大亚湾中心北区地块定位报告http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载联冠地产顾问有限公司二零一零年九月房商网-全国最低价销售《2010房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载目录第一部分宏观市场.......................................................................3第二部分本地市场.....................................................................11第三部分深莞惠一体化.............................................................17第四部分项目分析.....................................................................22第五部分项目定位.....................................................................24第六部分产品规划建议.............................................................33第一部分宏观市场2010年宏观市场回顾市场?大城市房价松动，小城市房价坚挺?政策调控从紧，地产格局微妙，行业洗牌加剧。经济?国际经济复苏延缓，美国压迫人民币升值。为平衡国际压力和国内形势，国内重回货币调节政策，排除人民币短期内快速上升的可能政策?年初释放从紧信号，未见明显成效。第二季度一系列的政策组合拳出台，从金融、税收、土地等方面，从中央到地方、层层落实，给高速增长的房价和疯狂楼市打了一针镇定剂。房商网-全国最低价销售《2010房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载1.房地产市场大城市房价松动，中小城市房价仍坚挺房地产调控政策出台以来，中小城市没有像大城市一样出现房价下降。主要原因是：一方面，中小城市房价相对较低；另一方面，中小城市投资和投机客户少，房价泡沫不大，不是此次调控的重点区域。这些中小城市的共同特点是，建筑工地为数众多，可以说随处可见，城市化进程处于高潮。房地产市场格局微妙房地产调控政策实施以来，房产销售遇冷，行业格局微妙。某些企业急于剥离房地产资产，而实力开发商纷纷趁低价拿地，行业洗牌加剧。?多家公司加速抛房地产资产?近日多家公司纷纷剥离房地产资产。?太原刚玉公告，拟以2.25亿元向山西中正房产、自然人邢建民转让刚玉房地产100%股权。?ST珠峰公告，将以2500万元的价格处置位于成都市双建路的八里庄仓库房地产，该标的土地使用权8040.66平米。?爱建股份公告，以净资产评估值2360.14万元将所持上海爱坤置业60%股权协议转让给上海宜和房产经纪有限公司。?开发商熊市拿地储备粮草?受调控政策影响，房产销售市场遇冷胶着；但在一些地产企业看来，熊市正是出手拿地的好时机。?北辰实业12亿拿下顺义一宗地。?中铁集团13亿拿下广州两地块。?中铁建40亿天津包场。?华润集团10亿上海闽行建万象城。?新鸿基加速内地扩张。“国退民进”，央企调整过早错过反弹?上半年全国销售额前10名的开发商中，央企所占席位由去年的3家，减至现在的2家。而在土地市场，央企也渐渐淡出主角地位，整个上半年新增土地储备最多的10家房企，仅有保利地产和中国铁建地产两家属于房商网-全国最低价销售《2010房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载央企阵营。?不少分析师认为，去年央企地产商看错宏观经济的方向，盲目购入太多高价地块，这些高价地块给公司未来的盈利能力造成了不利影响，进而导致公司上半年业绩不佳。?部分分析师不这样认为。根据调研，各家央企地产商上半年的销售情况与同行业的其他企业其实差不多，唯一有区别的是，今年各家央企地产商可以销售的货源太少，这让它们上半年的业绩大受影响。央企房地产公司恰恰是因为在去年末大量消化了本该在今年初才销售的房源，导致公司在上半年青黄不接，错过了今年调控前最好的销售时机。2.金融市场人民币重回货币调节?“产业结构调整”固然是经济长期健康发展的方向所在，但假若由于海外经济再次下滑，造成短期我国经济出现大幅下滑，国内再次进行经济刺激所掌握的资源又有限，那么就业所带来的社会问题，以及波及到居民收入水平下降带来的消费下降，服务业能否健康发展都将面临质疑。