汇花园精品小区目录一、项目概况二、盘锦区域经济文化特点三、片区市场调查与竞争对手分析四、盘锦房地产市场调查与分析五、项目理念定位-打造盘锦第一个运动健康型体验花园小区六、建筑规划提示七、特色运动健康泛会所策划八、中韩双语幼儿园策划九、CIS全面导入汇花园花园的方案要点十、高品质物业管理与绿色装修提示十一、汇花园营销要点十二、项目进度计划十三、汇花园项目的投入产出分析十四、汇花园的风险分析与对策十五、总结前言汇花园项目调研与初步策划本报告首先分析了盘锦的区域经济状况与地域文化特色，通过对盘锦人住宅、汽车消费水平的深入了解以及竞争对手楼盘的详细分析，我们初步确定盘锦地产的发展脉搏，将盘锦房地产开发水平与人均消费收入接近的沈阳同行进行横向比较。中房鹤园小高层（按照建筑面积计算），2、3、4层卖价3100元，5层以上售价3700元，顶层复式售价4000元；开发区和合人家最低价格为2543元/平方米，顶层复式最高售价为3754元/平方米，均价为3280元/平方米；翰新花园高层起价为3000元，最高价格4127元，均价3500元；翰新花园是盘锦兴隆台区高层较高价格。因此，汇花园如何达到均价3000元以上，成为盘锦精品小区，树立项目品牌，打好房地产公司第一项目第一仗是我们全体员工奋斗的的根本要旨。2004----2005年盘锦住宅市场供应总面积统计单位：万平方米楼盘名称开发单位别墅面积小高层总面积鹤园小区沈阳市建设房地产有限公司无17.83万平和合人家盘锦市第九建设房地产有限公司无22.6万平东宏国际园沈阳东宏房地产开发公司1922万平富民小区盘锦第九建设房地产开发公司无11万平翰新花园盘锦市翰新实业有限公司60.7万平由于到2006年底还有半年，因此房地产实际销售量可能达到21-28万平方米。从各家开发商的实际销售数据中，我们发现每家每年实际销售面积一般在11万平方米之间,个别优质楼盘例如翰新花园销售量在60万平方米左右,这对于汇花园花园项目开发的阶段性划分具有重要启示。通过分析，我们设计了住宅调查问卷，通过对问卷的详细分析，我们针对汇花园项目的环境（临海、红海滩）分析，提出了主要卖点，根据主要卖点以及市场情况，我们整理出不同的概念规划方案。盘锦市油田资源城市，属于老工业城市，针对盘锦楼盘的明显缺陷：1.物业管理总体水平低。2.营销普遍没有系统引入企业形象识别系统。3.缺乏精品特色。我们结合汇花园面临的竞争态势，制定出“感情.体验”营销的总体大思路，以人为本，站在使用者便利、舒适实用的立场上，采取精品设计的原则；并且提出了特色健康运动会所（减少人工服务项目，增加亲近自然的活动，会所外设置篮球场地、羽毛球场地）；知识型社区服务与高品味物业管理服务；并且在盘锦楼盘销售全面导入体验营销，系统设计项目形象识别系统CIS等主要策划思路。力求创造一种和谐的邻里关系，以温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效的措施加强业主之间的沟通、交流，不仅打造精品楼盘，而且树立发展商品牌形象。我们倡导和实践“携手共建理想家园”的住宅开发营销模式。待概念设计完成后，让潜在购房者参与和体验住宅的户型设计、社区规划、环境格局、建材选质、质量监理等全过程。让购房者根据自己不同的个性需要，进行产品再设计和建造。这与过去传统被动的购房方式相比，这种方式具有一定的创新特色，特别在如何进行优化配置建筑资源、追求居住空间利益最大化、创造适宜的人居结构功能、营造人与自然和谐共生的社区人文环境方面，努力开辟一条与居住者携手合作，保证消费者个性发挥和宣扬的一条特色体验营销之路。营销卖点权重表主要卖点名称权重附注森林.健康30%特色运动健康泛会所15%根据盘锦实际情况，引入养生休闲会所绿色装修与健康直饮水10%绿色装修认证，盘锦已经有健康直饮水系统地下温泉系统物业管理15%小区智能化系统，通过物业管理ISO9000认证预计环境质量管理体系认证发展商品牌10%含营销CIS系统导入建筑特色20%包括户型实用率、外立面、绿色装修、车位户型比例名称建筑面积平方米比例备注两房一厅一(二)卫90-10010%小三房一厅两卫二阳台115-12015%大三房两厅两卫二阳台125-14115%四房两厅三卫二阳台134-13730%1485%18610%五房二厅三卫二阳台15315%（包括复式）1775%2005%合计100%错开目前市场普遍大户型，朝精品小户型发展，适当开发有特色大户型，减轻置业者的置业压力。根据对已经推出的各个楼盘详细分析，我们考虑白领业主普遍有工人房和书房的要求，大三室两厅结构不尽合理，因此，应该重点增加130平方米左右小四室两厅双阳台的户型比例，小四房比例为35%，大四房比例10%，超大户型或复式15%。户型的动态调整，在建筑方案完成后，根据最后市场调查结果，对户型在进行一次重要调整。