大自然花园二期营销策划方案一、项目自身分析1、项目特性分析（1）区位本项目项目位于青秀路18号，距民族广场6.5公里，南靠青秀山风景区及省部级高级官员府邸，北距民族大道凤岭段的第一个T字路口仅1500米，北接石门原生态森林公园、中国-东盟博览会会址——南宁国际会展中心；东邻东盟永久领使馆区。为新市区CBD中央商务区与CLD中央居住区罕有契合的标志领地，具有天赐不可替代之地利。（2）简介大自然花园的开发理念中，选择一种居住，也就意味着选择了一种尊崇身份。所以，大自然花园将它称之为：一生唯一，坐拥群芳的首府私邸。大自然花园占地面积阔达450亩山丘地，7个小山丘逶迤相连，最高的海拔132米，最低的也有91米。住宅建筑依地势原貌而建。总建筑面积27.27万平方米，0.7的超低容积率，60%的超高绿化率，1:1的超值车位配比率，分东、西区两期开发。大自然花园拥有独立别墅、联排别墅、花园洋房三种房型，平均楼高仅4.97层，全部依原生地势而建，充分保护原始地形地貌。欧式建筑风格典雅大气，造型细腻而不失灵幻，空间形态错落有致、气度非凡。精心打造的OTC（自然、环保、品质）景观广场、连绵1.2公里的超长中庭水景、优美欧陆山地的浪漫风情让业主充分享受自然怀抱的尊贵生活。规划有1079户高档住宅，其中花园洋房926户，联排别墅97户，独栋别墅56户，总停车位1285个，别墅的建筑间距最小12米、花园洋房最小18米的，建筑密度为19.85%。独立别墅规模从350到1000平方米，拥有室外大花园，室内直径8.1米大客厅、独立私人会客厅等多样空间，联排别墅最小7.8米面宽。　整个小区实现70%车道地下化，侧入式车库，完全消除声光污染，并采用国内最先进的小区安防系统及家居智能化系统。小区内还设超大豪华会所、酒吧、咖啡吧、西餐厅、健身房等高档娱乐场所，无疑是城市精英和实力人士追求其至高人居文明——自然养生的首选之地，是广西首府南宁真正凸显超低密度的豪华尊显、自然私邸社区。社区住宅是由东南西北四个立面与大挑檐坡屋顶面组合形成的建筑景观，体现了欧洲现代主义建筑风格，建筑设计遵循大空间、大尺度、人性化的原则，建筑结构以框架结构为主，除中空客厅户型层高为3米以外，其余层高都为3.2米以上，绝大部分建筑户型南北朝向，通风采光具佳，建筑外墙采用高标准涂料，使建筑达到良好的隔音、隔热、保温、节能的效果。花园洋房是国内罕见的三至四层半、一梯两户的低层、高标准住宅，户型设计空间上大面宽、大客厅、大卧室、大厨卫、大窗户，功能上动静分离，清污分流，在体现宽大、舒适的同时保证住户的私密性，户户拥有大面积观景阳台，让绿色与住户只有一墙之隔；独立别墅规模从350到1000平方米，拥有室外大花园，室内直径8.1米大客厅、独立私人会客厅等多样空间，联排别墅最小7.8米面宽，得房率、使用率高，家居摆设随心所欲。社区绿化不再是单纯的绿地绿化，而是采用空间绿化的概念，社区内种植了大量的热带、亚热带的树种，与青秀山的景色融如一体，充分营造“家在大自然”的美好感觉。南宁大自然花园计划在3年-5年内，本着“尊重自然”、“和自然共生共荣”的开发理念，从规划设计，建筑设计、园林设计、物业管理等各方面努力探索，尽量保护和利用南宁青秀山一带原始的地形地貌，争取最大的绿化空间，以低层低密度的亲地高档住宅为目标，并积极推广应用符合人类健康与环保要求的新技术、新材料，力图实现人居环境建设的健康性、安全性、环保性与自然环境的亲和性，使居民生活真正融合到大自然的意境中去，与大自然保持和谐共生的关系，实现绿色和谐生活圈。（3）价位本项目2003年7月份一期开盘后陆续推出400多套，其中别墅为40户，独立别墅均价为5700元/㎡，联排别墅均价均为3700元/㎡，而每栋的均价则都为200万以上，花园洋房均价均为3500元/㎡，价格在同类产品中属于中等价位。二、市场背景分析（一）、南宁市别墅市场分析随着国家对房地产市场的宏观调控政策实施，尤其是豪宅（高档别墅）首当其冲成为被调控的对象。南宁的别墅市场从2004年火热的“别墅年”开始进入到今年的平稳发展的轨道。1、产品类型丰富多彩，竞争异常激烈。目前南宁市场上的别墅至少有五类产品，第一类产品叫做别墅豪宅，豪宅分两类，一个是公寓类豪宅，一个是别墅类豪宅，如阳光100半山丽园南区点式别墅；第二类是真正意义上的别墅，龙胤花园、丽水湾、邕江湾就是此类别墅；第三类产品是经济适用类别墅，或者叫HOUSE，很多IT行业精英、海归都买得起这样的房子。这些HOUSE主要在郊区或者城市边缘，交通比较方便，面积不是很大，价格也不是很贵；第四类产品叫类别墅，在市场上销售就被冠以别墅的名称，比如联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅等；第五类产品是一些伪别墅，比如所谓的空中别墅等。据统计，今年南宁至少有10家有别墅产品的楼盘推向市场。