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宁波市康城项目一期价格建议
宁波市康城项目一期价格建议
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康城项目一期价格建议宁波金百利服务有限责任公司第一部分一期项目概况一、康城项目概况:1、地理位置:本案位于南昌市南昌县小兰乡,距市区约5公里,距南昌县政府所在地莲塘镇大约也为5公里。地块南面紧邻汇仁集团,以北紧邻规划建造之中的南昌市公交公司总站(为南昌市对外长途汽车交通的枢纽)及金屋装饰城,以西紧邻南昌市的主干道——迎宾大道(南高公路)。2、周边配套目前周边多为厂区如汇仁集团、江铃铸造厂等企业,生活配套、商业配套还比较缺乏,需要依靠莲塘镇。周边现有的配套有金屋装饰城、南昌现代外国语学校等。目前连接市区的公交系统还算比较完善,途经或停靠本案的公交线路主要有203、230、218路。203路:老福山――莲塘,为南昌县连接市区的主要公交线路。230路:江南都市花园――洪城汽配城218路:华东商贸城――银三角从公交线路来看,基本能满足本案的需要,并且以后本项目北侧将建成南昌市公交总公司,规划作为长途班线始发站,连接郊县及外地省市,建成后将成为南昌市公路主枢纽客运中心站,在公交总公司还将设置接驳市内交通的公交线路,公交总公司的兴建,从根本上解决了本项目通往市区的交通问题。3、项目概况:本案位于迎宾大道西侧,规模较大,总占地面积近500亩,在南昌市也应是一个极具影响力的超级大盘。区内配套比较齐全,学校、会所、活水水系景观带、大面积组团绿化和游泳池一应俱全。全区纯多层设置,容积率只达到1.19,产品类型有平层住宅(二房、三房)和复式楼中楼,主力户型为三房(104平方米左右)和复式楼中楼(140平方米左右)。二、一期项目概况:一期首推12幢住宅,位于总区的西北角,紧靠本案临迎宾大道的商业街,入口处的瓮城及中庭水系将12幢住宅划分成南北两块。12幢住宅总建筑面积约46000平方米。有2幢为平层二房,3幢为平层三房,7幢为复式楼中楼。第二部分项目均价分析第一节市场比较法分析确定项目均价的因素有很多,最主要的在于与竞争个案的对比分析上,根据本案所处的地理位置、规模、品质等因素,基本以莲塘板块、红谷滩区域、高新开发区的楼盘为竞争个案,通过与这些板块楼盘的比较及其价格分析来确定本案的均价范围。新建县板块虽属竞争个案,但楼盘价格、开发水平等方面都与莲塘板块类似与本案的竞争性又不象后者那么直接,因而这里暂时不加以论证。一、莲塘板块:莲塘板块与本案同属南昌县楼盘的范畴,莲塘镇为南昌县的中心,与市区的距离为10公里,与本案相距5公里。从地理位置上来说,本案比莲塘板块更接近市中心,应该有更高的接受度。1、区域配套方面:区域配套方面应该说莲塘板块占有明显的优势,作为南昌县的中心城镇,其区域内配套非常齐全,南昌县政府机关、市第二师范学校、莲塘一中、二中、三中、莲西小学、县人民医院、县体育馆、菜场等设施应有尽有。可以说不缺乏任何生活设施。而本案的区域配套比较缺乏,虽然由于体量较大,很多配套可以通过自身来解决,如超市、银行等。但其它的依然要依靠莲塘镇来解决,5公里的路程不能不说是一个较大的劣势,所以要考虑引进社区巴士来解决这一问题。2、交通方面:在交通方面,本案可以说是具有一定的优势,按现有的公交线路来讲,到达莲塘的公交系统都途径本案,并且本案距离市区比莲塘近5公里,在交通上节约的时间很多,这也是本案对比莲塘板块最大的优势。