苏宁六合区化工园项目研究报告南京中原市场研究中心2010年1月第一部分企业需求研究1.1研究说明1.1.1研究背景2010年1月苏宁对南京六合区化工园管委会食堂旁的一幅地块产生开发意向，为了充分了解市场需求，发掘项目开发空间，特针对化工园内企业进行深入研究，了解实际需求，以期为项目定位指引方向提供依据。1.1.2研究目的通过与企业相关人员的交流沟通，了解企业情况和需求，把握项目开发重点和方向，为项目最终定位提供参考。1.1.3研究方法定性研究，面访，深度访谈1.1.4访问地点化工园区企业1.1.5访问时间2010年1月20日—2010年1月22日1.1.6样本量有效访谈样本共计15个。1.1.7被访企业背景企业名称企业性质员工总数入园时间投产时间长江涂料国企500人----热电厂国企180人----红宝丽宝淳化工国企100多人20042005菱天公司外资70人2006.42008.4惠生公司外资200人2003.92007.4雅保外资58人20052007德司达公司外资70人2005.32006.1塞拉尼斯外资300人2004.52007.1瓦克公司外资70人20072009.4金浦锦湖中外合资290人2007.12008.3扬子BP中外合资60人20052010.3钛白公司民营800人20062009.1德纳民营250人----威尔民营260人2003--全程物流民营160人2006.72008.91.2企业需求1.2.1企业主动需求本次访谈是通过管委会的经发处工作人员出面联系介绍，因此各企业对访谈背景有一定了解。在访谈开始时就有部分企业基于企业自身的特点主动提出一些需求点。在经过最终的信息整理与归纳后饭，企业主动提及的需求主要集中在两大块，一是包括餐饮、便利店银行以及其他休闲场所等在内的生活配套设施，再就是员工宿舍。?餐饮对于餐饮的需求主要来自两方面，一部分来自于企业的接待需要，另一部分则是来自于企业员工。而其需求重点都是来自于午餐。就企业接待来说，由于中午的时间比较有限，不太可能也不太方便到距离较远的地方用餐，而对于接待工作来说，很多时候又不适宜马虎了事，但园区目前在餐饮方面实在是没有任何可利用之处，环境、档次、质量上都存在很大缺陷，因而处于一个较为尴尬的境地而经常只能凑合解决。而在企业员工方面，一方面是中午的工作餐。目前企业内只有少部分配有食堂，其余都是依靠管委会或其他快餐店外送，在口味等方面都存在一定问题，且长期缺乏变化极易让员工产生厌倦和抵触心理，但目前的园区现状并不能满足员工想要适时改善伙食的愿望。另一方面，下班后在员工间时常会有一些小型的聚餐等集体活动，由于居住地点的较大差异，园区较近范围内又没有相应设施，同样造成了诸多不便。?便利店、银行及其他休闲设施化工园区的商业配套极为匮乏，而对于企业及其员工来说，在日常工作中难免会产生一些临时性的购物需求，无论是企业办公用品还是员工在休闲时间对于一些饮品、食物等各方面的需要，也因此而产生了对于便利店的需求。而对于银行的需求则主要来自于企业业务工作等方面的需要。调研发现，化工园区范围内几乎没有银行配套，仅在管委会办公楼附近有少量ATM取款机，对于企业的大笔资金上的流动来往来说极为不便，远距离也就可能带来更多的不安全性，这使得企业提出了对于银行的迫切需要。化工园区自身与企业的特殊性造成了大部分企业员工工作与居住相分离的状态，人气的不足也使得区域的商业发展缓慢。但对于其余的一部分生活工作都在园区内的员工来说，在下班后的闲暇时间中无处可去成为一个大难题。尤其是随着园区企业的不断发展壮大，为提高企业的竞争力与创新力，企业近年招聘了大量的大专、本科毕业生，其中有很多是住在公司就近提供的或者就是在厂区范围内的宿舍。他们对于茶吧、书店、公共体育场等各类休闲场所存有着很大需要。?员工宿舍园区入住企业的增多，企业规模的不断扩大，新招入园的员工中带来了很大数量的外地员工，尤其是有很大部分刚刚从学校毕业参加工作的大学生，这部分人大多在初期需要依靠企业帮助来解决暂时的住宿问题。另一方面，从企业的生产需要来说，虽然管委会安监处处于对员工健康安全等问题的考虑并不提倡和支持在厂区内部安排员工住宿，但作为生产型企业，采用三班倒、四班倒工作制的企业普遍存在，为了便于员工工作，宿舍的提供必不可少。因此，员工的宿舍问题也被部分企业所主动提出。?典型个例长江涂料焦先生经理希望能够增加改善园区内的日常生活配套，上班时候如遇突发情况，购物不方便，加班时也会遇到同样的问题，为在园区内工作带来困扰，如能引进如苏果便利、快餐店等，将给我们带来更多的便利。瓦克公司周女士总经理助理工作中需要到银行办事时，开车需要十分钟才能找到可以办理业务的银行，如果在园区内能有银行，将改善目前的现状，提高工作效率。如果有苏果便利等，将更有利于在园区工作。