河南商丘项目前期定位和整体发展建议同创联行2011.04.19同创联行简介Agenda历程2010天津、唐山、张家口项目即将启动2009战略回归环渤海，山西省地产金牌代理行中国房地产营销机构50强8年发展历程2008风雨兼程，强势突破。山西分公司荣获十大金牌地产服务企业累计操盘90余个2007苏州市场启动，北京地产策划50强销售总额近240亿2006旅游地产启动，全面建设知识管理平台北京地产新锐代理行2005根植山西市场，向外发展对各种物业类型代理销售的全面探索，2004立足北京，运作项目三个奠定发展基础山西分公司正式运营Since2003在北京注册成立同创联行公司全国视角：着重环渤海经济区域针对性为发展商提供专业服务8年经验沉淀?同创联行（北京）以北京为中心服务河北、山西、陕西、内蒙以及环渤海经济圈。致力于成为全国化的地产流通行业二三线城市的大盘服务机构，并实行“专业服务一体化”的管理?同创联行通过60多个项目操作积累丰富经验，以高远的战略思维、广博的全国视野为国内客户提供值得信赖的增值服务的实力。Figures数字同创至2010年，同创已参与国策划和销售代理物业项目实际销售金额近内90多个达62个；240亿元；地产项目发展顾问；至2010年，同创打造了正在操作项目共计300多地产精英组20多个；成的专业团队；OurGuarantee平台不败业务系统业务系统知识管理?销售管理体系?严格考核体系?策划平台开放资源我们的平台?基础数据库?城市宏观数据窗?广告创意中心职能管理EIP·行政资产管理系统　·文件管理系统　·合同管理　　·网上办公系统客户相关?客户信息系统OurClients部分服务项目同同创创联联行行的的0909年年部部分分作作品品同创联行大规模开发理论考虑层面大规模开发的思考从城市发展阶段、项目在城市中的地位及发展前景、项目可能战略层面担负的城市功能入手，系统的、框架性的综合解决问题；不能用战术手段解决战略问题，陷入到每一个具体地块的解决方案之中。整个区域开发如何盈利。什么是用来建立区域形象与价值标杆财务目标层面的，什么是争现金流的？是否每个回合都要获胜，还是有输有赢，最终整体获利。如何将钱用在刀刃上，在服从于整体战略的基础上每个地块战术层面（功能区）的开发目标和手段是什么。如何启动项目、启动区域如何执行？如何营销？大规模开发的九大关键问题：Q1站在城市视角的区域价值定位Q2以财务目标为核心的开发策略Q3基于竞争的可持续发展的项目核心能力Q4配套开发策略的制定是项目成功的关键Q5动态的客户层面选择Q6兼顾长短期目标的启动策略和启动模式选择Q7项目增值为导向的营销策略Q8企业品牌的社会营销Q9项目持续增值的社区管理和项目运营创新针对大规模项目开发，我们的出发点：企业层面企业层面——开发项目在企业中的战略地位城市层面与意义，决定了在战术上我们能该做什么，能做什么。对本项目的愿景与期望，直接体现在以财务目标为核心的开发策略与开发节奏。本项目城市层面——站在城市发展的轨迹上思考，保是的作用是树立品牌，奠定行业地位，还是证项目长期发展战略的前瞻性与可行性。保证企业长期资金链的提款机？不同的目标必须基于区域整体发展的角度挖掘价值，指导决定了项目的开发策略。项目整体定位及控制性规划。大大盘项盘项目目开发规开发规律律1——1——基于城市价基于城市价值值的的项项目定位目定位11、常、常规规房地房地产项产项目的目的开发开发，是直接面，是直接面对竞争对竞争的，注重宣的，注重宣传产传产品本身或者品本身或者资资源方面的源方面的竞竞争争价价值值点。点。22、大、大规规模房地模房地产项产项目的目的开发开发，不能，不能仅仅关仅仅关注注项项目目层层面，面，它它的整体定位一定是要和城市的整体定位一定是要和城市关联关联的，是要站在城市的，是要站在城市层层面，建立面向未面，建立面向未来来的拔高定位。的拔高定位。大大盘项盘项目目开发规开发规律律2——2——基于生活方式的价基于生活方式的价值值定定义义1.1.常常规项规项目是直接依托城市价目是直接依托城市价值值、靠展示成熟的生活氛、靠展示成熟的生活氛围围取取胜胜；；2.2.而大而大规规模模开发开发必必须须要要为为客客户户重新定一重新定一种种生活方式生活方式，通，通过对过对未未来来美妙生活美妙生活场场景的景的演演示示，建立，建立自自身的身的评评价体系和价价体系和价值标值标竿竿，，以以义义生活方式生活方式引引导导客客户认户认知知项项目价目价值值，形成市，形成市场话题场话题，不，不断断吸引吸引客客户关户关注，注，刺激刺激购买购买；；3.3.同同时时，作，作为为价价值值示示范范，大，大规规模模开发开发示示范范区区物物业类业类型中要有价型中要有价值标值标杆杆，形成价，形成价值值峰峰值值，，标标定定项项目目档档次次，成，成为为客客户户置置业动业动力和力和引擎引擎。。