鲁商·缙云山项目应标文件（技术部分）我们共创经典鲁商·缙云山项目应标文件目录第一节市场篇……………………………………………………………………1一．重庆市房地产市场现状及未来走势分析……………………………………21.总体市场格局分析………………………………………………………………22.政策、法规影响分析……………………………………………………………6二．重庆市别墅市场现状及未来走势分析………………………………………81.供需现状…………………………………………………………………………82.综合分析…………………………………………………………………………12三．北碚区房地产市场现状及未来走势分析……………………………………141.北碚区房地产投资开发…………………………………………………………142.北碚区土地市场交易分析………………………………………………………143.北碚区商品房供销分析…………………………………………………………154.楼盘分布与板块描述……………………………………………………………165.在售物业…………………………………………………………………………186.将推物业…………………………………………………………………………217.别墅、洋房供给分析……………………………………………………………22四．北碚区域资源综合分析………………………………………………………271.北碚区经济发展分析……………………………………………………………272.北碚区域资源优势分析…………………………………………………………283.未来规划影响……………………………………………………………………30第二节项目篇……………………………………………………………………33一．经济技术指标…………………………………………………………………34二．项目概况………………………………………………………………………341.区域………………………………………………………………………………342.区位………………………………………………………………………………352鲁商·缙云山项目应标文件3.交通………………………………………………………………………………354.配套………………………………………………………………………………355.规划………………………………………………………………………………36三.项目地形地貌分析……………………………………………………………36四.项目SWOT分析………………………………………………………………38第三节定位篇……………………………………………………………………39一．功能定位……………………………………………………………………401.针对北碚客户的区域第一流别墅……………………………………………402.针对主城客户的近郊高品质别墅……………………………………………40二．客户定位……………………………………………………………………401.客群类别………………………………………………………………………402.客群定位………………………………………………………………………41三．主题概念……………………………………………………………………431.主题概念………………………………………………………………………432.销售主题——精神层面………………………………………………………433.销售主题——物质层面（项目卖点）………………………………………444.主题推广语……………………………………………………………………45四．产品定位……………………………………………………………………45第四节产品篇……………………………………………………………………46一．整体规划设计思路…………………………………………………………461.价值?土地分级利用……………………………………………………………472.尊重?路网依山就势……………………………………………………………473.生长?坡地建筑布局……………………………………………………………474.主题?园林景观营造……………………………………………………………475.经典?建筑设计风格……………………………………………………………476.合理?配置配套引入……………………………………………………………47二．土地分级和物业分区………………………………………………………481.土地分级………………………………………………………………………483鲁商·缙云山项目应标文件2.物业分区………………………………………………………………………493.产品布局………………………………………………………………………50三．路网设置思路………………………………………………………………51四．产品设计思路………………………………………………………………521.户型配比………………………………………………………………………522.建筑单元组合…………………………………………………………………523.产品设计建议…………………………………………………………………524.建筑风格………………………………………………………………………535.产品细节………………………………………………………………………56五．景观营造思路………………………………………………………………581.引山入园………………………………………………………………………582.水韵悠长………………………………………………………………………593.曲径通幽………………………………………………………………………604.千妍竞秀………………………………………………………………………615.私属领地………………………………………………………………………62六．配置配套建议………………………………………………………………631.功能定位………………………………………………………………………632.配套建议………………………………………………………………………633.配置建议………………………………………………………………………674.服务建议………………………………………………………………………70第五节营销篇……………………………………………………………………71一．整体营销战略………………………………………………………………72二．主要营销策略………………………………………………………………721.策略一——影响力营销………………………………………………………722.策略二——价值营销…………………………………………………………723.策略三——品牌营销…………………………………………………………734.策略四——圈层营销…………………………………………………………735.策略五——渠道营销…………………………………………………………74三．推广策略……………………………………………………………………744鲁商·缙云山项目应标文件1.推广思路………………………………………………………………………742.推广手段………………………………………………………………………74四．价格策略……………………………………………………………………841.价格战略………………………………………………………………………842.价格策略………………………………………………………………………843.均价确定………………………………………………………………………844.价差体系………………………………………………………………………845.变价策略………………………………………………………………………85五．推盘策略……………………………………………………………………861.总体思路………………………………………………………………………862.推盘计划………………………………………………………………………865鲁商·缙云山项目应标文件第一节市场篇一重庆市房地产市场现状及未来走势分析二重庆市别墅市场现状及未来走势分析三北碚区房地产市场现状及未来走势分析四北碚区域资源综合分析1鲁商·缙云山项目应标文件1．重庆市房地产市场现状及未来走势分析1.总体市场格局分析（1）土地市场：重庆主城近几年持续放量，供应总量高位运行2004-2008年1季度重庆主城区土地交易情况万平方米亿元、万元/亩4000.00400.003000.00300.002000.00200.001000.00100.000.000.00200420052006200708年1季度出让面积1016.43902.771716.041388.48242.71最大可建面积2367.232362.323492.743301.15665.69成交金额110.77101.56190.42371.8256.75地面均价72.6675.0073.98178.53155.872008年1-5月重庆主城区土地成交面积情况万平方米亿元、万元/亩400.00400.00300.00300.00200.00200.00100.00100.000.000.001月2月3月4月5月出让面积99.2124.33119.1744.9625.24最大可建面积215.5188.78361.40141.1943.59成交金额14.288.6133.8624.094.97地面均价95.94235.98189.42357.13131.272004-2007年重庆主城土地持续放量，总量显著，除2005年外，均保持在1000万方以上；2007年地价不断攀升，地王频现。未来商品房