谨呈：深圳市三新房地产开发有限公司后海项目市场研判及物业发展建议2006-05-18本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。策划纲领关关关关于同致行于同致行于同致行于同致行顾问顾问顾问顾问市市场场理解篇理解篇项项目分析篇目分析篇项项目定位篇目定位篇本报告是严格保密的。策划纲领关关关关于同致行于同致行于同致行于同致行顾问顾问顾问顾问市市场场理解篇理解篇项项目分析篇目分析篇项项目定位篇目定位篇本报告是严格保密的。2006年高端项目竞争大势龙岗龙华157万㎡宝安56万㎡60万㎡罗湖香蜜湖32万㎡南山32.4万㎡120万㎡转向：重心转移：关内向关外转移，豪宅市场平分秋色；深圳高端市场的3个重营销创新：营销手段呈现多样化；要的转向和2个发展趋品牌主导：品牌掌握土地主导权；趋势：关内价格迅速走高势：片区之争更加清晰本报告是严格保密的。片区交通规划1、地铁2号线预计今年开工；2、后海滨路等市政道路的建造及通车；3、西部通道的开通。南山区城市建设的目标为——“双十字”型城市空间发展主轴，以高新技术产业、现代物流业、旅游业及教育科研基地为支柱，以深圳滨海长廊的建设为契机，在规划期内把南山建设成为经济繁荣、社会稳定、生态环境优美、空间布局合理、设施完善的生态型滨海城区。本报告是严格保密的。片区在南山区的定位南头交通枢纽区西丽混合居住区蛇口混合居住区华侨城高尚生活圈前海纯居家生活圈南油商贸生活区蛇口别墅区后海口岸生态生活圈本报告是严格保密的。滨海长廊沿线布局“海滨长廊”为市民和游客提供集休闲娱乐、建设运动、观光旅游、景点小品等多功能活动于一体的综合性城市滨海公众生活休闲岸线。“海滨长廊”沿线，形成多个高尚住宅区，而这些高尚住宅区因海滨长廊而形成一个大片区——大深圳湾区。本报告是严格保密的。本项目与后海生态区及西部口岸的关系本项目西部口岸（深圳湾口岸）本报告是严格保密的。后海片区住宅历年价格走势分析后海片区住宅历年价格走势150001000050000年年年—年年125634000000000000222222住宅价格（元/平米）2001年至2002年间片区价格较平稳上扬，03、04年受西部通道、滨海长廊等规划的利好政策影响，价格开始一路攀升，至05、06年西部口岸及滨海长廊开始动工，更达到了历史新高。本报告是严格保密的。后海片区市场客户研究2005年前的客户群特征?以本地及周边原居民、科技园高科技人才南山及福田区中等收入白领为主,周边片居家及过渡区白领及原居民为辅,其他片区客户做为游离补充；产品?客户身份特征以原居民、南山福田的公务员和事业单位员工、科技园等周边片区白领为显要特征；?南山区域的外籍工作人员有少量购房特征，但不明显；产品升级换代?投资客户受西部跨海大桥、生态资源的稀缺和南山整体优势的影响对片区物业的投资意识逐渐加强；2005年后的客户群特征客户类型客户来源驱动原因南山原住民目前片区内本地原住民客户特征:多次置业为对片主区认，置可度高、不原意外业客户来迁、追求舒适度源广泛现多次置业客户涵盖罗湖、福田、南山看好片区内生态资源和增值潜力有主南山福田公务员南山区政府各大部门追求舒适度力客南山科技园管理人员工业园的老板及高层追求舒适度户外籍人士外国人、香港、台湾等就近经商生活或完成灰色收入的转变途径未香港投资客户香港客户西部跨海大桥和地铁等交通因素、生态资源的影响、产品来素质的影响增长商务、商旅客户覆盖国内外客户交通枢纽、西部口岸以及商务上的影响客灰色收入者覆盖国内其它各省客户关内土地资源的稀缺和深圳城市的经济体制影响户本报告是严格保密的。后海片区住宅产品分析后海片区高尚社区产品户型以舒适型为主，主流产品为110—130平米的三房及150—180平米的四房。本报告是严格保密的。区域小结：通通过过以上分析可以上分析可知知，，随随着着滨滨海海长长廊的、西部口岸（深廊的、西部口岸（深圳湾圳湾口岸）的建造，以及政府近年口岸）的建造，以及政府近年对项对项目目所所在片在片区区的整体的整体规划规划，本，本项项目目所所在片在片区区已已不不再再局限于原局限于原来来的后海片的后海片区区，而，而是即是即将将成成为为深深圳圳的一的一张张城市城市名名片，片，所所以，本以，本项项目的目的打打造，造，应该应该是立足是立足片片区区，，放眼放眼大深大深圳湾圳湾乃乃至整至整个个泛深泛深圳区圳区域。域。本报告是严格保密的。寻找可类比的项目目标目前深圳关内生态景观高端项目有哪些呢？本报告是严格保密的。2006年深圳关内生态景观高端项目入市情况2005年2006年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月中信红树湾二、三期14000—16000红树西岸2800014000～16000京基御景东方一、二期15800——18000卓越浅水湾14000—15000半山海景兰溪谷二期13000—16000南海玫瑰园三期16000半岛城邦一、二期13000—15000?