并且由于迎宾大道、南昌客运总站的兴建,本案的交通问题将得到彻底的解决,这一优势将变得越发明显。而对于郊区楼盘来说,这是不得不考虑的一个因素。3、区域环境:本案紧邻迎宾大道,车流量很大,虽然道路经过了细致的规划,但影响还是不能避免的,并且本案附近没有很好的天然景观可以借鉴,因而就区域环境而言,实在没有什么优势。南昌县的区域环境也不能说很好,但是由于澄碧湖的兴建,沿湖的楼盘(如澄湖彩虹世纪城和梦里水乡)将拥有这个很诱人的卖点。4、区域楼盘品质:目前在莲塘区域的楼盘可以说有很多,按品质的不同大体可分为两类,一类是象澄湖·彩虹世纪城、铭威·阳光丽景、梦里水乡这样品质较高的楼盘,价格在1400元/平方米左右,一类是象嘉业花园、星港小镇这样品质一般的楼盘,价格在1000-1200元/平方米之间,两类楼盘的界限也比较明确。下面来分析楼盘的各个方面:当然同属南昌县的本案附近也有象绿地山庄这样的高品质别墅楼盘,由于与本案的竞争性非常小,因而在此不加分析。开发商的品牌:莲塘区域的开发商没有品牌较强的,从这方面来看,本案由于规模较大,品牌有一定的可操作性。楼盘规模:在楼盘规模上,莲塘板块的规模相对本案来说都比较小,大多数楼盘的规模在5-20万平方米之间,最大的阳光丽景总建筑面积约23万平方米,与本案42万平方米的规模不可同日而语。规模越大,可炒作的东西就越大,品牌的操作也有了一定的空间。楼盘内部配套:各个楼盘的内部配套如下:彩虹世纪城的内部配套:1200平方米的活水人工湖、800平方米地下景观会所、大型商场、7000平方米的商业街、9班制双语幼儿园。阳光丽景的内部配套:4万多平米生态园林景观、大型商场、会所、社区内商业步行街、6班制幼儿园。梦里水乡的内部配套:4000平方米人工湖、双语幼儿园、中小学、游泳池、羽毛球场、会所。嘉业花园的内部配套:幼儿园、超市、小区诊所、商业步行街、餐厅、会所、儿童乐园、老年活动中心、篮球场、乒乓球场锦绣江南的内部配套:双语幼儿园、老年活动中心、健身房、美容院景江豪城的内部配套:棋牌室、健身房、音乐茶座综述:从各个楼盘的配套来看,品质较高的楼盘明显比一般的要高出一个档次,不光配备了较多的内容,并且对配套内容作了深入的设计和补充,象澄湖·彩虹世纪城的地下景观会所、梦里水乡的游泳池等。而品质一般的楼盘配套内容就会少一点,象锦绣江南和景江豪城基本没什么配套,嘉业花园的配套倒是很多,但只是常规的罗列。从本案的配套来看,会所、游泳池、幼儿园等配套也比较齐全,在配套方面应比这些楼盘更好,当然,也存在优势。楼盘的产品形态:莲塘区域的楼盘大部分以多层为主,主力户型与南昌市的其它区域也相差无几,一般二房主力在90-110平方米之间,三房主力在130-140平方米之间,但新开的、品质较高的楼盘还是引进了一些不同的产品。如澄湖·彩虹世纪城的户型中跃层、错层有一定的比例,并且150平方米的四房带有入户花园。梦里水乡的主力户型即为楼中楼(169-230平方米)。而星港小镇的有一个户型已经照搬本公司碧海云天的楼中楼户型,可见这一区域对产品、户型的研究正逐步深入但不管怎么说,本公司在产品、户型上面的功力还是其它开发商所不能比的在产品方面本案应占有很大的优势。楼盘建材:彩虹世纪城的建材标准:屋面由斜坡屋面与部分采摘阳光的框架组成屋面,装饰材料为蓝色波形瓦饰面,南昌首家弧线型屋顶瓦。楼梯暂定为防滑地面砖踏步。