[键入文字]“天域城苑”销售推广提案[键入文字]目录第一部分前言-------------------------------------------------------第5页第二部分对于市场及政策------我们的看法?西安房地产市场分析----------------------------------------第8页?目前经济适用房政策及可能造成的影响------------------------第12页第三部分对于项目------我们的认识?项目概况--------------------------------------------------第15页?目前西安市经济适用房项目情况------------------------------第17页?项目SWOT分析及策略--------------------------------------第18页?消费者分析-----------------------------------------------第19页第四部分我们的任务-----------------------------------------------------第22页?找出“天域城苑”的市场机会点?市场机会分析-----------------------------------------第23页?区域内竞争商品房情况分析-----------------------------第24页?我们的机会点-----------------------------------------第25页?确定“天域城苑”的定位?项目建议（规划、户型、价格、配套等）-----------------第26页?确定“天域城苑”销售推广的思路第五部分我们的目标-----------------------------------------------------第36页第六部分销售推广?销售思路---------------------------------------------------第40页?推广思路及核心-------------------------------------------第41页?项目核心竞争力及市场传达要点-------------------------------第43页第七部分案名建议-------------------------------------------------------第44页第八部分广告表现示例---------------------------------------------------第46页第九部分可能遇到的问题及解决方案---------------------------------------第58页前言我们寻找房地产的规律，我们预测市场，但仍强调风险，特别是在激烈竞争的市场环境下。当然，在周密的计划，都有可能被突变的市场侵袭的全盘落索。所以在本项目中，我们规避风险的基本原则是：速战速决，快进快出。强调尽量缩短销售周期，用市场的资金先运作项目，减少自身资金投入的风险，在最短的时间内完成计划的资本累计。2006年系“天域城苑”项目形象初次呈现的阶段，也是大方品牌涉足西安房地产业后第一次公开亮相，因此对于大方地产来讲市场推广具有实现项目经济价值和社会价值（目的在于树立品牌良好的形象）的双重任务。我们把对品牌的建立，对客户的忠诚贯穿于整个市场推广的过程中。品牌的营建实质是对未购客户信心度的营建，在务实的营销中，完善的硬件设施可催化客户的购买决心，加速客户的购买进程，而优质、专业、忠诚的服务更能滋生客户的好感，引导客户最终达到创造客户的目的。这份报告将从项目自身素质、项目地块分析、项目目标消费群分析、周边在销楼盘分析等方面入手，着力挖掘项目潜力、规避劣势，力求客观、严谨、思路明确。以供今后项目的顺利运作。对于“天域城苑”，我们认为，作为一家专业代理公司，要服务于这一项目，取决于三点：1、对企业开发核心的准确认知2、对西安经济适用住房市场的熟悉3、使企业品牌在西安市场得以延展对于市场及政策------我们的看法1、西安房地产市场分析（1）商品房开发投资逐年增加，稳步发展2000年至2005年，商品房投资面积每年平均增长21.6%，表明开发商对市场抱有很大的信心，同时商品房市场格局进一步改善。（2）商品房销售市场活跃，市场需求空间较大西安市目前还有32.8%的住户没有自有住房，其中的52%也就是近18.2万户将是商品房的潜在购买人群。但西安目前潜在购房人群其购买能力与实际商品房的售价仍有相当大的差距。（3）户均面积有所提高近几年来西安市总人口逐年增长，由1995年的648万人增加到2003年的770万人，人均住房面积整体上基本呈现逐年增长的趋势，1995年人均居住面积为9.2平方米，到2005年，城市人均住宅建筑面积将达到22平方米，户均将达到70平方米。