浦东VIP大厦营销策划报告开启&天启2004年8月{{市市场场篇篇城市发展}}区域市场价格判断研究城市信我们充满心价格处于稳定/发展百花齐放城市让生活更美好研究区域尴我们发现尬本案处于一个高档地段下的低档地区城市研究浦东房地产发展浦东房地产发展供求—浦东800703.7664.1700600531.3500504.7381.8400257.6339.8300260.220010002000年2001年2002年2003年预售登记批准预售供需进一步拉开，整体市场进入开发缓慢阶段2004年1、2月仅仅有9个新盘上市价格—浦东浦东近6月均价走势82008000805078007668760075617606743574007350720070001月2月3月4月5月6月从浦东近几个月的价格走势可以看出，由于浦东过去的房价上涨速度太快，加之政府宏观调控政策的出台，目前浦东的楼市已经进入一个盘整阶段，向上的动力不足，进入了一个相对比较稳定的调整期。市场的变革—浦东发展历程荒蛮时代开发时代美好时代宁要浦西一间床浦东开发城市让生活不要浦东一间房浦东开放更美好浦东城市化进程市场的变革—浦东发展历程浦西越江工程浦东越来越多的越江工程将浦东和浦西联系的更加紧密。市场的变革—浦东发展历程住宅使浦东居住更美好办公使浦东形象更美好商业使浦东生活更美好会展/旅游使浦东生活更时尚市场的变革—浦东发展历程外高桥—保税概念金桥—加工产业轴陆家嘴—金融中心张江—高新科技世纪公园—行政中心滨江岸线、世博会、环球影城[带动]会展经济、旅游经济市场的变革—浦东发展历程浦东的发展是以陆家嘴为中心，沿着浦东大道、浦东南路和世纪大道三条主要道路向腹地发展。市场的现状—浦东板块分布大金桥板块陆家嘴碧云世纪公社区园板块张江上南地区板块市场的现状—浦东板块特征板块基本情况产品特点消费人群陆家嘴板块依托贸易区形成区域均价在15000元以上，多为消费者来源广泛，临近的高档聚居区高层建筑，体量较大，以超豪华的办公区的高收入人公寓为主士是支持板块的主体世纪公园板依托稀有生态景小高层和高层混合型产品多，小消费者有很强的意向块观形成的高档生区体量大，装修房开始在区域盛性，主要是看重区域生态聚居区行，区域均价11000元/Ｍ２态环境。上南板块世博会概念板块大型社区不多，房型面积比较齐区域客户为主全，目前区域在售楼盘极少，价格6000-6500元/平方米大金桥板块主要依托金桥产中档产品为主，区域价格在周边住户、园区人员为业园区形成6000-7000元/平方米之间主张江板块依托张江科技园区域别墅项目比较多，价格跨度园区从业人员居多区形成的中高档比较大，公寓价格一般在聚居区5000-8500元之间，别墅价格在8000-13000元之间碧云板块依托金桥产业园区域内楼盘价格存在很大的差区域内存在两个不同形成的国际聚居距，高档公寓在13000元左右，档次的消费者。既有世区一般公寓在7000元左右。界精英也有上海普通消费者市场的未来—浦东未来发展预测⑴、“三边两线”发展格局发生变化，发展重点外移近年来，濒黄浦江岸边、环世纪公园周边、临主要景观道路边是浦东房地产市场的热点区域，但随着浦东世纪公园周边土地的瓜分完毕，世纪花园、四季全景台等项目的完成，严格意义上的圆边开发完成，下一步浦东地区发展的重点将转移到中环线外环线周边地区。⑵、高端房价继续坚挺，总体房价将走向平稳。由于浦东贸易区、经济园区比较集中，区域内有大量高端需求，同时由于其环境、区位、交通、发展机会的优势，越来越多浦西和全国乃至海外的高端客户进入浦东市场，对于高端市场来说，需求有增无减，但高端市场土地供应却呈下降趋势，这一增一减造成供求矛盾加剧，高档房价将继续坚挺。⑶、两外人士继续看好浦东由于浦东的开放度和浦东楼市的高品质，“两外”人士继续看好浦东，尤其是高档房市场，两外人士和来自浦西的客户几乎占据浦东高档房市场的近6成。区域研究项目项目所所处区域市场分处区域市场分析析项目所在区域—大陆家嘴板块边缘地区黄浦江浦东大道东源世纪大道方深路路本案浦东南路本项目位于大陆家嘴板块，整个大陆家嘴板块向东面和南面分别沿着浦东大道和浦东南路发展，而重点发展的区域是浦东南路沿线，而整个板块内东方路以西是大家所认同的小陆家嘴板块，是真正的高档板块，而从东方路到源深路之间的区域相对来说受到陆家嘴的辐射相对较弱。本项目所在的板块是整个大陆家嘴板块的边缘地区，项目所在区域—发展历史上上海最早海最早的公房的公房集集中地，主要以多中地，主要以多第第一一层层公房为主，由于公房的密公房为主，由于公房的密集集，周，周本项目所在区域目阶段边的生活边的生活配套配套相对比较成相对比较成熟熟。。