栏杆铁艺栏杆,硬木扶手照明采用声风控制感应灯具单元门可视对讲单元门进户门防盗门外窗品牌塑钢窗厨房分户排烟气道(专利产品)卫生间下降为25-45厘米的表面平整的下沉式卫生间南阳台地漏排水,栏杆为小型构件组成木本色的特殊效果栏杆北阳台塑钢窗全封闭供水PPR管道供水,户外抄表;一户一表供电5(20)A10(40)A电表,一户一表,4-6mm电源进户线,分户设空气开关箱供气小区内设液气站,管道自动供气电梯品牌电梯其它品牌300KVA备用发电机组;品牌输水泵;机电自动控制系统阳光丽景的建材标准:外墙底部为外墙面砖,上部为高级外墙漆或外墙涂料公共地面地面砖铺地楼梯防滑楼梯地砖踏步,顶棚刮瓷栏杆铁艺栏杆,木扶手照明采用声光控制感应器单元门可视对讲防盗门进户门防火、防盗门外窗品牌塑钢窗南阳台铁花或宝瓶栏杆,客厅至阳台交接处要装落地门北阳台塑钢窗全封闭供水户外抄表;PPR管道供水,一户一表供电5(20)A10(40)A电表,一户一表,4-6mm电源进户线,分户设空气开关箱其它品牌300KVA备用发电机组;品牌输水泵;机电自动控制系统嘉业花园的建材标准:外墙高级外墙防水涂料,部分高级釉面墙砖或蘑菇石饰面屋顶采用卷材防水单元门电子对讲防盗门栏杆、扶手不锈钢入户门采用高级防盗门窗窗户为高级塑钢窗墙面、地面防水水泥沙浆找平综述:从建材方面来看,两者的差距比较明显,品质较高的楼盘一般会要求很多的东西,而象嘉业花园这样一般的处理方面也比较一般。但从整个区域楼盘的建材来说,可以改进的方面还有很多,如彩铝窗就还未被采用。从本案来看,在建材方面应比这些楼盘要高不少。楼盘的内部景观:莲塘区域没有楼盘经过著名园林设计公司的设计。在景观方面不是太注重。楼盘的物管水平:只有澄湖·彩虹世纪城比较突出,准备了详细的物管项目说明。本案在物管方面水平应在这些楼盘之上。综合看来,本案对比莲塘区域的楼盘还是具有一定的优势。二、红谷滩区域楼盘红谷滩区域位于赣江以东,与市区的距离很近,但在南昌人的观念里面,其实接受度并不高,近几年由于市政府大力的扶持成了南昌房地产的热点地段,政府希望将该区域打造成南昌的浦东,市政府迁址此处,相应的一些共建配套如报业大厦、广播电视中心、工人文化宫等将逐步建立起来,沿江绿化在改造之中,整个区域显得非常有气质,一派新区的景象。1、区域配套方面:红谷滩的区域配套配套起点非常高,市政府迁至此处,带动了一些配套设施的进驻,有南昌市世贸中心、大型超市、工人文化宫、广播电视中心、展览中心、建筑学校、中加赛中学、两所小学、南昌五中、南大、陆军学院、机械学校等,并且拥有一个五星级酒店――翠亭宾馆和具有600个床位的综合医院――中寰医院,虽然这些配套目前还没有全部形成,但就可以预见的前景来看,可以说红谷滩的配套远远超过本案周边的区域配套。2、交通方面:目前有三路公交车连接红谷滩与市区:229路、204路、209路,在公交线路方面,红谷滩的便
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价格建议
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本案位于南昌市南昌县小兰乡,距市区约5公里,距南昌县政府所在地莲塘镇大约也为5公里。地块南面紧邻汇仁集团,以北紧邻规划建造之中的南昌市公交公司总站(为南昌市对外长途汽车交通的枢纽)及金屋装饰城,以西紧邻南昌市的主干道——迎宾大道(南高公路)。
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