西安商品房销售量走势图1800000160000014000001200000100000080000060000040000020000001234123412341234121.1.1.1.2.2.2.2.3.3.3.3.4.4.4.4.5.5.000000000000000000000000000000000000222222222222222222商品房销售面积发展趋势：从西安市商品房销售面积趋势图可以看出，从2001年1季度到2003年1季度，销售量总体趋于上升的态势，但是总体增长幅度不大，从2003年2季度开始销售量有一个较大幅度的上升，到2004年4季度销售面积达到最大值，但是在2005年1季度受国家宏观政策的调整，消费者持币待购者增多，销售量有所回落；从周期变化来看，2001年销售量呈直线上升趋势，2002年呈现迂回式上升的态势，2003年则呈现出强劲的增长势头，2004年平稳增长。仅就2005年目前的态势来看，尽管遇到政策调整的影响，但其房价及销售量依然是稳中有升的发展格局。2、目前经济适用房政策及可能造成的影响（1）政策优惠经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收；经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。（2）价格审批制价格成本备案审批。限制利润空间（3）面积规划除严格执行《国六条》标准90M2面积占总规划面积70%以上外，必须保证规划的平均面积不超80M2。对户型规划有一定限制。（4）1%廉租房必须拿出规划面积的1%作为廉租房由政府按成本价回购。不便管理，影响居住环境（5）购买资格西安市户口；收入、现居住面积等。限制了一定比例的购买人群对于项目------我们的认识?项目概况?目前西安市经济适用房项目情况?项目SWOT分析及策略?消费者分析1、项目概况?基本情况：地势南高北低。规划用地79亩，计划总建面积14万平方米。容积率2.23，绿化率30%?区位情况：位于韦曲航天科技产业开发区，东临北里王村，南通航天中路、航天系统家属区。向西是西安财经学院华美校区、陕西理工学校、电力技工学校、西安地勘院等众多中高等院校。向北3分钟通往曲江新区，距南北干线北长安街、长安区政府及已开工建设的地铁站2公里。周边多为教学、航空研发基地。人文环境较好。?交通情况：交通便利，距绕成高速、地铁、城市主干道距离很近，开发区内路网建设条件较好。目前通行的公交车辆有19路、500路及525路通向东、西、北（火车站）方向，向南也有长安区内通行的中巴车。?现状：农用地。拟建设经济适用房住宅小区。周边可借势的有曲江新区及富丽城等高档小区。三类大学、航天610所、长安区政府?周边配套：主要配套以学校、科研单位内部为主，便利性差。超市：西果连锁便利店、海星便利店等社区型超市，医院：航天总院、航天171医院及长安区内医院；学校：航天中学（省重点）航天小学、三宝双喜幼儿园、西安财经学院华美校区、陕西理工学校、电力技工学校等?未来规划：南面主入口为绿化带、小区商业，集中了针对社区的休闲、商业、文化娱乐设施。北侧的城中村逐步将改造为开发区用地，前景看好2、目前西安市经济适用房项目情况项目名称鼎新花园长安易居珠江新城枫韵兰湾唐都温泉丰盛园项目位置凤城一路东段北二环东段南太华路以东，丈八北路以西莲湖区枣园东路2枣园西路128号侧北二环东段号占地（亩）150140180020784262总建面积2016.82403614.524容积率2.42.122.621.97绿化率3330305536.530政府指导价多层：1876小多层：1796小高层：2485高层：2838高层：2380高层：2280（元/m?）高层：2406高高层：2440多层：1538层2467配套设施电子可视对讲红外线及电视智能安防系统。?红外监控24小智能安防系统。?电子对讲系统，系统，天然气监视安全防护?市政供电。?市时巡更，可视天然气集中供保安巡更。?集中入户集中供系统。天然气。政供水。?对讲.双路供电暖，24小时热水供暖，地热温泉暖，IC卡分户集中供暖，分?天然气入户。?天燃气。城市热每户预留电话接到户。?有线电户计量有线电电话、有线电口；有线电视、宽视，电话，ADSL计量??有线电网集中供热地视，电话及宽视、宽带网入带网接入。合资名接口入户。?大型视，电敷式采暖?预留带管线均敷设户。电话接口。?广牌电梯。停车位地下停车场及地话，ADSL接口到户知名电梯。州日立电梯。200个。面停车。入户.大型停车场三、项目SWOT分析及策略机会威胁外部环境分析(O.T)1、地处韦曲航天科技开发区具有发展潜力1、南城潜在供给巨大，各类竞争项目随时2