重庆龙祥都市微电物流工业园项目建设草案目录开篇之言第一章项目背景概述一、项目简述二、项目目标三、项目规划用地四、项目业态布局五、项目建设规划概要第二章项目建设条件研究一、工业地产曙光初现二、生产性服务业初显萌芽三、重庆都市工业园现状四、西永微电园集需安置配套链群企业五、本案前景天时地利与投资主体实力融合第三章项目建设方案实施可行性一、项目建设定位和远景规划二、项目业态布局三、项目招商合作方案四、项目建设进度和周期第四章项目资金安排和效益分析一、资金筹集和安排二、项目运作和收益初探三、项目风险与效益评价欲为诸佛龙象，先做众生牛马（结束语）开篇之言重庆龙祥都市微电物流工业园是立足重庆西永微电子工业园的生产链群企业配套园区，是立足二点五产业的生产性服务提供平台，是都市工业聚集的保障性载体。西永——一个承载重庆IT业界梦乡的地方，一个政府倾力培养的IT工业基地，一个渴望变成现实的重庆“硅谷”。四通八达的交通，优越无比的政策环境，即将形成的产业规模，不断涌入产业企业，已经为形成都市工业园构筑了平台，奠定了坚实基础。上万亿的产业规模，数十万的就业规模，成千上万产业链群企业，都在期盼，都在寻觅，在西永落足，在西永扎根，而西永则在等待众多有眼光的有识之士再次筑巢——构建新型工业平台——都市工业园。我们，谨以此方案，以客观、现实、中立的态度，祝愿园区早日成就。第一章项目背景概述一、项目简述1、项目名称：重庆龙祥都市微电物流工业园2、项目建设业主：（重庆都市工业园建设投资发展有限公司）法定代表人：庞光明业主地址：建设业主简介：略3、项目建设行业指导单位：4、项目选址地点：重庆市沙坪坝区西永微电子工业园二、项目目标本项目近期目标是：2010年建成5万平方米的工业标准厂房，吸纳四十至五十户微电子工业配套企业入驻园区，安置数千人生产、生活，从而初步形成一个具有都市工业特色的，综合服务配套完善的公共服务园区。2010年建成集生产、生活于一体的，具有加工生产，物流配送和现代化办公的，面积达十余万平方米的都市工业园区，从而立足本园区，借助中小企业载体平台，形成服务园区企业，辐射东南西北的专业化、多功能、现代化的花园式工业园。三、项目规划用地规划总用地面积3.335万平方米（净50亩），预留发展面积2万平方米（净30亩），分别建设：多层加工标准厂房10万平方米，物流配套2万平方米，生活服务及办公区1.5万平方米。四、业态布局四大区域：加工生产区域、物流配套区域、办公服务区域、生活服务区域。三大平台：园区管理平台、公共服务平台、物流载体平台二大中心：生产加工中心、后勤保障中心五、项目规划概要随着重庆市作为西部经济中心的地位提升，世界500强企业的不断涌入，以及重庆市2005年开始的都市工业园建设由量的积累到质的提升转型，使得本案项目成为可能，也成为投资业主转型的首选。通过工业生产性服务业——工业地产的渗透，实行跨区域的互动呼应式投资组合，打造一个新型产业企业，将促进投资主体的快速发展。龙祥都市微电物流工业园的奠基建设，将更加便捷地帮助IT巨头们的产业链群企业入驻西永，背靠世界巨头，享受现代化标准办公、加工环境带来的全新服务，从而将重庆市级都市工业园推向规范化运作、制度化管理、流程化服务的轨道。注：项目策划来源：1、重府发﹝2005﹞20号文：《重庆市人民政府关于推进都市工业园（楼宇）建设的意见》2、重庆市沙坪坝区西永微电子工业园规划3、西永微电子工业园片区控制性详细规划第二章项目建设条件研究一、工业地产曙光初现从2005年重庆市政府发起认定：重庆市市级都市工业园起，重庆市都市工业园的认定工作已走过了五年历程，从帮助国有企业老旧厂房的资源利用，闲置资产的改造开始，到都市中心区域周边村镇工业化集群整合，再到以民营经济为主体的国退民进式改制重组，重庆市市级都市工业园已发展到2009年九十二个，从数量上得到了较大的推进，而重庆市的工业园经济已起到助推重庆市GDP持续增长举足轻重的作用。正如“曙光”所寄予的涵义一样，重庆新型都市工业园的名字被冠以“重庆曙光都市工业园”，其一、二、三期的都市工业园建设将园区划为A、B、C三个区域，并成功运用房地产的初期模式，将工业园的建设带入了工业地产的新领域。其园区一期A区入驻已全面完成，二期B区和三期C区在项目规划阶段已预约入驻近百家企业，签约达八千余万元，如此成功的案例，能给我们带来的讯息就是：重庆工业地产已经启动，重庆工业地产曙光初现，重庆工业地产大有可为，四两拨千金的运作模式在短期将成为主流。二、生产性服务业初显萌芽生产性服务业作为目前世界经济中心增长幅度最快的行业，其规模已占据全部服务业产值过半的江山，被经济学界命名为二点五产业。