龙辰中央花园项目产品建议一、总体规划设计建议规划设计是一个房地产项目产品的统领，规划思路直接影响项目的后续各个阶段设计的进行，重视总体规划设计是打造一个好的产品的基础。1.1本项目的市场定位本项目定位为：“伊川首席尊贵社区”；项目规模较大，因此整个社区主题与整体性是一个要考虑的重要因素。1.2本项目规划设计理念今日的房地产理念已经不是十几年前的陈旧观念，越来越多的迎合客户需求的规划设计新观念成为优秀项目的有力支撑点，不断推陈出新是取胜的关键。敝司对本项目提出几点规划理念。A、强调“均好性”理念在规划设计上以“均享”为原则，让每个住户都能平等地享受资源，都能获得等同的价值回报。要达到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前，甚至每户的窗前。也就确定了在社区的规划框架中要布置出多个“亮点”，实施均享理念。a、强调景观的均享，强化半私密空间，强化窗前的视觉效果。b、庭院的空间变化及功能的合理利用、收放归宿领域，改变庭院地形，追求以种植为主的自然景观。c、人车尽可能分流，以停车不破坏景观为主。d、强调日照、朝向均好。本项目既要照顾伊川地区客户对日照、朝向的要求，又要兼顾户户看景的需要进行设计，尽量使每户窗前有景，做好社区内园林建设，实现全景观设计。B、“价值定位”理念a、在规划的过程中，不是单纯追求平面构图，重要的是确定价值区域；b、依确定的价值区域，确定每栋住宅中每户的户型，而不是先确定户型比；c、反复调整低价位区的比例，消除低价位区，化不利为有利；d、重视草地、树林、水面、硬质景观的价值。对本项目建议加强具有特色的大面积绿化景观设计，弥补景观价值较低的状况，拉平整个社区的“景观价值”。中部区域深入社区内部，不管是噪音还是景观都较好，四面观景，是地块的“高价值区”，适合设置项目的高端产品。1.3建筑群体组合布置建议由于现代居住环境中居住者的结构，不再是以原来的家庭、血缘或业缘为基础，而仅会是为获取同一居住空间而“恰巧”走到一起。因此，人们的职业、文化程度、行为准则、道德规范等，差异悬殊，生活方式也不尽相同，凝聚力明显减小，复杂矛盾增多。每个人的家成为他的“城市堡垒”，于是，长期的压制使人们对环境监控的安全感，对居住环境拥有的领域感、归属感与认同感，呼声日高。人们更加期望情感的沟通与相互了解、交往的必要。A、社区组团组合设计敝司建议本项目把地块划分成二个组团，形成组团式社区格局。每一组团都具有精心设计有中心花园，形成公共交往空间。将宅旁活动场地与景观园林联系在一起，形成空间流动地丰富场景。B、组团组织布局方式本项目组团建筑群体的组合布置建议采取半围合方式。围合方式即楼座围绕组团中心的园林建筑、公共绿地、水面等景点和公共休闲场所，有规律地布置，从而得到丰富的建筑群体空间。这种形式既有效的保证了私密性，又便于社区的管理，还可节约道路等设施的外线投资，同时保留出大量的面积用于环境景观的设计，使社区真正体现出其内部环境的魅力。在进行组团规划设计时，将组团成内向性绿化庭院，使外向性的道路完全分开。其间，可以设置小品和设施，同周围绿化环境相协调。可以模拟自然、再生自然、使其具有浓郁的自然特征，进而实现人类回归自然的本能属性。内向性绿化院落所形成的半私密性空间，无形之中在居民心目中产生一种内聚性和向心性，使其成为特定群体的私有空间，因而，具有较强的领域感。减少开口，周边封闭，中间留出较大的公共活动空间和绿地。半围合中之“半”指的是将小高层全部布置在项目的北面。C、组团特色设计住宅在进行组团设计时，应结合整个社区特点及周围环境，每个组团可以适当加以变化，并采用不同的园林主题风格，尤其在组团入口处要重点处理，以形成各自的特点，突出其空间的个性，建议每组团可以以不同的名称进行命名，增强趣味性和识别性。D、开发顺序建议分期进行开发，分成二期开发，一期开发电梯多层和景观多层，二期开发电梯多层和小高层及商业部分。这样开发的目的是即可以保证开发商的资金运转，又能保证商业和小高层有足够的时间进行客户的积累工作。保证了项目的安全性和回报率。1.4规划平面布局建议a、不同楼体户型建筑面积比例本项目所在区域内的调研样本中，说明本地区的主流产品仍为多层产品，而小高层产品相对较少。故建议在平衡园林规划及建筑单体的形式种种因素下，多层与小高层的建筑面积比例为：多层：小高层＝7：2.5b、楼体类型及位置摆放详细建议由本项目所在区域决定，其多层的户型布局相对比较陈旧。建议本项目选用电梯多层形式和景观多层相结合，拉平均价，尽量做到户户有景。因小高层的覆盖率较低，可以增加绿化面积，形成开场式的大型中心花园，弥补景观价值较低的状况，拉平整个社区的“景观价值”。C、道路系统及交通组织本项目定位的目标客户群在未来有一定的私家车的拥有比例，故道路系统及交通组织也是本项目的一个重点，良好的交通组织会个业主带来体贴与方便。