南海学院物业管理方案第一章编制说明某高校（以下简称某高校）是国家“211工程”的重点建设大学，南海学院是某高校新开发的二级学院。实施优良的物业管理，能全面发挥物业本身功能，为全校师生提供安全、整洁、文明、舒适的环境，使物业得以保值和升值。优美的校园环境是二十一世纪的新型一流大学所不能欠缺的。作为专业化的物业管理公司，我们将某高校的奋斗目标作为我们的管理追求——到2010年，把学校建设成为整体办学水平和效益居全国前列、具有沿海改革开放地区特色、在国内外同类高校有较大影响的社会主义新型一流师范大学。根据甲方的招标项目介绍，我们竞标绿化管理单项工程项目。为使我们的管理与一流的师范大学相匹配，特制定本管理方案：●依据（1）甲方的发展战略与目的；（2）甲方提供的有关数据资料；（3）国家政府法规、文件；（4）ISO9000质量体系标准。●目的（1）为编写绿化管理文件提供依据；（2）为签订绿化养护委托管理合同提供依据；●使用范围——某高校南海学院（1）为编写绿化管理文件提供依据；（2）为校园的绿化管理确定目标。我们希望通过我们的管理与服务，能与某高校南海学院建立起一种相互信赖、相互配合、相互促进的关系，共同为中国的教育事业而努力，可以用这样一句话表达我们的心愿：“我们所有的努力，不仅仅是为了第一！”第二章公司简介南海市某物业管理有限公司是一家从事物业管理的专业公司，成立于1998年4月，注册资金三百万元，隶属南海市某发展有限公司。主营：住宅小区（大厦）物业管理；兼营：酒店托管、项目策划、管理咨询、装修工程、绿化工程、物业保洁、中介服务等。2000年公司成为第一批佛山地区26家物业管理三级资质企业之一。管理规模在激烈的市场竞争中，某物业公司凭借雄厚的经济实力、良好的社会信誉、规范健全的运作机制，形成了资金、资源、市场和管理等方面的优势，在短短的三年里，承接了南海市智能、环保型高尚住宅小区——“怡翠花园”和南海市智能、环保型的现代办公大厦——南海市电力调度综合楼、“广东省移动通信有限责任公司南海分公司物业”和“南海市某发展集团办公大楼”等项目，总托管面积达叁拾多万平方米。两大优势在成功拓展物业管理业务的同时，公司还组建了一支集设计、施工专业化为一体的园林绿化队伍，2000年顺利承接了怡翠花园生态公园、电力大厦调度综合楼绿化工程、南海市丹灶供电所的绿化改造工程、和顺供电所绿化工程、金沙供电所绿化工程、西樵供电所绿化工程、南海市某发展集团办公大楼绿化工程等，总施工工程造价达贰仟多万元。保安服务作为公司的另一优势项目，二000年成功承接了广东省移动通信有限责任公司南海分公司的保安业务，通过半年多的管理，安全事故率为0，获得了委托方的一致认可。人员结构某物业公司拥有一批高素质的物业管理和酒店管理专业人才。公司自98年成立以来，经过3年来的发展，员工已达230多人，拥有一支由专业门类齐全的管理人员、工程技术人员、熟练技工组成的职工队伍。管理人员全部为大专以上学历，其中本科以上学历有10人，百分之八十以上的管理人员接受过物业管理、酒店管理专业培训，形成了一支具有丰富物业管理经验和先进物业管理理念的专业队伍。运作特色由组织架构图可知，本公司采用了将总经理全权负责的垂直指挥职能与职能部门、管理处业务结合起来，即保证了公司一把手对各部门的直接领导指挥，充分掌握全局情况，把握主方向，正确决策；同时管理处业务在公司职能部门的服务、指导、考核下，通过充分授权，建立有效、灵活的管理机制。概括起来，本公司的运作特色主要包括以下几方面内容：一、建立管理处主任经营责任制。在公司“人、财、物”授权范围内，管理处在公司职能部门的服务、指导、考核下，充分发挥人才的作用。树立了“能者上，庸者下”的企业人才观，为人才的脱颖而出和健康成长创造了良好的外部环境。坚决拼弃论资排辈的陈旧观念，明确考核管理处主任的唯一标准是能否为企业、为公司创造社会效益和经济效益。二、建立严格的考核制度，自我约束机制，形成有效、多样的激励竞争机制，努力提高员工的整体素质。公司建立严格的入职转正考核制度、培训考核制度、岗位工作考核制度、年终工作绩效考核制度，形成了荣誉奖励、物质激励、员工内部持股等多样化的激励机制。三、层级有效的信息反馈及处理机制。公司充分重视各种有效会议的召集，如每月公司工作例会制度、职能部门每月分析报告会制度、管理处每日晨会制度等，会上反映情况、汇报工作、讨论问题，制定措施。会后，进行回访反馈，监督检查了解情况、捕捉信息，观察动向，细微周密科学的管理体制时刻把握公司正常运作的脉搏。四、建立有效的培训机制，努力提高员工素质。公司把对员工的业务培训放在公司发展的重要位置，每年都制定全年的培训计划，包括入职培训、岗位培训、专业培训、外聘培训、外送培训等。