金色家园公司物业管理整体策划方案石家庄佳德地产咨询有限公司二零零三年八月目录1、金色家园基本情况2、前期物业管理目标，服务内容及标准3、组织构架及人员配置4、金色家园物业管理活动费用预算5、金色家园物业管理费测算6、金色家园物业管理经营思想一、金色家园基本情况小区用地：40775m?建筑面积：78144m?密度：28.9%密积率：1.92绿化面积：36.5%总户数：784户物管费：0.30元/m?（不含商铺，商铺物业费未定）交房日期：2004年6月18日二、前期物业管理目标、内容及标准（1）管理目标1．年度业主/住户综合满意率≥90％2．年度房屋及设施设备完好率≥90℅3．年度内无重大责任事故发生。（2）服务内容及标准(1)前期介入1．项目设计方案的建议；2．施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改；3．参与单项工程的交接验收；4．参与整体工程的交接验收；5．进行物业的接管验收及问题的整改、督促；6．接受业主入住前的相关咨询;(2)业主入住管理1.办理业主入住相关手续；2.对业主及物业使用人的二次装修进行管理；(3)入住后的管理1．公共性服务⑴清洁卫生管理；⑵绿化日常维护管理；⑶治安管理；⑷水泵房、蓄水池、上水管道共用部分的维护管理；⑸水电管理；⑹雨水、排污设施管理；⑺道路维修管理；⑻房屋共用部位的日常养护维修；⑼热交换站、暖气系统共用部分的维护管理；⑽物业档案资料管理；⑾车辆停放及交通秩序管理；⑿安排社区文化活动，协助政府宣传教育；⒀代收水、电、气费用（根据届时实际情况定）⒁根据需要增设的其他服务项目2．特约性服务⑴家居设施维修：包括：保修期满的上水、下水、暖气管路供电设备及线路的维修、厨具、卫生洁具维修、家电维修、家具及门窗维修等。⑵家政服务：包括：代客定票、送餐服务，保险、法律咨询、洗车、代租房屋等。(4）物业管理服务质量标准1．房屋管理与维修⑴房屋完好率达到90℅以上，楼宇外观美观、整洁、无改变使用功能，无违反规划乱搭乱建现象。⑵房屋零修及时率达到90％以上，水电等设备随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达到95℅以上；⑶水、电、气费收缴率在90℅以上；2．设备管理：设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需的各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95℅以上；3．供电系统：⑴保证24小时正常运行，出现故障，立即排除；⑵限电、停电按规定提前通知业主。4．消防系统管理⑴确保消防系统完好无损，可随时启用；⑵订有突发性火灾等紧急事件处理程序，组织义务消防队，并定期训练；5．给排水系统：⑴每年进行水质检验，操作人员上岗证年检，定期对二次加压蓄水池进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患；⑵设备、阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象；⑶所有排水系统畅通，讯期道路基本无积水，楼内、地下室无积水、浸泡发生；⑷遇有事故，维修人员能及时进行抢修；⑸无长时间停水事故；6．空调位置要求按规定安装，位置统一，排列有序，冷凝水集中收集；7．市政公用设施管理⑴公共配套设施完好，不随意改变用途；⑵公用照明、通讯、邮政设施齐全，工作正常；8．车辆管理：交通车辆按规定位置停放，无乱停乱放现象；9．绿化管理：定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象；10．环境卫生管理：⑴垃圾日产日清，公共走道，地下室等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用；⑵商业网点无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象；11．治安管理⑴实行半封闭管理，并实行24小时安全防范制度；⑵无重大火灾和交通事故；12．业主满意率：无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达90℅以上；三、组织构架及人员配置⑴管理机构设置图总经理经理助理企管部工程部⑵部门职能及人员配置：（人员编制系据经验推测，管理运作后按小区实际情况调整）会计：1人做帐、报税、档案管理出纳：1人现金管理、收费、仓库管理、文员企管部保安：10人治安、车辆、巡逻、消防（培训1人）（含班长1人）保洁绿化：5人保洁：4人绿化及消杀：1人（据实际情况也可考虑外包）品质管理：（主管兼）品质管理岗位培训社区文化客服：2人收费、业主档案、入住及装修手续房管、联系报修、工程档案工程部维修：5人设备日常操作巡视、保养维修、24小时值班、（主管1人）强弱电、给排水、供暖、土建系统维修住户日常维修服务热交换站：2人季节性24小时值班总计28人（不含热交换站季节性用工）四、金色家园管理项目启动费用预算1．