高端市场竞争激烈，各资源大盘纷纷浮出水面?南山大盘主打资源牌?大深圳湾沿线项目占多数，且价格一路攀升本报告是严格保密的。半岛城邦一期物业地址：南山蛇口金世纪南路占地面积：53290.6㎡建筑面积：143240容积率：2.70销售均价：11500元/平米主力户型：三房二厅四房二厅户型面积套数百分比项目卖点：?2*2*172-8621020.85%1、深圳特区内仅剩的新增30万占地商品大盘；3*2*196545.3%?2、景观资源——深圳仅有的两个三面环海的大盘之一；3*2*2120-13642842.3%?3、滨海观景长廊上的唯一大盘；?4、深圳最近海的社区；4*2*2144-22029228.9%?5、深港西部通道第一站，对双城商务人士吸引力大；5*2*2266282.7%本报告是严格保密的。南海玫瑰园三期物业地址：南山蛇口渔港东南占地面积：40000㎡建筑面积：90012.8㎡容积率：2.1销售均价：12000主力户型：3房入市时间：2006年4月28日本报告是严格保密的。半山海景·兰溪谷二期物业地址：蛇口半山区占地面积：46860.8㎡建筑面积：147367.8㎡小区规模：541套?销售均价：14000元/㎡（预测）主力户型：170㎡以上户型本报告是严格保密的。御景东方一期物业地址：沙河西路与白石洲路交汇处东北角占地面积：50085㎡建筑面积：232094㎡容积率：4.60?销售均价：15800元/㎡主力户型：四房二厅项目卖点：1、所有户型均全跃式独创生态户型，私密家庭厅，主卧套书房、衣帽间、次卧带套间，超高实用率，三厅设计，厅厅设置超大观景露台；2、?位于红树湾现代人居生活圈；3、优秀的建筑设计（大面积落地玻璃、外挑露台等）；本报告是严格保密的。御景东方一期户型配比户型面积套数百分比3*2*2106-12417418.5%4*2*2152-25176581.5%本报告是严格保密的。卓越浅水湾项目卖点：?1、一线海岸，15公里滨海长廊，深圳湾2、二梯二户、二梯三户高配置3、夏威夷风格热带海滨沙滩酒店式社区园林4、纯粹四房大户，人以类聚物业地址：滨海大道辅道与科苑南路交汇的东北角占地面积：19505.50㎡建筑面积：80308.84㎡容积率：3.68?销售均价：(未售)主力户型：四房二厅146-190㎡本报告是严格保密的。中信红树湾二期物业地址：南山沙河东路与白石路交汇东面南占地面积：162653.1㎡建筑面积：198000㎡容积率：3.18?销售均价：14500元/㎡主力户型：176-230平方米实用四房八大核心价值：◆?65万平方米滨海GOLF大社区，比肩全球的湾区作品；◆?中国地产前10强发展商，实力和信誉的保证；◆?国际先进的全板式斜列布局，保证户户朝南；◆?仅可评价的四大作品系列，展现纯粹生活理念；◆?作品一?：10万平米园林，深圳原创现代岭南风格；◆?作品二?：自然呼吸式空中院馆，带来全新生活方式；◆?作品三?：GOLF景观，全自然采光通风户型；◆?作品四?：Town?home花园生活三重奏，重新定义奢侈；本报告是严格保密的。中信红树湾二期产品配比户型面积套数百分比3*2*2145-19220528%4*2*2176-25523432%4*2*2210-23029340%5*2*275010.1%本报告是严格保密的。红树西岸物业地址：南山滨海大道红树湾占地面积：75101.8㎡建筑面积：255300㎡容积率：3.40?销售均价：28000元/㎡主力户型：四房250㎡项目卖点：?1、无敌永久海景；2、高智能化；3、物业管理水平保证；4、高尔夫景观；5、滨海长廊景观；6、建筑规划最具现代化；本报告是严格保密的。7、营销提升附加值。片区竞争格局分析蛇口、红树湾片区、南硅谷等沿深圳湾的片区将是项目未来主要的地产竞争区域本报告是严格保密的。片区竞争格局分析——宝安中心区深深圳圳市市惟惟一的一的滨滨海次中心海次中心广深高速、广深高速、107107国国道、深道、深圳圳空港、福空港、福永永港港码头码头以及以及即即将将建建设设的深港西的深港西部通道、沿部通道、沿江江高速、大高速、大铲湾铲湾港口、地港口、地铁铁11号线号线在在宝宝安中心安中心区区密密集交集交汇汇。。20052005年，年，宝宝安中心安中心区楼盘区楼盘市市场场供供应应量居量居全全市市首首位，一些位，一些楼盘楼盘的素的素质质直直追追关内关内豪宅，入豪宅，入户户花花园园、廊、廊桥桥、廊、廊院院等等创创新新设计层设计层出出不不穷穷，，消消费对费对象象直指直指关内关内置置业业白白领领。。本报告是严格保密的。片区竞争格局分析——蛇口11、西部通道、广、西部通道、广东东沿沿江江高速及蛇口至高速