中国决策当局无论如何不能容忍人民币对美元的较大幅度的升值，但在这样的外部环境下，又不得不遵从由美国人主导的国际贸易游戏规则。?因此选择人民币汇率形成机制回归到2005年7月至2008年6月的轨道上去成为了“次优”的选择，以表明人民币的汇率制度是“有管理的浮动汇率制”，而不是管制汇率，减轻操纵汇率的嫌疑，以化解国际社会的压力。与此同时，在国际经济复杂运行的时候，采用钉住“一篮子”货币的汇率形成机制，能有效地把握主动权，使人民币的真实有效汇率与我国的经济运行状况、国际金融市场各国汇率的运行状况保持动态的一致性。房商网-全国最低价销售《2010房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载二季度GDP或平稳回调，多家机构预测增速两位数?尽管关于中国经济是否会“二次探底”的讨论声音渐强，但市场对于二季度经济增长的判断多保持乐观。多家券商预测，二季度经济增速或达10%以上。代表诸多权威机构观点的“朗润预测”也预计二季度GDP增速达到10.5%。?按照惯例，二季度主要宏观数据将在7月中旬陆续发布。二季度经济运行是否会放缓？作为拉动经济的“三驾马车”的消费、投资和外贸特别是出口的表现值得关注。一季度中国GDP增速达11.9%，创近三年来的单季增速新高。?投资消费不会大起大落?作为拉动中国经济走出低谷最重要的一驾“马车”，投资增速或将在6月份继续小幅下滑。?把脉进出口外部影响?发达经济体需求复苏使得中国出口强劲反弹，5月份出口增长48.5%，超过市场预期。央行：下半年继续实施适度宽松的货币政策?中国人民银行货币政策委员会召开2010年第二季度例会，会议强调，下半年继续实施适度宽松的货币政策。?会议认为，世界经济正在逐步复苏，但仍存在较大不确定性。我国经济保持回升向好的态势，消费、投资、出口拉动经济增长的协调性增强，经济正朝着宏观调控预期方向发展，但管理通胀预期、保持经济平稳较快发展、调整经济结构和转变经济发展方式的任务依然艰巨。?会议认为，上半年我国货币信贷合理增长，银行体系流动性基本适度，人民币汇率形成机制改革稳步推进，金融运行总体平稳。?会议强调，下半年，要按照党中央、国务院的统一部署，继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点。要密切关注经济金融形势的发展灵活运用多种货币政策工具，保持货币信贷适度增长；继续落实“有保有控”的信贷政策，调整优化信贷结构；进一步完善人民币汇率形成机制，坚持以市场供求为基础，参考一篮子货币进行调节；加强系统性风险防范，保房商网-全国最低价销售《2010房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载持金融体系健康稳定发展。3.政策部分2010年上半年宏观政策回顾?2009年底一系列遏制房价过快上涨的政策刚落实，关于租售比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅对比数据的讨论，房价暴涨的北京、上海、深圳三地楼市泡沫程度加剧言论，一时间全民陷入新一年房地产政策走势的讨论，是遏制？还是平稳？?2010年新年伊始，国务院就以“国十一条”正式奠定了2010年的房市调控基调：一方面支持住房的自住和改善需求；一方面抑制投资性购房。后续一系列的政策细则逐步出台，互为补充，形成“史上最强政策组合拳”。本轮政策的严厉程度和密集程度，远远超过了2007年的房地产市场调控。金融政策：把控信贷杠杆?本轮政策组合拳，最为严厉、最为立竿见影的政策，即为金融信贷方面的系列措施。?从4月份的提高二套首付，限制异地购房，停止三套房贷以及一系列的二套房认定细则，抑制了投机和投资需求，使得一线城市楼市成交降至冰点，高企的房价开始松动。日期政策出处要点4月15日国务院（一）首套房建筑面积在90平方米以上，首付款比例不得低于30%；（二）二套房，首付款比例不得低于50%，利率1.1倍；（三）三套及以上住房，大幅度提高首付款比例和利率水平。房商网-全国最低价销售《2010房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载4月18日国务院商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款.4月21日银监会第二套房认定标准，以家庭为单位。认房不认贷，这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。6月5日住建部、中国人民二套房认定标准，改为“认房又认贷”。弥补之前“认房不认贷”银行、银监会的漏洞。?银行、信托双双收紧房地产开发商融资。加上4月中旬房地产调控