某大学物业管理服务细则为规范我校物业管理活动，提高物业服务质量，创造和保持整洁、安全、舒适的教学和生活环境，特制定本服务细则。一、行政办公楼、教学（实验）楼物业管理（一）物业管理服务内容1．房屋共用部位、共用设备的使用管理和维修；2．物业管理区域内设备设施的使用管理和维修；3．电梯、供水、排水、强电、弱电等设备设施的运行服务；4．大楼及周边环境的保洁、保安服务及绿化管理；5．物业维修费用的帐务管理；6．物业档案资料的建立与保管；7．经双方协商的其他服务项目。（二）物业管理服务的质量标准1．综合管理服务⑴大楼设置物管办，制定并落实物业管理规章制度；⑵物业管理办公场所整洁有序，配置办公家具、电话等办公设施及办公用品；⑶管理人员统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范；⑷物管办每日工作时间有管理员接待业务，并提供服务；⑸日常管理与服务：①24小时值班受理使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）；②设置大楼管理信箱及投诉电话，接受服务质量、服务态度等问题的投诉。对使用人的投诉在24小时内答复处理；③制定房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时制止或报告；④建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰；⑤建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案（包括物业竣工验收档案、设备管理档案、使用人资料档案、维修档案、日常管理档案等）；⑥制定物业管理与物业服务工作计划，并组织实施；⑦制定管理处内部管理制度和考核制度，可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与使用人进行沟通；每年对使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改；⑧服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准；⑨综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准；⑩对违反校园管理规定或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理；有条件的，可运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。2．清洁卫生服务⑴楼内公共区域①地面和墙面：每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以上；大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。②楼梯扶手、栏杆、窗台：隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。③消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。④天花板、公共灯具：每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。⑤门、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。⑥天台、屋顶：保持清洁、无垃圾。⑦垃圾收集：按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。⑧电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次以上；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮无污迹。⑵楼外公共区域①道路地面、绿地、明沟：道路、地面、绿地每日清扫二次，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。②公共灯具、宣传栏、小品等：每周擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。③水景：每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。④垃圾厢房：有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢（房）整体清洁、无异味，灭害措施完善。⑤果皮箱、垃圾桶：合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。⑥消毒灭害：每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。大楼内外“除四害”要达到南昌市爱卫会的要求。3．秩序维持服务⑴人员要求①专职保安人员（40岁以下），身体健康，工作认真负责。②能处理和应对辖区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、技防器械和设备。③上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。④配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。⑵门岗①主出入口24小时值班看守，边门定时开放。②外来人员进入辖区，通过对讲系统联系辖区人员，决定是否放行。③对进出辖区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。⑶巡逻岗①白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。②在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，并及时报告相关管理部门⑷技防设施和救助（监控岗）①辖区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。②监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。⑸车辆管理①地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。②及时处理车辆停放不规范的现象。③收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地每日清洁一次，有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。4．共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务⑴共用部位①房屋结构：每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关使用人。②门窗：每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。③楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损④管道、排水沟、屋顶：每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时报修。⑤围墙：每周一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。⑥道路、场地等：每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。⑦休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品：每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。⑧安全标志等：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。⑵供水系统①每年定期二次清洗水箱、蓄水池，保证供水水质符合国家生活用水标准。②高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。③水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。⑶排水系统①每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，确保无故障运行。②每年二次对污水处理系统全面维护保养。③控制柜电气性能完好，运作正常。⑷照明①电灯：及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、路灯亮灯率在99%以上。②景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等：保持灯具完好，亮灯率在99%以上。③公共电气柜：每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。⑸消防系统①消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。②每周检查火警功能、报警功能是否正常。③每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。④每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。⑤每月检查一次灭火器，临近失效立即报请更新或充压。⑹避雷装置每年二次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。⑺弱电系统①住户报警：不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。②周界报警：24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。③监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。④电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。⑻电梯①保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。②委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业管理应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。③电梯发生一般故障时，通知专业维修人员二小时内到达现场修理；发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。⑼水景①每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。②重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常⑽门窗、教学及办公设备、水电设施发现损坏，要及时维修或报修①维修保养费用：保修期内的设备维修，由物业管理单位及时通知维修报转，确保正常的工作秩序。保修期以外的维修费用：除水电等公共设备设施自然老化后的更新改造、房屋建筑物的结构和外墙面损坏的维修费用由学校承担外，其它维修工作及其费用均由物业管理单位负责；属管理不当造成的，物业管理单位承担相关费用。②水电零星维修及时率98%以上（响应时间在1小时之内，修理完成时间在12小时之内）。③水电急修及时率100%（响应时间在30分钟之内，修理完成时间在2小时之内）；④雨水管、污水管、墙面完好率100%。⑤消防报警系统、电子监控系统、弱电系统完好率1