东方世纪城项目营销合作提案第一章：潍坊市宏观环境分析本章通过对潍坊的城市概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述、分析、预测，准确的把握潍坊房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。第一节：城市概况【要点】?从城区面积和人口数量来看，潍坊在山东属于中型城市。?市内交通便利，行政区划明晰，历史文化悠久，房地产发展具备社会优势。一、地理位置潍坊市位于山东半岛中部，西至省会济南183公里，西北至首都北京410公里。南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照。潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明，属于中国比较适宜人类居住的城市之一。二、行政区划及面积潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市（县级），临朐、昌乐2县，共有152个乡镇。总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。南北长188公里，东西宽164公里，市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，市域共有大小河流112条，其中流域面积在100平方公里以上的有55条，主要水系有潍河、弥河、白浪河、胶莱河、小清河5条。海岸线为东南－西北走向，呈曲线状，西起淄脉河口，东到胶莱河口，全长143公里。潍坊市区域规划明晰，市区地势平坦，水景丰富，市内具备较好的房地产开发条件。三、城市人口潍坊为地级市，辖4区2县代管6市。市区人口70余万。13.08,13%22.07,22%38.57,39%26.27,26%18岁以下18-35岁35-60岁60岁以上单位(万人)图示：潍坊市2006年各年龄人群分布图“十一五”时期是潍坊城市化和城市现代化进入加快发展的关键时期。到2010年，全市城市化水平将达到50%，中心市区人口规模达到130万人，届时，住宅刚性需求将接近现在的一倍，市场对房地产项目的消化能力进一步加强。四、文化环境与历史资源“三皇五帝”中的舜、齐国政治家晏婴、东汉经学大师郑玄、北魏农学家贾思勰等都出自潍坊;孔融、范仲淹、欧阳修、苏东坡、郑板桥等曾在潍坊执政理事。近代涌现出了王尽美、陈少敏、王愿坚、王统照、臧克家等一批革命家、文学家、艺术家。潍坊名胜古迹、人文景观众多,潍坊风筝、杨家埠木版年画等中外驰名,拥有十笏园、范公亭、山旺化石、恐龙化石、沂山国家森林公园、青云山、青云湖等旅游景点。潍坊是历史文化古城，具有深厚的东方文化背景，为房地产项目推广宣传的提供了炒作话题。第二节：城市经济【要点】?从GDP总量还是财政收入等方面看，潍坊的经济水平目前在山东处于中上游位置；?三产业结构调整优化、固定投资和房地产投资的大幅度增长以及区内高新产业的强劲发展，为潍坊房地产发展提供了健康的外部条件和购买能力较强的人群。一、国民生产总值和财政收入保持持续增长1、地区生产总值2004年潍坊市GDP1246.41亿，按可比价格比上年增长16.9%，增幅同比提高1.9个百分点。人均GDP达到14678元，比上年增长16.7%，同比提高1.7个百分点。2005年潍坊市生产总值（GDP）完成1471.2亿元，按可比价格比上年增长17.1%；人均GDP达到17279元。16001471.214001246.4112001030）1000870元762亿800（PD600G400200020012002200320042005年份图1：潍坊2001-2005国民生产总值908280200470年各区生产总值2005年各区生产总值6052.2854.58）49.41元5046.3846.05亿41.1940.7537.0837.11（4035.37PDG3021.42010.968.8100潍城区奎文区坊子区寒亭区高新开发区滨海开发区经济开发区图2：潍坊市各县区2004-2005生产总值对比2006年潍坊市生产总值（GDP）完成近1720.9亿元，按可比价格比上年增长16.5%；人均GDP超过两万元。从以上两表可以看出，2001年以来，潍坊经济保持较快的发展速度。特别是近两年来，高新区的区生产总值位于全市各县区之首，高新技术已经成为潍坊的产业龙头，区域内孕育了一批对居住条件较高，对房价承受能力较强的社会精英，该部分人群主要以工程师、高科技研发者为主，学历在本科以上，年收入在6-8万左右。2、财政收入2004年，全市完成财政总收入107.8亿元，增长26.7%，2005年，全市完成财政总收入141.6亿元，增长31.4%。2006年，财政总收入177.7亿元，增长26.1%。