长城大厦项目汇报同策·上海第一部分市场概况?宏观市场?区域简介?小结第二部分项目分析?项目分析?重点个案分析?对比分析第三部分项目定位?项目定位?价格定位?客源定位第四部分销售策略?推广策略?价格策略?销售周期?宏观市场?区域概况1?小结写写字字楼楼市市场场概概况况宏观市场上海上海写写字字楼楼市市场场整体呈整体呈现现供求平衡，市供求平衡，市场场保持健康有序地保持健康有序地发发展展之上海0707年全年，上海年全年，上海写写字字楼楼市市场场累累计计供求保持在供求保持在1.01.0左右左右上海写字楼市场供求关系?06年去年上海市写字楼市场整体呈现供大于求的形势，尤其是下半年，市场急剧放量，市场消化能力有限，供求矛盾凸显。?07年新增供应萎缩，而市场需求保持强劲稳定，有效去化了06年下半年市场存量。数据显示07年全年写字楼市场保持供小于求的态势，截至07年12月，由于当月供应放量大，供求矛盾有所缓和；宏观市场之上海07年全年价格稳定快速上涨，涨幅近30％上海写字楼市场价格走势?06年上海市写字楼市场价格呈现“震荡”下挫的态势，并在06年6月的时候达到低谷；?07年上海写字楼市场价格反弹明显，全年保持稳定的上升态势，在07年11月时候达到最高点18000元/平方米。?07年全年涨幅接近30％，涨幅显著宏观市场之普陀市市场场整体整体态势稳态势稳定，累定，累计计供求平衡供求平衡?普陀区非传统办公区域，写字楼市场规模小，区域写字楼供应有限；?当月供求关系呈波浪式变化，供求变动较大，如当月有项目入市，就有可能造成区域供求失衡；?普陀区写字楼市场整体供求仍处于供求平衡的态势，累计供求比稳定在1.0左右，市场稳定；宏观市场之普陀价格快速上价格快速上扬扬，年底，年底达达到到顶顶峰，均价超峰，均价超22万元万元20815?07年普陀区写字楼市场销售均价呈快速上涨的趋势，尤其是07年下半年，这种趋势愈加明显，到年低普陀区写字楼市场销售均价已达21000元/平方米。?从07年8月开始到07年低，写字楼市场销售均价涨幅近50％，涨势惊人；曹曹杨杨、、真真如、武宁板如、武宁板块块供求均价供求均价图图宏观市场之板块?项项目目区区域域办办公公类产类产品供品供应应稀缺稀缺?区区域价格域价格稳稳步上步上涨涨，年，年涨涨幅幅较较大大?办办公公产产品具有品具有较较大的市大的市场场机机会会曹曹杨杨板板块块0707年零供年零供应应，市，市场场以去化存量以去化存量为为主主真真如板如板块块0707年年没没有新增供有新增供应应成交成交武宁板武宁板块块供供应应稀缺，稀缺，0707年全年年全年仅为仅为44万方万方??项项目位于普陀目位于普陀区区行政中心位置，行政中心位置，区区位位条条件件较较好，有良好的成好，有良好的成长条长条件件区位简介??项项目所在目所在区区域域为为非非传统传统商商务区务区，，与陆与陆家嘴、人民广家嘴、人民广场场徐家徐家汇汇等成熟商等成熟商务区务区有一定的差距有一定的差距之区位信息区域外通达时间距离人民广场（3.5KM，20分钟）陆家嘴普陀区（6KM，30分钟）徐家汇3KM火车站5KM陆家嘴（5KM，25分钟）3.5KM虹桥机场人民广场（4.5KM，20分钟）4.5K5KMM浦东机场徐家汇（21KM，40分钟）虹桥机场21KM火车站（3km，15分钟)浦东机场区域简介四商四商务务中心、四交通中心、四交通动线动线、一城市副中心，、一城市副中心，构构筑筑区区域未域未来来商商务务前景前景之商贸支撑?真如城市副中心：上海市四大副中心之一。规划建设以现代物流服务、国际商贸采购、新型市场等为特色的资源配置中心，引进大型企业地区总部和国内外大公司营销、研发、采购、中心等。?长风生态商务区：上海中心城12个现代服务业11号线（在建）集聚区之一，打造一个以高科技为支撑、生态为中山北路高架主题的生态型城市滨水区。真如城市?长寿综合服务带：位于长寿街道，是目前普陀区副中心3号线商务楼较集中的地区之一，以沿路线状分布为主真北组团高贸群长寿综合。本案服务带长风生态?真北组团商贸群：北起武宁路，南至苏州河之间曹家渡商务区商业圈的真北路沿线。倾力推进组团式现代服务集聚区，搭建与长三角互为辐射对接的商务平台。毗毗邻邻上海市重点上海市重点规划区规划区域域————真真如城市副中心如城市副中心区域简介规划规划形成“形成“纵横双轴纵横双轴、南北、南北两两心、商街合心、商街合环环、、带带型公型公园园”的布”的布局局结构结构之规划利好定位规划：辐射长三角的开放性生产力服务中心、服务上海西北地区的公共活动中心，重点发展物流贸易、商务会展、文化旅游等功能。具体的规划：在曹杨路拟建180万平方米办公楼和40万平方米商业服务地，其余420万平方米都是住宅，分散在真如副中心各个地方。