华信科技园大厦前期定位报告上海沛源房地产营销策划咨询有限公司PeiyuanEstateMarketingEngineeringConsultingCo.,Ltd.二〇〇年七月目录第一部分项目决策背景...................................................1一、项目外部环境.......................................................11．城市发展规划.......................................................12、项目所属颛桥区域...................................................11二、项目内部环境......................................................161．项目政治或文化背景.................................................162．项目启动对公司意义.................................................163．未来前景及可持续经营...............................................16三、总结...............................................................16第二部分：项目概况....................................................18一、项目位置.........................................................18二、项目现状........................................................19三、项目规划.........................................................19四、项目基地特质评析...................................................20五、项目地块特质小结...................................................20一、科技园大厦SWOT分析................................................221.Strength(优势分析)..............................................222..Weakness(劣势分析).............................................223.Opportunity（机会分析）............................................224．Threat(威胁分析).................................................22二、科技园大厦产品线组合方案建议.......................................221、产品线设计背景......................................................222、市场可行性分析......................................................24三、结论...............................................................29一、公寓式酒店产品概念.................................................301、总体概念............................................................302、立面................................................................303、户型设计与配比......................................................304、停车位..............................................................305、大堂及其他配置......................................................306、租金实现水平........................................................317、经营管理............................................................32二、写字楼产品建议.....................................................321、总体概念描述........................................................322、外立面..............................................................323、大堂设计及公共部位装修..............................................324、停车位..............................................................325、裙房建议............................................................326、入口设计...........................................................327、写字楼配置..........................................................328、租金实现水平........................................................339、经营管理............................................................33上海沛源房地产营销策划咨询有限公司2005年7月5日PeiyuanEstateMarketingEngineeringConsultingCo.,Ltd.华信科技园大厦前期定位报告第一部分项目决策背景一、项目外部环境1．城市发展规划■闵行区概况闵行区的地理位置使其成为上海近郊县发展的第一站。闵行区地处地处长江三角洲东南前沿，上海中心城区西南部，形成“钥匙”形状，区域总面积371.68平方公里，占上海市总面积的5.86%。闵行区地理位置优越，东与徐汇区、浦东新区、南汇区相接；南与奉贤区隔江相望；西接壤于松江区、青浦区；北邻长宁区、嘉定区。闵行区与上海西南大型产业经济区域“虹桥经济技术开发区”和“漕河泾高新技术开发区”相连，上海浦西空港虹桥国际机场座落于闵行区内。拥有优越地理位置与发展资源的闵行区，是上海市近郊县大开发中较早迅速发展起来的区域，是上海市近郊发展的第一站。图1-1：闵行区地理位置图资料来源：闵行区官方网站■经济发展情况产业经济结构以外向型经济为发展龙头，吸引外资较大外向型经济已成为整个闵行区经济结构中重要的增长点。2003年全区外商投资企1上海沛源房地产营销策划咨询有限公司2005年7月5日PeiyuanEstateMarketingEngineeringConsultingCo.,Ltd.华信科技园大厦前期定位报告业实现销售收入406.78亿元，占整个区工业销售收入的56.7％；税收26.11亿元，占全区的34.5%外贸出口18亿美元，创利21.62亿元。至2003年底,外商投资企业达2178家，投资总额93.26亿美元，其中现有投资额在1000万美元以上212家。投资者遍及世界40多个国家和地区，美国联合技术公司、德州以其公司，法国圣戈班化学公司、阿尔卡特公司，德国巴斯夫公司，奥地利奥特斯公司，日本丸红、大日本油墨、大金空调、先锋、三得利、日清，维尔京英纳迪尔公司等一大批跨国公司、知名企业纷纷落户区内。国民经济发展迅速，经济发展涨幅惊人从“十五”期间（2000年至2004年）闵行区国民经济发展情况来看，闵行区国民经济发展速度较快。2004年，闵行区国民经济增长速度与结构、效益相统一，经济运行质量有了新的提高，经济综合实力进一步增强。全年实现增加值366.02亿元，比上年增长26.1%。其中，第一产业增加值3.30亿元，比上年下降12.5%，占全区增加值比重0.9％，比上年下降0.4个百分点；第二产业增加值209.81亿元，比上年增长26.5％，占全区增加值57.3％，比上年上升0.2个百分点；第三产业增加值152.91亿元，比上年增长26.6％，占全区增加值41.8％，比上年上升0.2个百分点。图1-2：“十五”期间闵行区国民经济发展情况（亿元）40026.20%366.0230%26.10%25%30029