2005年盘锦销售楼盘平均价格楼盘名称参考平均价格（元/平方米）建筑面积计算项目类型和合人家2543元/平方米小高层中房鹤园3300元/平方米小高层翰新花园低层普通户型平均价3250元，高层平均价格为3500元能源华庄3240高层油田花园3400高层根据概念设计方案，建筑面积最大为22万平方米左右。我们采用比较保守的数据，按照总建筑面积22万平方米建筑造价估算分析，地价为3300万元，项目开发总成本为46934.17万元，根据周边同类楼盘价格以及我们的项目策划定位建议项目均价为3000元/平方米，总销售额为6.6亿元，项目利润为1.91亿元。预计项目开发销售周期为1年5个月。通过多次讨论，我们认为概念设计方案的园林与总体布局合理，通过财务估算分析，从经济方面分析概念设计方案是可行的，具有较好的性能价格比，在盘锦房地产市场中具有较强竞争力。对此项目，我们极具必胜信心！一、汇花园花园项目概况1.项目名称：汇花园2.开发公司：盛世房地产开发有限公司3.企业概况：百达集团盛世房地产公司一家综合性企业，以房地产开发经营为主。4.工程概况：项目位于盘锦兴隆台迎宾大道，建筑面积22万平方米，主要建设小高层住宅，项目客户市场定位为中国石油辽河油田白领与中小企业私营老板阶层。二、盘锦区域经济文化与住宅市场总体状况1.区域经济指标特点根据盘锦统计局初步统计,全年生产总值370亿元,按可比价格计算,比上年增长18.4%,增长幅度已连续6年保持在18%左右的水平。第二、第三产业共同推进经济增长。全年第一产业增加值177.3亿元，增长4.3%；第二产业增加值120亿元,增长21.1%;第三产业增加值亿72.7万元，增长16.5%。企业总体数量增加。至2004年底止，盘锦市注册登记的工商企业和个体户有21.56万户，比上年增加5.19万户。2004年末盘锦市各项人民币存款余额1120.18亿元，比年初增长22.7%。其中，储蓄存款余额971.69亿元，比年初增长25.3%；企业存款余额597.57亿元，比年初增长17.5%。各项人民币贷款余额933.41亿元，比年初增长24.3%，其中，短期贷款余额550.20亿元，比年初增长7.4%，中长期贷款231.29亿元，比年初增长62.1%，说明企业经营情况好转，贷款的有效需求增长。2.盘锦区域经济特点（1）盘锦企业状况据不完全统计，这个只有170.8万个户籍的人口小市，常驻人口已近500万。油田服务企业三年间从300家增至700家，100多家外资、合资企业中，水产企业占1/3。油田、水产、大米业是盘锦的主要产业，每年的中国（盘锦）水产、大米交易会成交额都在10亿元以上，在国内影响巨大。盘锦水产、大米凭借雄厚的产业基础、独特的气候和发达的物流、市场体系，逐步实现“国内名牌大米-----中国大米之王———“到盘锦能采购到天下最好的大米”！更多从业人员活跃在油田、水产、大米及相关市场上，工业总产值68亿元的盘锦市，原油、水产、大米销售额据保守统计竟高达100亿元。盘锦市比较重视民营经济发展，民营企业发展发展迅猛，2001年有民营企业1135家，个体工商户8500家，2001年民营企业工业总产值15亿元，纳税1亿元，盘锦利市米业的利税是3000万元，盘锦民营经济在华北民营经济发展进程中占有重要位置。盘锦在民营经济行业都放宽了政策，并组织民企老板到北京、江浙考察，请专家为民企发展把脉指路、出谋划策，工商、消防、银行等职能部门每月的第一个星期开协调会，实行联合办公，为民企实行一条龙服务，以高服务协助民企发展，使盘锦市民营经济的发展呈现出良好的势头。盘锦市32项工程中有90％是民营企业参与。盘锦市委市政府针对盘锦民营经济强调了三点：“首先是不能坐井观天，要放眼全国，放眼世界；其次是我们的企业要有强烈的竞争意识；再次是我们的老板要提高自身素质，再不能靠“自摸”打天下，一定要瞄准全国和世界最先进的东西去学习去适应。”（2）盘锦近两年主要经济指标：2001年全市实现工农业总产值293.81亿元；工业总产值180.9亿元；农业总产值112.91亿元；财政收入22.074亿元，比2000年增长27％。2004年盘锦市经济发展状况良好，2004年完成税收总额19.746亿元，国税14.92亿元，地税4.826亿元。盘锦利用外资取得突破，全年利用外资18亿港元，比上年增加9亿元，增幅108%。2004年盘锦GDP已经达到44.26亿元，工业总产值91.06亿元，同比增长17.25亿元。出口创汇10.6亿美元，同比增长16.6%。2005年盘锦城市居民储蓄达到170亿元，程控电话超过10万门。3.盘锦地域文化特征盘锦作为海港城市，突出体现出海洋文化中的重商、开放以及文化多元性特征。海洋文化的内核只能是商业文明，与中原的农耕文明相比，盘锦人