塞拉尼斯黄女士总经理助理职工的活动范围狭小，希望丰富职工的精神生活，增加相应的设施和条件，这样有利于职工的身心健康，并可以有机会解决职工的个人问题。威尔公司宋女士办公室主任认为园区缺少娱乐方面的相关配套。厂区内没有娱乐实施，职工的精神生活相对落后，如果可以得到解决，间接促进企业发展。金浦锦湖刘先生办公室主任提出园区企业间的联谊活动，借此以解决员工个人问题，增加闲暇生活趣味。热电厂张先生办公室主任期待有不同形式的公寓长租房或出租房提供，可以解决企业外来员工的住宿问题，降低企业经营成本。惠生集团孙先生办公室主任对临时性宿舍有一定需求，主要为了解决新进职工的短期住宿。【中原观点】在没有任何引导的情况下，企业能够主动提及的点，可以反映出其需求的迫切性。同样，这也就成为了项目值得重点关注和把握的机会点。亦即是说，餐饮可以作为本项目商业部分的重点，便利店和银行辅之。员工宿舍的需求则是项目住宅部分的发展契机。1.2.2企业商务需求?现状概述就目前而言，企业商务性质的接待主要分为两类，一是企业集团内部人员的往来，一是企业客户。?接待标准调研发现，针对企业内部人员来说，依人物身份不同，接待标准有着很大差异。据企业介绍，一般内部人员主要有三种，一是集团上层领导，一是集团兄弟企业间的人员交流，以中高层管理者为主，另外就是一些提供技术支持的总部员工。从接待标准来看，针对于集团上层领导和其他中高层管理者，住宿安排均四星级以上，而对于技术支持员工，一般也不会低于三星级标准。?接待地点从酒店的选址来说，以南京城区酒店为主，大厂区域为辅。也有少量会安排在化工园区，这主要是针对于一些特殊的技术支持员工，出于工作上的特殊考虑。需要指出的是，通过园区内外资企业了解到，外国人士普遍青睐南京市区酒店，极少会选择在大厂或是园区内酒店。企业客户方面，则主要分为重点客户和普通客户两种。对于重点客户，一般的接待标准均是四星以上地点多安排在市区或大厂，除了酒店本身以外，对于周边的其他配套如休闲娱乐设施也都会着重考量。普通客户则以三星为最低标准，地点安排相对多样。除了住宿以外，在就餐方面，视人员级别和身份不同，主要有市区、大厂和管委会餐厅三种处理方式?接待费用在接待的费用上，依照于企业规模、性质和经济效益不同，各企业间每年的商务接待频次和花费也有不同。调研结果显示，有一到两成的企业年接待费用在10万元以下，约六成左右接待费用年花费在20-50万元之间，其余部分较大规模或是效益较好企业接待费用超过百万元。?未来期望对于园区内未来可能出现的高档酒店，企业表示就目前而言，考虑的可能性不大。被访企业普遍表示住宿与其他需求相比相对特殊，对于周边环境和整体条件的要求更高。因此，虽然可能在距离和交通上存有诸多不便，但考虑到化工园无可避免的污染和配套上的匮乏，除了部分较为特殊的技术员工以外，其他人员一般均安排在化工园以外。但也有部分企业表示，对于园区内的星级酒店存有一定期待，主要是考虑到了距离上的问题以及对于时间上的节省。从调研结果来看，这部分企业占比不超过三成。从整体角度来说，酒店需求并不十分明显。在就餐方面，正如前文已经提及的，绝大部分企业提出了午餐问题。由于中午时间有限，无论是往来于市区还是大厂之间都存在一个距离上的问题，而园区内又没有合适的设施，在接待一些重要客户或是高层领导时就十分不便。如果园区未来能够出现一些具备一定档次、环境和条件都达到一定水平的高档餐饮，将使得企业在此方面的问题获得有效解决。从调研结果来看，超过八成的企业对于园区内的中高档餐饮有很大需求，但主要针对于中午时段。?典型个例全程物流李女士人事经理集团、本部领导来访，去年在索菲特等，集团会议去总部，每年的总费用大约在10万元左右。董事会开会，花费由我们出，但总部报销。标准一般在维景、山水、丽晶。一般开会是三四天时间，费用分不同层次300-400或500-600不等。接待贵宾，商务往来都在市区政府部门，还有接待和其他领导要10-20万左右。雅保王女士经理助理老外来都是住索菲特，他们费用都算在美国那边，出行比较方便，索菲特在班车沿线。吃饭一般都是晚宴，因为饭后直接住在城里面，所以一般都选在市区。老外来都是工作和解决问题的花在吃饭的时间越少越好。每个月的招待大概两三次，平均一个月一次。总部视察，CEO、生产、安全主管会集中在夏天的时候过来。塞拉尼斯黄女士总经理助理一般在市区的五星级酒店，与酒店形成协议价，500-600一天。招待客户吃饭，中午会选择在工业园，因为距离近，但晚上不会考虑。如果园区内是五星级的酒店，常驻人员可能会考虑，但一定保证日常生活能得到满足，配套齐全时会考虑。一个月不多，接待外宾到大厂吃肯德基，所以倒是希望能有好一点的西餐厅。如果工业园内做出来，一步到位，肯定是多一个选择，但需要一定的档次，这个