五、努力塑造企业形象，建立“以人为本”的企业文化，“以人为中心”的思想让处身其间的个人逐步被培养起克己、忠诚、服务、合作及效忠精神，愿把自己与公司结合起来，大多数人能为公司的利益和个人的尊严而努力工作。我们有信心，通过自身的努力与广大业主通力合作，建立起优质、高效的服务体系，创立物业服务品牌，贡献社会。第三章委托管理目的和方式一、委托管理目的1、为全校师生创造优美、舒适的学习、工作和生活环境。2、通过专业化的绿化管理，提高服务质量，树立某高校一流师范大学的新形象，维护和提高某高校和某物业公司的社会声誉。二、委托管理方式1、从公共绿化的维护养护到室内植物的摆放设计，从绿化的维护养护到景观的再造设计，从绿化的日常管理到重要节日、会议的摆放设计，全面规划、设计校园绿化。2、费用结算方案：采取公共绿化管理费与室内植物摆放及重要节日、会议花卉植物摆放费用相分离的经济核算原则。（详见费用支出测算表）3、首期委托管理合同为三年。第四章委托管理内容和目标一、委托管理内容1、校园内公共绿化的维护养护及景观的再造；2、楼内植物摆放及重要节日、会议花卉植物的摆设。二、委托管理目标1、严格按照业主审定的某高校南海学院绿化管理方案和绿化管理作业指导书完成工作任务。2、按业主的要求完成绿化维护养护工作，其满意率达到90%以上。第五章搞好委托管理工作的保障措施第一节．管理组织架构及人员设置一、管理组织架构如下：二、人员设置：按5000M2绿化面积设置绿化工1人，校园公共绿化面积约6万M2（甲方提供），设绿化工12人（包括领班2人），另设园艺工程师兼绿化主管1人。人员编制总计13人。第二节．各岗位职责1、清洁绿化主管（园艺工程师）在公司园林清洁部经理领导下，负责根据校园规划，营造校园整体环境形象。具体职责如下：（1）根据小区环境规划，负责制定环境整体养护年度、季度、月度计划，经公司园林清洁部审批后组织实施。（2）对名贵品种，根据其生长特点，组织制定详细的养护作业方法，作业时间、作业标准，经公司园林清洁部经理审批后落实责任人重点养护，建立生长养护档案。（3）对绿化工实行分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划定清楚，责任明确，检查、考核标准公开。（4）负责组织对员工定期业务培训，组织公司园林工程师或聘请有关专家授课，学习科学的养护方法、绿化知识和园林造型技术，提高员工业务素质。（5）坚持每天巡视住宅区二遍，并做好分析和记录，有效制止践踏草皮、攀摘花草树木等损坏花草树木的行为，现场督导绿化工作。（6）严格执行绿化作业检查制度，广泛接受全体师生对绿化管理工作的监督。（7）完成上级交办的其他工作。2、绿化工绿化工在绿化主管的领导下，实施校园内的绿化工作，为全体师生创造并保持怡人的生活环境。具体岗位职责如下：（1）熟悉住宅的绿化地面积和布局，充分利用和发展绿化面积，合理布置花草树木的品种和数量。（2）熟悉花草树木的品种、名称、特性和培植办法，并对较为名贵、稀有或数量较大的品种在适当地方公告其名称、种植季节、生长特征、管理办法等，方便欣赏（3）对花草树木培土、施肥、初杂草、修枝剪叶和淋水，大棵的灌木，要给予造型，丰富绿化内容。（4）清理绿化地的杂草、杂物、保持环境整洁。（5）对遭受自然损害的花木及时进行修补、扶持和补苗，发现病虫害，即时进行消杀。（6）经常巡视住宅区的绿化地，严格制止在草地上践踏等不良行为。（7）完成领导交办的其他工作。第三节．员工考核制度一、绿化主管的考核由公司园林绿化部负责；二、绿化工的考核由绿化主管负责。详见《某高校南海学院绿化分组员工考核方案》某高校南海学院绿化分组员工考核细则1、考核目的通过考核，不断提高员工的工作积极性和主动性，加强员工的组织纪律性，提高员工的竞争意识。从而为公司创品牌、树形象提供可靠的保证。二、考核方法1、时间安排：每月一次，年度总评一次，月度考核在每月末进行。2、考评规则：每位员工的考核人为其直接上司。3、考核标准：见附表三、激励方法：考核成绩作为业绩工资和年终发放奖金的依据。1熟悉《广东省大厦物业管理条例》（0.3），熟悉公司管理规章制度（0.3），熟记本岗位岗位职责（0.3）0.92按时上下班（0.1），无迟到早退现象（0.1），无旷工（0.1），佩证上岗（0.1），着装整洁（0.1），服从部门经理的工作安排（0.2）0.74接待业主热情有礼、有耐心（0.3），不推卸责任（0.3）有效投诉处理率100%（0.3）0.95每日巡视辖区内绿化情况并详细记录（0.6），发现问题及时解决（0.6），无绿化败角（0.5）。1.2分6编制培训计划（0.4），定时对绿化工进行培训和思想教育（0.6）。1.07定期回访业主对绿化的意见和建议并做好记录（0.6），检查绿化服务情况（0.6）1.28公平考核绿化工的出勤情况（0.4），每月考核公平合理（0.4），故意扭曲事实，发现一次