广州市一德路海之星项目营销推广方案目录：1、目的2、周边市场分析1、一德路整体市场现状概述2、一德路专业市场未来发展概述3、周边市场分析小结3、项目理解1、项目基础数据2、项目位置分析3、项目周边海味干货专业市场分析4、项目分析小结4、项目推广销售建议5、中原合作方式1、目的：1、通过对项目、周边市场深入分析，挖掘项目价值点、制定行之有效的营销推广策略，实现项目价值最大化；2、充分利用中原布遍全国的营销网络平台，速战速决，迅速回笼资金，提升资本效益。2、周边市场分析：1、一德路市场现状介绍：大都市鞋城国际玩具城德宝广场万菱广场解大都市精品城海放一珠德路南南海印滨滨广场路路山海城海中宝海之星艺景园、金晋拥有130多年历史的专业市场一德路，从早年的咸鱼水产交易市场发展至今天的大型海味干货批发市场，再到后来的玩具、文具、精品和副食品等专业市场相继进驻,现时拥有5000多个商铺，7000多个玩具、礼品、文具行业摊档，年成交额达百亿元之上，现时包括义乌、重庆等著名的玩具礼品批发中心亦在此采购，龙头地位不可动摇，是目前中国最大的海味干果、玩具、精品、鞋、文具集散地。目前分布的相关大型专业市场有：?玩具精品类专业市场：万菱广场、艺景园、德宝广场、国际玩具城、大都市玩具城、中港玩具精品城等?鞋类专业市场：大都鞋城、高第街等?海味干果类：海之星、海中宝、山海城、汇昌海味批发市场、海珠南交易市场、一德宜园等2、一德路专业市场未来发展概述：A.玩具精品产业将成为未来广州商业重点发展的十大物流业之一，越秀区政府出台的《越秀区商贸旅游发展总体规划（2001—2010）》更将一德路改造工程列为重点，同时也是广州10条重点发展的特色商业街之一；B.从过去集市型、批发型经营转变为集贸易、展示、电子商务为一体的玩具、精品、礼品国际贸易中心。使一德路从初级批发市场的经营模式向高级贸易中心的方向发展。C.政府在此鼎力打造以“一德路、长堤、海珠广场、解放南”为中心的“世界级观光产业带”，籍此一统“一德路、长堤、海珠广场、解放南”四大商圈，“广州外滩”经济圈锋芒毕露。3、一德路市场概述小结：凭借良好的商业历史底蕴和政府重点规划打造，片区商业将不断升级，片区产业集群效应和辐射能力将得到大大加强，片区专业市场发展广阔，但也因片区历史久远，形象破旧、道路规划不合理导致交通堵塞严重，在一定程度上限制了片区未来发展，同时区内商家鱼龙混杂。其未来在政府指引下如何改造、片区商家管理力度等不可控因素将在很大程度上决定其未来发展，存在着变数。3、项目理解1、项目商业基础数据分析：?商业楼宇分布：一层至六层；?可售商业部分：首层、四五六层，各层面积为861㎡?商家经营状况：首层商铺已全部出租，经营业态为海味干货；2F-6F空置?商场铺位实用率：首层55%，四五六层80%～85%?首层商家数量：共57间【面积分布为10㎡—50㎡/间】共57个房契；四五六层各一个房契。?商业部分手扶电梯数量：0【货梯一部】项目商业基础数据分析小结：商业楼宇层数过多、单层面积较小，难以形成集群效应；商业首层与楼上无大型人流通道和手扶电梯连接，各层之间无法形成有效沟通、连接，但加装手扶电梯必须牺牲首层大部分面积商铺，且现在硬件条件不允许加装电梯，只能在现有条件基础上利用首层商铺带动上层商铺经营；另外，为尽快回笼资金考虑四五六层采取产权、经营权分离，以包租方式对外出让一定年限经营权，回笼资金【包租即客户购买该商铺后，开发商按照双方约定回报率每年或每月定时返还客户稳定租金收益，确保购买者稳定租金收益，同时客户也可以以全价购买自己经营使用】。2、项目位置分析：项目位于一德路核心路段，前后左右有山海城、海中宝、汇昌海味批发市场、海珠南交易市场、一德宜园等大型海味干货专业市场和万菱广场、国际玩具城等文具、精品专业市场，具有无可比拟的优越地段优势，但就海味干果市场来说，其位置相对海珠南路与一德路交汇的山海城有一定劣势。3、项目周边商业项目研究A、山海城项目位置：一德路与海珠南路交汇处推出时间：02年左右，03年开始销售，开发商剩下1-3层部分单元；项目占地：3000㎡，建筑面积：近5万㎡商业分布：负一层至五层，其中四、五层为回迁商业【楼宇高22层】商场电梯：前后入口各两组客梯，另外还有二部货梯租金及经营状况：负一层：均价300元/㎡/月，打8折,主营雪蛤、燕窝等，出租率80%首层：400--1000元/㎡/月，主营海味干货，出租率100%二层：均价250元/㎡/月，主营海味干货，出租率95%三层：100元/㎡/月，主营海味干货，出租率为20%四五层：因为回迁商业，不属于商业统一管理，租金不详，基本空置。