+1板式电梯房+5层花园洋房；（3）平面布局：见示意图（需规划设计完善）；原则：酒店+写字楼+临街商业+（6+1）板式花园洋房+5层花园洋房。布局思路：古典中柱式建筑布局。说明：整体布局以休闲广场—第一中心花园—