而且这些项目大多集中在仙葫和江南板块。仙葫具有丰富的山水资源，碧绿的邕江蜿蜒而过，南方特有的山丘地形，让仙葫山清水秀，风光宜人。其特殊的地理位置及山水资源，成了房地产高端产品———别墅开发的“风水宝地”。目前，这里是别墅开发面积最大、分布最集中、最具代表性的区域。据了解，南宁市60％的别墅项目集中于此。有占地200亩的“丽水湾”、占地200亩的“邕江湾”、占地550亩的“天池山橘郡”、占地360亩的“龙胤花园”、占地500亩的碧丽山庄”、占地1500亩的“龙头山庄”、占地600亩的“海茵国际花城”等，总面积超过4000亩。这些别墅项目有的一期已经开发并售完，有的在建，而有的仅仅在规划当中。在江南在建的别墅有占地2000亩的“八桂绿城”，其他地方如九曲湾，有占地6000亩的“嘉和城”，据了解，青秀区柳沙半岛也有上千亩的别墅项目准备在今年下半年和明年上半年推向市场，面对扎堆供应，别墅市场竞争已从去年开始进入激烈竞争状态，地段、价格、配套、品质等因素都将成为竞争的主要因素。2、别墅需求逐步释放，但供应量已明显过剩中国—东盟博览会在广西的举办，将会通过贸易物流业、旅游业、交通运输业、会展业、高新技术产业等的影响，进一步提升广西房地产的购买力，形成较大的房地产市场需求加上南宁城市首府地位的提升等多种利好因素的影响下，对别墅总体需求将不断扩大。除了别墅市场原有的需求外，广西全区的经济不断发展，本地消费者购买能力愈来愈强，经济型别墅会越来越受到他们的欢迎。而南宁作为东盟贸易的桥头堡，则吸引了众多国内国外商家进入南宁，他们一般居住需求集中于高端市场，高档、低档别墅都可能在他们这里找到需求。随着别墅需求的不断放大以及新开别墅项目进入强销期，2005年别墅销售率将有所提高。虽然别墅有着强有力的市场支撑点，但由于别墅毕竟只是为极少数人服务的高端奢侈品，它的市场是有限的。目前南宁市场上在售或在建或拟建的别墅面积已经超过了10000亩，如果按照一亩地只建一栋别墅来算，起码有10000栋。以这两年南宁正常的供应量——一年200栋来算已经够用50年了，所以说南宁的别墅供应已经明显过剩。有专家认为，别墅市场是“针尖”市场，本来不应该推出很多，南宁应该控制在每年200套以内。“打个比方，十几万元的车每年可以大批量生产，但顶级轿车不可能生产太多。”　3、高档别墅销量受阻，中档别墅走俏笔者在调查中发现了另外一个现象，那就是定位高端的别墅销售情况不理想，特别是300平方米以上、200万元／栋以上的别墅销售压力很大。南宁已经出现了豪华别墅连续几个月卖不出一栋的现象。相反，象联排别墅这样70万元/栋的经济型别墅却较好卖。这说明南宁市别墅市场还不成熟，真正的别墅经济才刚刚开始，需要花大量的时间和精力来慢慢培育市场，目前南宁市的别墅产品应以经济型别墅、类别墅为主。4、别墅品质日益提升随着南宁楼市整体步入成熟、稳步发展的轨道，别墅品质也将进一步提高，主要体现在以下几个方面。追求低密度。2004年以前50％以上的项目容积率在0.6～0.8之间，2004年有45％的开盘项目容积率在0.5以下。越低的密度就意味着会有越尊贵独享的天地和视野，打环境牌仍是吸引客户最直接有效的手段。注重社区环境的营造。2003年以前50％的项目绿化率在40％左右，2005年43％的项目绿化率超过50％。能在竞争中脱颖而出并保持价格坚挺，社区环境的规划和打造是所有优秀项目应具备的最基本的条件。风格多样化，结构形式多元化。不断细化市场定位，满足差异化需求。注重室内外空间的合理划分与利用，在户型和功能设计方面更趋细化。营销方式呈现多元化发展趋势。走定制化路线、贴身化个性服务、度假和试住式销售、俱乐部销售方式、体验生活方式SHOW场等，在别墅眼球争夺战中，有效的推广渠道和方式将是胜出的推动力。另外，由于南宁城市不断扩张，许多具备优美自然山水条件的地块被一些开发商圈下，这些潜在别墅的地块大都分布在仙葫、大沙田、相思湖区。青山大桥和葫芦顶大桥开通后，一些新的别墅产品又将涌向市场，因此品质对于现在正在销售的别墅来说，是在市场上立于不败之地的有利武器。（二）南宁市花园洋房市场分析想住上别墅又暂无雄厚的经济实力，南宁市不少购房者开始看好花园洋房，低容积率、高绿化率、高人气、大面积、低价位是其重要卖点――花园洋房要抢别墅风头。狭义花园洋房就是花园别墅，也就是通常所说的花园式住宅，西式洋房、小洋楼、带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花，包括市场中的洋式联排或双拼的TownHouse，户型较大，居住舒适度高。广义的花园洋房介于别墅和普通公寓之间，为六层以下多层板式建筑，以四层为主。建筑风格强调景观，绿化率比较高，普遍在远郊一带。一般赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情