第一部分市场篇一、洛阳社会经济背景（一）城市概况1．城市位置洛阳是河南省省辖市，为河南第二大城市，位于河南省西部黄河中游两岸。东距省会郑州124公里，西距古都西安385公里。南邻南阳市，北与焦作市、济源市接壤。洛阳城市区位图2．行政辖区洛阳为地级城市，现辖孟津县、新安县、伊川县、宜阳县、嵩县、洛宁县、栾川县、汝阳县、涧西区、西工区、老城区、瀍河区、郊区、吉利区等8个县6个区，代管偃师市。3．城市面积洛阳城市南北最大纵距168公里，东西最大横距170公里，辖区总面积15208.6平方公里，其中市区面积544平方公里，城市建成区面积88.8平方公里。4．城市人口截至2003年末，洛阳全市人口为636万，其中市区人口为145.7万，城镇人口为214.4万，农村人口为465.1万。5．城市特色洛阳是闻名中外的旅游城市，城市旅游资源丰富，包括龙门石窟、牡丹园、白马寺等。洛阳是中国六大古都之一，有深厚的历史文化底蕴和龙门石窟、白马寺等众多文物古迹，1982年2月15日被国务院列为国家历史文化名城。洛阳也是举世闻名的牡丹城。洛阳牡丹迄今有1300多年的历史，现已发展到500多个品种、400多万株，每年都吸引着几十万中外游客前来观赏。（二）城市经济发展状况1．总体经济发展水平历年GDP发展水平GDP（万1000.0686.330.0%535.028.3%元）422.8465.220.0%500.015.0%9.5%10.0%10.0%增幅0.00.0%00年01年02年03年数据来源：2004年洛阳统计年鉴2003年洛阳经济取得了突破性的发展，GDP达到了686.3亿元，，人均GDP达到了10786元人民币，折合美元为1300美元，高于全国人均1000美元的经济发展水平，预示着洛阳经济正朝我国小康发展目标迈进。2．产业构成产业结构状况10.133.1第一产业第二产业第三产业56.8洛阳作为我国老工业城市之一，工业基础雄厚，第二产业对经济的贡献极其突出。随着洛阳“工业兴市”战略的提出，以工业发展为龙头、以旅游等三产为辅的产业比例将进一步加大。3．居民生活水平年份2002年2003年同比增幅城镇居民人均可支配收入（元）7161800511.8%城镇居民人均消费支出（元）538758849.2%农村居民人均纯收入（元）212222777.3%农村居民人均消费支出（元）152016478.4%城镇居民人均住房使用面积（㎡）19.520.97.2%农村居民人均住房面积（㎡）28.729.73.5%2003年城镇居民收入水平改善明显，但其增幅仍低于经济发展增幅；农村居民生活水平有所提高，但改善程度不如城镇居民；城镇居民住房使用面积为20.9㎡，距离我国人均住房使用面积30㎡的小康标准仍然较远，城市居住环境改善空间较大。（三）城市发展规划1．城市总体规划《洛阳城市总体总体规划1997－2010》确定了1610平方公里的城市规划区范围。在总体上，洛阳市实行“西扩南移”的城市发展战略。在城市规划区内，实行城乡统一规划管理。要积极开发新区，缓解旧区压力，保护古城风貌。保持组团式的城市布局，主城区在调整完善的基础上，向陇海铁路以北、跨洛浦河向西南方向发展。2．城市发展目标洛阳是国家历史文化名城，著名古都和旅游城市，河南省西部中心城市和交通枢纽。洛阳市的建设与发展要遵循经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略，搞好产业结构调整和优化升级，完善城市功能，逐步把洛阳市建设成为经济繁荣、社会文明、设施完善、文化遗产得到妥善保护的文明城市。（四）总结1．洛阳是河南第二大城市，是国内知名的历史名城，也是国内外知名的旅游城市。洛阳也是重要的交通枢纽城市，多条铁路干道、高速干道、国道等交汇于此。2．最近几年洛阳经济取得了较大的突破，人均GDP以及衡量居民生活水平的指标虽取得了突破性进展，但仍处于全国平均水平行列，距离全面实现小康的发展目标仍然比较遥远，城市发展空间巨大。3．居民收入水平的改善，带来了洛阳居民消费的亟待升级，以汽车、房产等耐用消费品为特征的中高端消费逐渐步入大众化消费阶段。4．洛阳城市“西扩南移”规划战略的实施，未来洛阳城市将以崭新的面貌呈现，新城基础设施的建设将带动区域房地产市场的跨越式发展。但由于政府经济发展基础以及财力的有限，未来新城的建设与发展将至少历经5－10年时间。二、洛阳房地产市场发展状况（一）商品房市场分析1．总体市场分析（1）房地产开发投资状况年份2002年2003年2004上半年全社会固定资产投资（亿元）156212—房地产开发投资（亿元）—189.8商品房施工面积（万㎡）—454—商品房竣工面积（万㎡）—120512003年全市房地产开发投资总额18亿元，房地产开发投资占社会固定资产投资比例不足10%；房地产开发投资总量增长的同时，房地产对国民经济推动的作用并不明显。