大大盘项盘项目目开发规开发规律律3——3——基于未基于未来发来发展的展的开发节开发节奏奏1.常规房地产项目的开发，利润主要来自于竞争优势；2.而大规模房地产项目的开发，利润更多的来源于开发节奏。所谓开发节奏就是要用发展的眼光看项目，由于项目本身的运作周期比较长，一定要有前瞻性的视野和对市场的预见能力，体现在项目上就是物业类型的演变和后期容积率的提高。这种项目的开发可以先快后慢，前期为了快速回收资金、建立区域形象和价值定位的，后期随着成熟度的提升，利润水平也将逐步提升；3.还有一个关键问题，规模开发的组团是能够产生价值的，后期开发要与前期有区别，产品品质和档次要不断提升，要为客户制造购买理由。大大盘项盘项目目开发规开发规律律4——4——基于价基于价值值拉拉动动的配套策略的配套策略1.1.常常规项规项目中的配套目中的配套设设施施本身是有商本身是有商业业价价值值的，是的，是项项目利目利润润的一大的一大来来源；源；2.2.而大而大规规模模项项目目开发开发的的配套配套设设施首先施首先是用是用来来展示生活方式、示展示生活方式、示范范项项目品目品质质的的，商，商业业价价值值的的培育培育期期则则相相对较长对较长，，其其利利润润在在区区域成熟前域成熟前往往往往来来自自于于对对住宅住宅价价值值的提的提升升；；3.3.大大规规模模开发开发的配套一的配套一般般分分为为三三个级个级次次，城市，城市级级（（专业专业特色街特色街）、）、区区域域级级（（streetstreetmallmall）和社）和社区级区级（（邻邻里里商商业业等等）），，不同不同级级次次配套在不同配套在不同开发阶开发阶段的价段的价值值拉拉动动作用不同作用不同；；4.4.因此因此，配套的分，配套的分级级、价、价值值点以及和点以及和住宅住宅的的联动关联动关系、配套的系、配套的开发开发次序次序和和开发规开发规模，模，对对于于开发开发策略的制定至策略的制定至关关重要，在重要，在某某种种程度上配套程度上配套开发开发策略的策略的选择决选择决定着定着项项目的成目的成败败。。大大盘项盘项目目开发规开发规律律5——5——基于整体基于整体开发开发的的规划规划指指标标11、常、常规项规项目目开发对规划开发对规划指指标标的要的要求就求就是最大是最大限限度利用度利用容容积积率率；；22、而大、而大规规模模项项目一目一般般给给定定综综合合容容积积率率指指标标，各期在指，各期在指标运标运用方面用方面非非常常灵灵活，活，每期每期容容积积率率的的确确定定主主要根据企要根据企业业目目标标以及盈利模式以及盈利模式来来确确定；定；33、在、在确确定大定大盘盘各期各期容容积积率率指指标时标时，，需需要要通通盘盘考考虑虑功能指功能指标标的分配，的分配，从从而最大而最大限限度的利用度的利用容容积积率率资资源；源；同同时时，，还还要注意考要注意考虑虑不同物不同物业类业类型之型之间间的兼的兼容容性及性及互互动关动关系、不同物系、不同物业业类类型型与资与资源及配套的源及配套的匹匹配配关关系，系，保保证项证项目的整体成功。目的整体成功。大大盘项盘项目目开发规开发规律律6——6——基于价基于价值值示示范范的的启动启动模式模式1.1.大大规规模模开发开发首首期一定要期一定要起起势势，，这这是是非非常重要的，常重要的，因此因此启动区启动区的的选择选择尤尤为为重要。大重要。大盘启动区盘启动区主主要有要有两个两个作用：作用：聚人聚人气气和和树树形象形象；；2.2.聚人聚人气气主主要要表表现现在在启动启动期要形成一定期要形成一定规规模模。。实际销实际销售售表明表明，大，大盘对盘对消消费费者是有价者是有价值值的，的，启动启动区区要要让让消消费费者有者有规规模的模的感感知价知价值值，，大大规规模展示模展示区区和多和多个个展示展示节节点的点的安排安排会会使使客客户对项户对项目价目价值值的的认认知知更加明晰更加明晰；；3.3.启动区启动区另另外一外一个个作用作用就就在于在于树树形象。形象。启动区启动区里里一定要一定要标标杆物杆物业业，，它它不不仅仅是价是价值标值标杆，杆，更更是品是品质标质标杆，杆，它它的的主主要作用是要作用是标标定和定和传递项传递项目价目价值值，提，提升升项项目形象目形象；；4.4.启动区启动区要要达达到以上到以上两个两个作用，作用，需需要以要以一部分核心一部分核心资资源源来来集集中展示中展示，，比比如如园园林林景景观观、商、商业业配套配套等等，通，通过这种过这种集集中展示中展示来来增强客增强客户购买户购买信心，信心，实现实现最最终销终销售售；；5.5.而常而常规项规项目目开发对开发对于于启动区启动区的要的要求只求只是是昭昭示性及示性及进进入性入性好好即可。即可。大大盘项盘项目目开发规开发规律律7