山海城分析小结：山海城位置较项目有较大优势，是两条海味干货专业市场街交汇处，加上旁边在修建地铁站，具有一定升值空间；除临街铺面积较大为，场内部分大多间隔为3-10㎡【使用面积】的珍珠铺，在减弱商家经营租金压力同时，尽量增加进场商户数目，达到商业利益最大化另外其内部人流导向相对合理，有前后2组手扶客梯及2部货梯，能有效吸引客流进入二三层；四五层因为为回迁部分，未在整个商场统一经营管理范围之内，加上楼层过高，目前空置。B：海中宝项目位置：毗邻山海城商业楼层分布：一层至三层商场电梯分布及数量：前后各两组上下手扶电梯，货梯2组租金及经营状况：首层：租金300--800元/㎡/月，主营海味干货，出租率100%二层：租金150-200元/㎡/月，主营玩具、精品、文具，出租率100%三层：租金80-100元/㎡/月，主营玩具、精品、文具，出租率95%海中宝分析小结：项目充分利用片区专业市场优势，首层规划为海味干货市场，二三层规划为文具、玩具专业市场，实现了租金价值的最大化，但因为其经营相对较混乱，首层租金相对较低，内部规划有多组手扶电梯和相对合理的人流导向，整个商场经营相对较旺。C：万菱广场项目位置：解放南路与一德路交汇处项目开发商：香港王新兴集团项目规模：112583㎡，共41层商业分布：负一层至8层为精品、文具批发市场9、10层为商务中心和商务会所，11至37层为写字楼电梯数量：44部垂直电梯和2部观光电梯，租金及经营状况：负一层至4层为精品、文具、礼品专业批发市场，负一层租金为200元/㎡/月，首层为550--1000元/㎡/月，二层300元/㎡/月；三层250元/㎡/月，四层200元/㎡/月，五至八层80-150元/㎡/月。五至八层为家居饰品、家居、灯饰等家庭软装用品及主要以外贸出口为主的大型品牌商家展示为主。万菱广场分析小结：万菱广场定位为华南最大玩具精品、家居饰品批发中心，功能集是集批发、展销、商务办公于一体的大型现代商贸中心，是片区内规模最大、功能最全、商业配套设施最齐全、经营最成功的超级专业批发市场，其负一层至四层基本为3㎡左右【使用面积】的小铺和展位，五至8层为大型对外出口贸易商家的展示区，面积大多在30以上，租金价格相对较高，如八层一相对靠内的商户租金亦能大道100元/㎡/月左右。4、项目分析小结：?项目商业楼层分布过高，经营难度较大，须在项目定位和招商政策上有所创新、突破才能充分带动高层商业部分的经营；?单层面积相对较小，难以形成聚集效应，建议购买商家进行进一步分拆，面积基本在3-10【实用面积】，增加商户数量，增强商业凝聚力；?项目首层与上层之间缺乏手扶电梯、货梯等连接，必须在允许范围内进行最大限度的改建，增加手扶电梯和货梯；?片区内除了万菱广场有专业的商场管理公司运营之外其他各专业市场均停留在保持场内基本保安、清洁功能，商业价值未能得到最大体现，万菱广场之前烂尾，被万菱置业买下后，聘请专业的物管公司运营，不到几年时间就做做旺场即是最好的实证。4、项目价格建议A、首层商铺价格建议：因为片区商铺租售极少，主要只能根据现下各场租金水平来推算售价水平，同时利用对为数不多的销售成交价格进行价格修正；其租金推算办法有二：1、租金水平价格反推项目销售价格目前一德路各海味专业市场首层租金价值：山海城：首层均价700元/㎡/月;海中宝：550元/㎡/月；根据此数据预计现下项目平均租金为：450元/㎡/月；如果按照年回报6%推算项目销售均价为：450X12÷6%=9万/㎡2、根据旁边最近相似商铺租金价格修正根据中原地产最近客户放盘显示：?海中宝首层内街商铺83㎡，放盘价格为980万/㎡，均价为11.81万/㎡；?山海城内临海珠南路临街商铺10㎡，成交价为230万，均价为23万/㎡。?山海城对面独栋临街物业，首层40㎡，二至五楼合约200㎡，共250㎡，最终成家价格为830万，如果住宅按1万/㎡计算，首层单价约15万/㎡；3、价格修正及建议按租金回报推算价格为9万/㎡，但据我们租赁的商铺其顶手费一般在15-20万/间左右；另外，海中宝、山海城等两大相似性较强的商场铺均价基本都在13万/㎡之上。所以我们建议海之星销售均价应该为10万/㎡，临街铺售价大概在14～16万/㎡，中间铺位大概在10万/㎡，最内街大概在4～6万/㎡。注：此价格为我们根据之前成交数据估算的销售底价，未来销售价格还有20%～30%溢价空间，实际成交价格预计是12～13万/㎡4、预计首层价值：12万/㎡～13万/㎡X861㎡=10332万～11193万B、四五六层资金回笼方式建议：1、四五六层商铺包租方式介绍建议：方案一：出让经营权3年、5年两种种方式：商铺间隔成40㎡/间【建筑面积，共63间】，分3、5二种方式出让，四层价格为25万/间、35万/间，五六层价格为20万/间、30万/间，保证客户每年稳定租金收益为总价格的8%，出让年限到期后原价返还全部购房款。好处：低总价，周期短，回报高于正