d、人车分流方式采用人车分流方式，是有组织地将人行与车行路线分开，通过人为的管理方式可以将人车分流，从而为居民提供安全、宁静的居住环境。车行道设在组群的周围，步行道则贯穿于组群内部，通过区内将绿地、户外活动场地、公共建筑和楼体联系起来。e、道路分级布置按居住区的四级道路，由区外引入区内，由主干道引入支路逐级衔接，与居住人口和车流相对应。f、静态交通布置包括建设停车设施、广场、回车场、交通岛h、道路设置要点●社区内的车行道路应该通而不畅，道路尽量设有弯度变化，在获得景观效果的同时，可以降低车速，减少区内道路的危险性。●车行道作为主要干道应设立指路牌。路牌也可反映社区的特色。●人行道可采用硬石地面，增加绿化，沿线增设座椅、花架等休闲设施，增加各种生活趣味。二、户型设计建议人们对现代生活品质的要求不断提高，对居住环境舒适性的高品位需求不断提升。因此，对于打造一个成功的房地产项目产品而言户型面积的选择及组合是至关重要的，户型设计特色和结构面积的配比及组合直接影响到项目后期最重要的环节----产品销售，重视户型面积选择及组合是打造房地产项目精品的重要一环。2.1市场调查市场调研结果表明，伊川住宅市场样案所提供的主力户型为三居。从市场调研可以发现，伊川市场竞争项目的热销户型都以面积在90—140平米的中等户型为主。户型需求户型需求价格因素客户需求四级市场价格因素：客户在购买类似于房子这样的大型不动产时，单价只是一种感观性的心理价位，即参考价，而非决定性的价位，最终确定是否购买的决定性因素是该产品的总价。针对本项目而言，市场定位的主力客户群所能承受的总价在15万至25万之间。客户需求：根据敝司市场调研及产品定位结果分析，这类人群大多属于具有一定的社会地位和经济基础的中高阶级。对于这部分人群而言，他们追求生活的豪华奢侈，更追求一种温馨、舒适、悠闲的生活，他们大多期望在自己的承受能力范围内，拥有居住环境优美、面积适中的居所来享受生活。四级市场：近几年，随着房地产政策的逐渐放宽，和房地产市场竞争的加剧，四级市场逐渐活跃起来，很大一部分潜在客户群会考虑将原有的房子卖掉，重新置业，而他们再次置业的标准也会有很大程度的提高。本项目的目标客户群大多都经济基础较好，以前都有房产，但原有房屋户型结构差，户型面积不合理，配套设施差，所以他们再次置业时希望房屋的结构趋于合理，面积适中，配套完善。设计具体技术指标注释要求面积新布局形式传统住宅实用率低，功能质量差，受市场冷落。户数减少，趋向多边形的平面布局使得户型设计更趋合理。户内实用率公共走道、室内走道、楼宇边角等公共面积减少，户型使用率比以前高。功能主人房主人房带卫生间已成为中大户型的必要设计。配置及卫生间工作阳台设置把家务操作与观景分开，更加方便、合理。配套空间书房、儿童房、健身房、衣帽间的配置,使室内生活更加丰富多彩,更舒适。玄观设计增加空间的层次，与入室更衣换鞋等新风尚变为可能，促进居家健康。功能空间层次三大分区理念：动态静态空间划分、工作空间与生活空间划分区与分区分、公共空间与私密空间的划分使的居家使用上更加科学合理。户型设计利用凸出的边角台阶隐避走道等设计进行空间划分，使空间层次感更强，空间变化更大。户型厨房设计设计是出于现代家庭居家细节设身处地的为住户考虑。设计卧室门的朝向朝向注意避免与其它门相对的现象。更为打破单纯落地窗、凸窗、角窗的普遍采用打破单纯以阳台作为居室外延体贴外延空间空间的局面。低窗台设计可坐可卧，既增加了使用空间，又开阔了视野。体现个性品位中小户型采用自由间隔设计，充分体现个性品味。设计朝向观念改革在追求户户朝阳的同时,景观与朝向变的同样重要。观念需求观念改革购房群体日趋理性与个性，户型设计呈多样化的特征。户型设计日趋激烈的市场竞争使得开发商认识到户型设计的重要性，的重视程度加强了与设计单位的沟通协商。2.2户型设计建议本案在户型设计汲取了其他竞争项目的优劣势以及郑州、洛阳部分优秀项目的成功之处，做出最具竞争力的产品：以中型面积为主户型类型多样化多层、小高层结合户型确定户型大小A、根据市场平均户型面积：一居：60平米－80平米二居：90平米－120平米三居：120平米－160平米四居：160平米-200平米B、户型大小建议建议本项目的户型面积较平均户型面积小10－20平米，既不会过于狭小，居住不舒适；也不会过于奢华，超出定位客群的购买力,以期实现其经济性、实用性的目的。二居（小）：70平米--90平米二居（大）：90平米--100平米三居：100平米--130平米跃层：130平米--180平米户型结构功能分区客厅公共活动区餐厅门厅家庭厅卧室功能分区私密休息区书房保姆房厨房卫生间辅助区阳台贮藏A、整体布局●户型布局遵循动静分区、洁污分区的设计原则；动静分区即