员工制服⑴管理人员：6人（经理1、助理1、主管2、财务2）每人2套6×1×500＝3000⑵其他员工：22人每人2套22×100×2＝4400小计：7400元2.办公用品及设备：办公桌椅：11套300＝3300文件柜：10套500＝5000电脑：2套5000＝10000打印机：1台2400＝2400传真机：1台800＝800保险箱：1台1500＝1500电话机：5部158＝790空调：柜机2＝2600分体41300＝10400汽车：1部85000＝85000对讲机：7部1000＝7000验钞机：1台2000＝2000饮水机：2台100＝200沙发：(含茶几)2组1500＝3000圈椅：(含茶几)6组300＝1800电视：1台2000＝2000会议室（接待室）家具：1套4000＝4000其他办公用品：帐本、工具书、报刊、杂志、纸张、凭证、名片＝2000床铺：15套上下铺：10100＝1000单人床：5100＝500小计：1426903．区外围设施：垃圾箱（生活垃圾）42个50021000不锈钢垃圾筒（果皮箱）5个2001000指示牌：500500宣传栏（公告栏）：800800小计：233004．工程部用品⑴测试仪表万用电表：500500电流钳式1000A:300300对地阻值测试表：628628绝缘值测试表（500V-1000V）300300温度计：（电子数字式）200200电源测试笔5支315卷尺：5m12020钢尺：3m5525角尺：300mm1010小计：1998⑵安全设备高压绝缘鞋：15KV2双3672手套：绵布（绝缘）22448铝梯：1.5m把100100铝梯：4m把500500三轮车辆300300脚扣、安全带：110110竹梯：10m200200小计：1330⑶工具扳手：活动150mm2把2040扳手：300mm2把3570扳手：450mm2把3570菊花扳手：3mm-36mm1套100100组合式：4mm-45mm1套100100夹具：大力钳（平口）把5050虎钳：150mm个200200切割工具：水管用割刀把200200铁片用剪刀：把5050界刀：把3030大手锉：20P把100100压力钳：把200200润滑油加油枪：把6060内六角扳手：0.5mm-16mm套4040管钳：300mm2把3060管钳：450mm2把4080管钳：600mm2把50100拉钉钳：铆枪把2020螺丝起子：平咀型100mm×4mm2支2040螺丝起子：平咀型150mm×6mm2支2040螺丝起子：平咀型200mm×8mm2支2040螺丝起子：平咀型250mm×8mm2支2040螺丝起子：平咀型400mm×10mm2支2040螺丝起子：十字型100mm×3mm2支2040螺丝起子：十字型175mm×4.5mm2支2040螺丝起子：十字型250mm×6mm2支2040螺丝起子：十字型350mm×7.5mm2支2040尖咀钳：2把2040斜咀钳：2把2040电线护套管钳：把3030手锯：木工把3030手锤：电工把1010手锤：1.5kg把2020钢锉（什锦）套5050小计：2200⑷电动机械工具手电钻：把200200磁砖切割机把：20020060A电焊机：部10001000高压水泵（手提式）：套700700冲击钻：把500500手电筒：2个1530雨衣（具）3套：50150疏通机：台10001000小计：3780⑸值班室仓库*值班工作桌椅：4套200800*工具桌（台）：2张5001000*工具柜：2个100200*物料框架：4个2501000*工具箱：2个50100小计：31005.保安队用品：值班手电：充电式4套2080雨具：4套80320办公桌椅：3套200600胶皮棒：4支2080自行车：2辆200400小计：14806.绿化保洁工具：剪草机：1台35003500三轮车：3辆300900手推车：1辆200200铁锨：若干100锄头：若干50胶皮管：若干200喷雾器：1部6060塑料桶：10个10100手剪（绿化）：2把2040其他保洁绿化工具：若干100小计：5250其中，固定资产154818（打*者为固定资产）总计：192528元注：以上物品已包含物业部目前所使用的设备及工具。