在重庆这一行业已经开始展现其新的经济模式和新的运作态势其核心就是运用都市工业园这一公共服务平台作为载体，通过向生产、加工、制造行业提供包括现代办公、标准化厂房在内的公共服务活动，通过向入驻企业提供不同层级（上、中、下游）的全方位服务，获得服务增加值。重庆市作为西部经济中心，长江中上游的经济增长极，生产性服务业仅初步形成，未达产业化的程度，而发展五年的都市工业园经济正在为这一行业产业注入新的动力。从厂房提供，物业服务，到用工推荐，管理辅导，到产品推广，企业形象建设，进而扩展到生产性后勤保障、物流加工配送全方位的服务，使入驻企业更加专心于生产、加工、制造，使主机厂到配套厂更加深度融合。三、重庆市都市工业园现状到2009年全市共建成都市工业园（楼宇）九十余个，其中沙区为最集中的区县，工业园（楼宇）超过10个，江北区紧随其后达到10个；全市都市工业园（楼宇）共吸纳入驻企业数近三千户，提供就业岗位10万余个，实现销售收入超过500亿元；沙坪坝区，江北区其各项经济指标均接近或超过全是都市工业园的半数，成为都市工业最集中和最具发展势头的地区。从产业结构看：入驻企业以加工型、就业型、科技型为主的中小企业，其存在和发展的基础是大型主机企业配套和面向最终消费的产品和服务；在众多的入驻企业中，依据大型主机企业存在而集中于一个都市工业园的集群产业链企业还未涉及到微电子物流行业，更未形成加工、物流相配套的都市工业园区，这也给本案项目带来了亮点和商机。从公共服务形态看：目前的都市工业园在公共服务方面多为单一的服务形态，如仅提供厂房（租、售方式提供）；工业地产物业管理常识性知识了解极少，有的园区甚至没有为入驻企业提供服务的机构或部门；公共服务从形式到内容都缺乏标准化、流程化、制度化的建设。从投资主体看：原有都市工业园（楼宇）的存在形态正在受到来自工业地产投资建设的冲击，新建（从用地规划到园区建设到招商入驻到园区认定）的都市工业园区逐步增多，所占比重逐年提升，这一现象在江北区尤为突出，目前正在建设中的园区达到五个，均未获得重庆市中小企业发展指导局的认定，但均已向该局进行备案。四、西永微电园急需安置配套链群企业随着世界500强企业重庆工业基地的建设，巨大的商机吸引了来自全国乃至全世界的眼光，上万亿的配套产业链群将以主机生产为中心进行聚集，而缩短物流距离，降低物流成本，使配套成本具有更大的竞争力成为配套主机厂的链群企业追逐的目标。来自重庆各家媒体的报道，成千上万的配套链群企业正在寻求以西永为中心的最佳物流半径内的地区作为未来扎根之地，而在西永这块正在开发的工业地块中，至今还难看到向链群企业提供服务，特别是可供选择的生产、加工、制造用标准厂区，而沙坪坝区原有的都市工业园均未建在该区之中。五、本案前景天时地利与投资主体实力融合纵观前述的各种有利条件，加上西永正在建设的西部最大铁路编组中心，以及已经提上重庆市政府议事日程的保税区的分区保税库建设，为本案构筑了天时地利的巨大吸引力，也为本案选址西永成为可能和可行的方案。作为本案的投资主体：（正在新注册项目投资公司，暂定名重庆都市工业园建设投资发展有限公司）在工程建设方面已具备较强的专业能力和管理经验，积累了大量的人脉资源和较强的资金筹集能力，为推行本案奠定了扎实的基础，为确保本案快速、稳妥、成功的推进创造了条件。第三章项目建设方案实施可行性一、项目建设定位和远景规划1、本案选址原则作为依托大型特色工业园和背靠超大型主机企业的都市工业园的建设，选址原则大体应具备：A、靠近货运枢纽，交通较为便利。本案中正在建设的西部最大铁路编组中心和已建成的公路运输网络为选址西永提供了可行性；B、紧邻大型企业和物流中心区域。西永招商中的微电子工业园和已入驻的世界500强企业，为本案的选址增添了不小的砝码；C、劳动力条件较优越。这一条件放在重庆市主城区任意地方都能较好的满足，而与原高新区相融的沙坪坝区更是为IT业界精英汇聚之地，且随着大量沿海地带的民工返乡和IT业界人员到西部创业更为这一条件的具备创造了条件；D、考虑地价因素。地价是本案建设资金集中使用的重要部分。考虑地价也就是确保本案能顺利推行的前提条件，从前期了解掌握的情况看，西永地区的工业用地价格相对主城区其他重要工业基地较为低廉，尽早确定土地，获得土地使用权是本案能否成功的先决条件；E、借助政策优惠功能。沙坪坝区在全市都市工业园建设中最为引人注目，关键就是政策落实相对较好，从近期来自政府主管部门的信息看，市府﹝2005﹞20号文件中的土地使用政策正在加快落实，如顺利落实，都市工业园建设中的土地出让金和建设配套费将由原来的先征后返调整为免缴。F、未来发展空间选择。从本案可能选之地看，本案前期将使用50亩工业出让地进行建设，可能条件下，还可以考虑争取预留30~50亩周边土地作为后期发展使用的预留用地。2、本案的建设定位原则本案的建设定位原则决定未来项目的规划、设计、施工建设的全过程，是本