阶段前主要以商务办公项目为主，住宅项九十九十年代中期出现了一年代中期出现了一些些高档住宅高档住宅目不多，加之周边项目，比项目，比如荣如荣城大城大厦厦和和珠珠江江玫瑰玫瑰园园第二第二等，带动了区域住宅的开发，整体阶段等，带动了区域住宅的开发，整体相对环境档次比较阶段价格上价格上升升了一个台阶。了一个台阶。差，虽然区域的地段比较好，但是消上世纪末，由于浦东大道的住宅开第第三三上世纪末，由于浦东大道的住宅开费者对区域并不是发重点逐渐转向张扬路沿线，本项阶段阶段发重点逐渐转向张扬路沿线，本项十分认同。目目所在所在的区域的区域逐渐逐渐以开发办公以开发办公及小户及小户型型产产品品为主，住宅开发为主，住宅开发逐渐停滞逐渐停滞。。项目所在区域—周边楼盘分布本项目格力H2O万源经典上海滩花园洋房荣城大厦名门滨江苑金隆海悦海神诺富特酒店项目所在区域—周边楼盘概况万源晶典项目（已售罄）地处浦东大道、东方路交汇处，是一幢高33层的全装修酒店式公寓。周边交通极为便捷，同时配备专业物业公司管理，提供星级酒店式服务。房型主力面积从32.86-62.47平米不等。2003年7月开盘，均价为15000元/平方米，目前的价格在16000元/平方米。荣城大厦位于浦东大道荣城路85号，其两房视装修程度，租金一般为3200―4500元/月，二手房价格在8000-9000元/平方米。格力HO楼盘地处浦东大道、桃林路，毗邻陆家嘴，与北外滩商务金融贸易区隔江相望，是32幢25层高的商住两用楼，并配有1300平方米健康主题会馆。其办公用楼售价大约为12000元/平方米，面积在120―190平方米之间。住宅的价格为7000-8000元/平方米（二手）。名门滨江苑建筑面积为23000平方米，为三幢高层（31层）产品，目前已经售完，价格在15000元/平方米左右。海悦酒店式公寓属于精装修的小户型酒店式公寓，位于浦东大道、近东方路口，是陆家嘴金融贸易区内少见的小户型投资性物业。其北临黄浦江滨江地带，西近正在建设中的大连路越江隧道和明珠二号线站口，与已经建成的延安路隧道一起组成了立体交通网络，往返浦江两岸非常方便。该项目由一幢31层高层组成，价格为12000元/平方米。上海滩花园洋房为低密度叠加洋房，共计80栋608户，总建筑面积17万方，是陆家嘴地区比较少见的独特产品，价格在18000元/平方米。项目所在区域—价格状况一手房价格目前周边在售的一手房没有，区域内住宅产品也不多，从产品形态来看，主要以办公和酒店式公寓为主，只有上海滩花园洋房相对比较另类，做的是叠加式洋房，酒店式公寓的价格在13000元/平方米。二手房价格目前周边的二手房共有三种档次：1、老式公房相对比较老旧，价格在7000--8000元左右/平方米；2、点式高层的价格在8000-9000元/平方米；3、相对产品比较新的项目价格在9000元/平方米以上，部分相对比较高档的产品突破10000元/平方米。办公楼价格目前周边的办公项目的价格基本都在12000元/平方米以上。项目所在区域—二手房个案老式工房：1、崂山东路551弄（靠近浦东大道）/1室1卫/37平米/总价：32.5万/均价：8700元2、崂山东路551弄（靠近浦东大道）/2室1卫/51平米/总价：45.8万/均价：8900元点式高层：1、浦东大道1093弄/2室2厅2卫/129平米/总价：125万元/均价：9600元（相对于陆家嘴，比本案的区位稍远）项目所在区域—消费者状况目前区域主要的消费者主要有三种：1、在陆家嘴工作的中高级白领这些消费者在陆家嘴工作，希望能居住在陆家嘴附近，虽然有一定的经济能力，但是又不能承受陆家嘴中心以及滨江地区的高档房价，从而选择相对距离陆家嘴较近，但是地段价值不是很高的本区域。2、周边老住户（改善型消费者）为周边老新村的住户，经济上有一定基础，对于该区域比较熟悉，对于地段的认同感比较好，也习惯了区域的生活。3、投资客户看中区域的地段价值，由于浦东大道周边的开发呈跳跃状态，本区域正好出在一个开发相对落后的节点上，随着开发的推进，区域蕴藏着一定的投资升值价值，吸引了一批比较有投资眼光的客户。总结1、地段与消费者认知的冲突本项目所处的大陆家嘴板块是目前最好的板块之一，虽然本项目所处的区域为整个板块的最边缘，但是从本项目到陆家嘴中心也就是1.5-2公里，从地段上还是比较好的，由于整个陆家嘴的发展虽然沿着浦东大道和浦东南路向东南发展，但是由于发展重点主要集中在浦东南路的沿江地带，而浦东大道沿线的发展却由于江对面北外滩发展的滞后而向浦东腹地发展，也就是向张扬路沿线转移，所以本项目所处的地段是属于高档地段的低档地区，在消费者心目中不是真正的高档地区。2、市场需求产品和市场现有产品的冲突项目所在区域目前主要以办公项目和酒店式公寓为主，而消费者需求比较大的住宅项目基本没有，因此在产品供应和需求上有一定的矛盾，相对来说区域住宅的需求量还是很大的。项目价格定