规划范围：东至岚皋路，南达中山北路武宁路，西接真北路(规划环线），北临沪宁铁路(规划京沪高速铁路)，总占地约6平方公里，核心区用地约l平方公里。???区域简介售价租金规模之重点办公楼名称等级(元/（元/天·出租率（㎡）㎡)㎡）区区域域办办公公产产品以品以绿地和创大厦甲级4.3万250004.590%中低端项目位主绿地科创大厦乙级3万——2.895%中低端项目位主中关村科技大厦准甲级3.4万170002.870%?区域内以中低端产品为主，高端产品稀缺；有影响力有，有品牌的项目少，绿地和创大厦为目前唯一的5A甲级写字楼?中小型企业办公为区域内需求主力，办公需求旺盛?租金水平为全市的低谷，有价格优势，目前区域唯一的5A甲级写字楼绿地和创大厦租金为4-4.8元/天·㎡?市场需求旺盛，写字楼出租率高，尤其是一些成熟写字楼基本处于“满租”状态?本项目的上市也将为区域内注入新的活力?上海市写字楼市场供求基本平衡，市场呈良性、健康的发展?写字楼市场价格快速上涨，07年涨幅达到30％?写字楼市场有较高的、保障的投资回报，受到广大投资者的欢迎；?项目区域未来规划前景看好，地处几大商圈中心，又受真如城市副中心辐射，具有较大的发展潜力；?曹杨路商务中心规划、轨道交通等因素的逐步实施和实现，大大提升了区域的商务办公氛围。?区域内物流、科技等产业聚集，有利于对办公类产品的需求；?区域内办公产品需求旺盛，高端办公物业是目前区域内稀缺产品小结健康的市场环境下，高端办公物业稀缺的区域良好的市政规划下，高端办公物业潜力较大?项目分析?重点个案?对比分析2项项目目分分析析临临近近沪沪西西工工人文化人文化宫宫，，餐餐饮饮、、娱乐设娱乐设施丰富施丰富，，但但档档次次较较低低项目分析之地块概况沪沪西西工工人文化人文化宫宫市市场场人流量集中，人流量集中，构构成成复杂复杂，，环环境境较较差差项目范围——东临凯旋北路、曹杨路以南、中山北路以西，南至白兰路。沪西工人文化宫凯旋北路项目技术经济指标：总建筑面积——115000M2塔楼——建筑面积63995M2；地上44层、地下3层；标准层高3.4M裙楼——建筑面积20747M2；地上5层、地下4层项目分析之四至项项况较况较利利于商于商务务出出行行目四至路目四至路好，好，有有曹中杨山北路路凯旋北路中远商务楼轨轨号线号线，路，路面面状况状况差差道道1111施工施工；；高峰高峰时时段段车车流量大，造成流量大，造成堵塞堵塞项目分析之交通四四线汇线汇集、中山北路高架集、中山北路高架尽显尽显便捷便捷商商务务交通交通主干道：中山北路——车流动线曹杨路——人流动线公交线路：909、224－汽车站846、216－长风公园11号线（在309、69、829－华师大建）中山北路高架3、轨道交通：4号3号线（运营中）—上海南站至江杨北路线4号线（运营中）—封闭式环线轨道11号线（在建中于2010世博会前通车）—三林战至嘉定北站或安亭站14号线（规划中，距离本项目1千米）项项目周目周边边配配套套商商业业比比较齐较齐全，全，但但总总体体档档次次较较低低项目分析之周边配套?项目周边分布有银行共6家，基本能满足商务办公需求?酒店业档次较低，区域内有经济型宾馆3家，不能满足高端客户需求。项目分析之S.W.O.T优势机会?内环以内，毗邻城市副中心?受真如城市副中心辐射，发展前景看好?便捷的轨道交通，相对较为低廉的租金水平，能够吸引区外?曹杨路商务办公中心核心位置客户的进驻?软硬件配套设施高于周边同质产品?区域写字楼项目逐渐增多，有望产生产业聚集效应，尤其是?普陀区第一高楼，地标性建筑同为5A甲级写字楼绿地和创大厦的投入使用，提升了区域整?交通便捷，紧邻轨道交通、中山北路高架体品质?项目建成后为区域地标建筑，具有先天优势劣势?项目区域不是传统商务中心，周边商务配套少威胁，区位认知度有待提高?政府对商务办公项目政策面的调控?限外政策影响，客源渠道缩水?小环境比较杂乱?区域以西宫为代表的小商品市场，办公环境不纯粹?区域以住宅为主，商务办公氛围不浓厚?周边商务中心开发相对成熟，影响市场竞争力?曹杨路地铁11号线修建中，路况较差重点个案解绿地和创大厦析名称绿地和创大厦等级5A甲级总建筑面积43925㎡地上层数25F净层高2.7米标准层建筑面底层大堂积1800㎡最小面积分割77㎡车位280个隐框中空LOW-E玻璃幕外立面墙空调系统大连三洋中央空调电梯瑞士迅达8部投入使用日期2007-5-1租金水平4-4.5元/天·㎡标准层走道入驻率90%绿地和创大厦客源分析重点个案和创大厦客户构成贸易科技外资驻沪处化工投资、咨询物流医疗器械文化律师/会计建筑设计生物电力展览?中小型企业为主，办公人数在15－30人之间，人均使用面积为8－10平方米；?客户的行业，主要有贸易、科技技术、外资驻沪办事处、投资咨询、律师及会计师事务所等?