2004上半年全市房地产开发投资总额为9.8亿元，同比增长17%，远低于全国房地产开发投资30%以上的平均增幅。开发投资增长较慢的原因除了受政府宏观调控影响外，市场本身存在较大销售压力，导致了开发速度的下降。（2）市场供需状况年份2002年2003年2004上半年合计批准销售面积（万149137.749.8336.5㎡）实际销售面积（万89.3131.375.5296.1㎡）2002年是洛阳房地产市场供应最大的一年，批准销售面积达到了149万㎡，而销售面积仅为89.3万㎡，市场供求比为1.67：1，市场出现呈现严重供过于求矛盾。2003年在上一年市场供应压力下，上市面积有所下降，仅为137.7万㎡，但需求较2002年取得了较大的增长，市场空置面积取得了较大的下降。2004年上半年以来，市场供应面积同比继续下降，新增上市面积仅为49.8万㎡，而需求面积却达到了75.5万㎡，市场供需矛盾进一步减缓。从2002年至2004上半年，市场总体供应为336.5万㎡，而销售面积为296.1万㎡，两年半时间新增空置面积达到40.4万㎡。但从市场供需调整状况来看，市场呈现复苏状态，但整体状况仍不容乐观。（3）市场价格走势（经济适用房不在统计范围内）多层、高层价格走势30002415223220002076多层1689152216901000高层003上半年03下半年04上半年2003年以来，房价走势呈现出高开低走，然后又出现回升的周期性变化趋势，原因在于市场竞争过度带来了2003年下半年房价的下跌，而2004年市场新增供应较小，以及空置房以现房形式销售，从而带来了房价的回升。（4）需求因素分析A）需求容量稳步上升洛阳经济发展带来了居民收入水平的改善，再加上市场竞争使得产品品质局部得到了提升，满足了购买群体的需求意向，并最终获得了释放，从而带来了需求容量的稳步上升。B）购房主体走向中低收入阶层从2003年洛阳市场销售物业来看，75%为多层住宅，并且经济适用房占到了较大比例。因此住宅购买主体逐渐走向以改善居住为动机的工薪阶层等大众化群体。C）中高收入阶层购买力不容忽视中高收入阶层主要由行政、事业单位职员、企业单位管理层以及私营业主等构成，他们是洛阳市高价房的购买主体，尽管该群体对市场的支撑面有限，但其壮大的速度不可忽视。D）区域消费特征明显从洛阳购买群体对区域选择来看，出于对原居民区域的熟悉、临近亲朋好友等诸多因素，购房者的区域消费特征极其明显，即西工区居民大部分选择在西工区购买住房，而涧西区居民大部分选择在涧西区购买住房。2．多层市场分析多年来，洛阳楼市一直是多层住宅唱主角。2003年，多层住宅市场依然占据主力地位，投放量持续上升，销售量大幅增加，呈现出良好的发展态势。（1）市场总体状况年份2002年2003年2004上半年总供应面积（万㎡）99.997.233.3商品多层供应（万㎡）58.860.222.4商品多层销售（万㎡）45.165.234经适房供应（万㎡）41.137.09.9经适房销售（万㎡）—44.512.1多层市场由多层商品住宅和经济适用房组成。由于多层在开发成本上低于高层，因此多层在市场上主要表现为中低端产品层次，其所面对的客群也是以工薪阶层为主的大众化购买群体。从市场需求来看，多层市场处于基本在总体上基本处于均衡状态，除了2004上半年市场需求远远大于供应之外。因此多层市场是洛阳房地产市场中表现较为火爆的分物业市场。（2）市场特征A．多层市场一枝独秀，市场呈现供需两旺局面2003年，洛阳多层商品房市场投放量为60.4万㎡，销售量为65.2万㎡，销售量已经超过投放量，市场呈现供需两旺的良好发展态势。多层市场出现以上良好局面，首先得益于洛阳整体经济的向好，居民收入水平稳步上升，住房消费能力逐渐增强。另一方面也是由多层物业的低价特性和洛阳市场的消费特点决定的。B．区域市场的不均衡性比较突出涧西区和西工区是多层商品房销售的热点区域，两个区域的总投放量和总销售量分别占到了68.5%和85.2%，不但分走了多层市场的绝大多数份额，而且都出现了销售大于投放的局面，呈现出强劲的发展势头。而其它区域虽然投放量较前几年增长较快，但销售仍然较为缓慢，并且仍然表现为投放与销售比例不均衡的局面。C．市场需求多元化趋势逐渐呈现多层市场尽管以低端路线为主流，但走高端精品路线的楼盘如盛世唐庄、华源河畔明居等，凭借景观资源以及较高的产品品质，在市场上也取得了不错的销售业绩。D．楼层决定档次，而非品质决定档次从洛阳市场住宅档次分层来看，同类产品品质相差不大，而价格的差距主要是通过楼型差别予以体现。高层住宅由于成本、规划等方面优于多层，相对多层较高的价格使得高层形成了洛阳消费群体眼中的高端产品，而品质并没有成为档次的主要标志。3．