160141.6140120107.8）100元亿（80入收60政财4020020042005年份图1：潍坊市2004、2005年财政收入图示潍坊市连续19年实现财政收支平衡，财政收入也在逐年以25%左右的速度提升，为市政的房地产规划和相应区域配套设施的建设提供了经济基础。二、固定资产及房地产投资发展迅猛1、固定资产投资2004年全市全社会固定资产投资完成826.1亿元，2005上升到1100.4亿元，比上年增长33.4%。12001100.41000826.1）800元亿（资600投产资400定固200020042005年份图示：潍坊2004、2005年固定资产投资2、房地产投资2004年全市完成房地产开发投资43亿元大关，其中住宅开发完成投资33.5亿元；2005年全市共完成房地产开发投资79亿元，比上年增长83.7%，其中住宅建设投资50亿元，同比增长49.2%。907980房地产建设投资额70住宅建设投资额605050434033.5302010020042005年份投资额（亿元）图示：潍坊2004、2005年房地产及住宅建设投资近两年来潍坊市固定资产投资增长近1/3，其中房地产建设投资特别是住宅建设投资都在以50%以上的速率增长，充分说明潍坊房地产建设投资市场发展健康，市民对住宅需求旺盛，现阶段正是住宅项目推出的较好时机。三、产业分布更趋合理1．各产业所占比重一、二、三产业的比例关系由04年的14.5：54.8：30.7调整为05年的13：57：30，其中第一产业所占比重比04年下降1.5个百分点，第二产业比重上升2.2个百分点，第三产业比重下降0.7个百分点。13%30%第一产业第二产业第三产业57%图示：潍坊市2005年一、二、三产业所占百分比2．各产业增长比率第一产业增加8.6%；第二产业增长25.7%，其中工业增加值618.49亿元，增长27.1%；一、二、三产业分别拉动GDP增长1.6、12.8和2.5个百分点。900836.5800第一产业增加值683.49700第二产业增加值600第三产业增加值）元500437.9亿（382.52400值加300增180.4196.820010002004年份2005图示：潍坊市2004、2005年一、二、三产业增加值如上两表分析可得，潍坊市产业结构以工业为主，且工业仍然以迅猛的速度上升，工业的快速发展将直接带动市政税收的增加，税收增加是城市化进程快速发展的重要条件之一，而城市化进程所带来的新城建设和旧城改造必将推动房地产市场发展。第三节：居民生活【要点】?潍坊市经济发展迅速，居民消费收入增长迅速，消费能力进一步提高，对房地产有着较高的价格承受能力。?潍坊市人均居住面积较高，房地产行业发展迅速，并逐渐进入买方市场，竞争日趋激烈。一、居民收入情况1、潍坊市人均GDP及增长情况2004年人均GDP达到14678元（按现行汇率折算为1775美元），比上年增长16.7%；2005年人均GDP达到17279元（按现行汇率折算为2141美元），比上年增长16.8%。2006年人均GDP达到20210元，比上年增长16.9%。2．潍坊市人均可支配收入情况2005年潍坊市城镇居民人均可支配收入10318元，比“九五”末（即2000年底）增加了63.6%，年均增长10.4%。到2006年，城镇居民人均可支配收入达11846元，比上年增长14.8%。1200010318100009346850073077538)80006306元(6000位单400020000200020012002200320042005图1：潍坊市2000-2005年城镇居民可支配收入2500214120001775170315211490)1500元(1090潍坊位1000全国单5000200320042005图2：2003-2005年潍坊市与全国人均GDP比较从以上两表可以看出，潍坊市人均GDP总量及增长幅度远高于全国水平，人均可支配收入以年均10.4%的速度快速增长，可见潍坊市居民消费实力强劲，可承受相对较高的房价。二、居民消费情况1．潍坊2003-2005城镇人均消费性支出情况2003年潍坊市镇居民人均消费性支出达到6123元，2004年均增长11.3%，2005年均增长12.3%。2006年人均消费达8900元，增长16.3%。900076638000682170006123)6000元(5000位4000单3000200010000200320042005图示：2003-2005潍坊城镇人均消费性支出2．潍坊、山东、全国恩格尔系数2005年潍坊城镇居民恩格尔系数比“九五”末下降1.8个百分点。3836.7373635)33.7%34(位3332.2单32313029潍坊山东全国图示：2005年潍坊、山东、全国城镇居民恩格尔系数从以上分析可以看出，近年来潍坊市城镇人均消费性支出保持10%的增长速率，恩格尔系数要分别低于山东省及全国1.5和4.5个百分点，反映出潍坊市城镇居民相对比较