《瓦伦西亚》开发策划书TheStrategyandPlanReportoftheDevelopmentof“Valencia”　　瓦伦西亚是西班牙最大的城市之一，著名的港口和旅游胜地，濒临地中海沿岸的图里亚河口，属地中海气候，终年阳光明媚，风光秀丽。该市有“百座钟塔城”之称，城中有许多著名的哥特式和巴洛克式建筑，名胜古迹有拉塞欧大教堂、15世纪的丝绸交易所、议会宫和市政厅等。当地盛产稻米、柑橘、柠檬、葡萄酒、家具、琉璃瓦和陶瓷。人口约77万。　　瓦伦西亚足球队是闻名于世的西班牙足球劲旅，曾夺得2002年的西甲冠军。该队拥有的西班牙国门卡尼萨雷斯，阿根廷中场球星基利.冈萨雷斯和艾马尔等名将中国球迷都耳熟能详。　　策划是一种程序，在本质上它是一种运用脑力的行为。基本上所有的策划对象都是未来的事物，也就是说，策划是针对未来要发生的事情作当前的决策。换言之，策划是找出事物因果关系，衡度未来可采取之途径，作为目前决策的依据。策划预先决定做什么，何时做，如何做，谁来做，它如同一座桥梁，连接着我们目的之地与未来我们要经过之处。　　　　　　　　　　　　　　——哈佛大学企业管理从书编纂委员会引子　　发源于武夷山脉的九龙江静静地流过漳州进入东海，形成了以山地为主要地貌的福建省少有的一片广阔富饶的九龙江三角洲平原，龙口含着一颗璀璨的明珠便是厦门岛。按照行政区划，九龙江入海口江东的海沧划归厦门，其余都隶属于漳州市所辖的龙海市。大清年代建的拱卫九龙江海口的炮台，北边的两座在厦门岛上，南边的一座在漳州的九龙江口。　　二十世纪八十年代以前的三十多年，这里整个地区同属“福建前线”，“共军”向厦门湾东南的大小金门、大担、二担和其他“国军”占领的岛屿“单日打炮”，“国军”也把炮弹往这边扔，两边都没有办法搞经济，所有的建设都处于停滞和半停滞状态。后来大陆搞了改革开放，厦门幸运地成为四个经济特区之一，发展速度一日千里，城市面貌日新月异，成为中国屈指可数的明星城市。如今九龙江北边的胡里山炮台每天游人如织，日进斗金，南边鼎仔内山炮台却仍然门庭冷落，涛声依旧。跨入二十一世纪以后，厦门市蓦然发现厦门岛上可供开发的土地所剩无几，发展受到严重的空间限制，因此便不提建设海岛城市，改为发展海湾城市。厦门人开始认真地审视厦门岛周边地区的发展机会。　　此时此刻，我们把目光投向了南炮台旁边的房地产项目，研究这个项目的投资机会，并完成了这份项目开发策划书。因为第一次看到这块地时我们发现它的风光时，想起了灿烂的地中海沿岸，获得了灵感，因此以地中海名城瓦伦西亚命名。项目用地位置示意图一机遇　　本项目用地是一块人造陆地，系新近填海而成，目前尚未完成预计的填方工作，工程全部完成后预计形成开发用地面积为700多亩，约50万平方米，即上页地图中的可选用地。在有关方面初步设想中，500亩为住宅用地，另外200亩为预留用地。目前用地的大概轮廓已经形成（见本页上图），最低部分的填方已高于海面约七八米，由于取土很近，作业方便，剩余的填海工程估计一两个月内能够完成。此外政府还将负责按照规划完成沿海的道路和公共绿化工程。如果开发商提前介入，可以提出场区竖向设计方案，不要将用地填成一块平地，而要保持面向大海的逐步下降的水平梯度，以争取尽可能多的住户能够获得最佳的景观。地块的位置在漳州招商局漳州开发区的第二区，与厦门隔海相望，海路距离仅3.5海哩（上页下图）。此地虽然行政区划隶属漳州的龙海市，但是离漳州市区四十多公里，距龙海市区二十多公里，与厦门却近在咫尺，站在这里看厦门岛和鼓浪屿历历在目，比起从厦门看“一国两制”的金门清楚多了。从厦门鹭江道的旅游码头乘快艇至招商局漳州开发区码头需15分钟，从厦门同益码头乘汽车轮渡则需要40分钟，码头到地块的路程为2.5公里，目前已开通公交车，行车时间两分钟。地块背山面海，蓝天白云，青山碧水，风光绮丽，景色如画，宛若仙境一般，确实是块好地。上页题头图道路右边即为尚未完成填方工程的项目开发用地，远处为厦门岛上的南普陀山和山下的厦门大学，从厦门看对岸风光平平，想不到从对岸看厦门竟然如此美不胜收。　　讲到这块地的来历，需要追述到上个世纪的1992年11月，那时因成功开发建设了深圳蛇口工业区而闻名于世的香港招商局集团，与中银集团和福建方面签署了合作开发建设漳州招商局漳州开发区的合同，他们看好了这块与厦门岛一水之隔的土地独特的地理位置，准备移植蛇口的开发经验，对接厦门特区，再创一个招商局奇迹。　　链接：招商局漳州开发区和招商局　　招商局中银漳州经济开发区由招商局集团、中银集团投资有限公司、中国国家开发投资公司、福建投资开发总公司、漳州市人民政府、龙海市人民政府、福建港航局等七家股东共同组建而成。其中，招商局集团占股50%，后逐步增持达71.05%。　　招商局是中国交通部在香港注册的直属企业。她因有着百余年的历史而饱经沧桑，又因独资创办了中国第一个对外开放工业区——深圳蛇口工业区而青春焕发。今天的招商局，已发展为蜚声海内外的多元化跨国企业集团。　　　　九十年代初这里还是一个偏僻的小的渔村，一块从未开垦的处女地，不但人口稀少，连平地也很少，更谈不上现代城市基础设施了。不过，来者毕竟是大名鼎鼎的招商局集团，气魄不俗，眼界甚高，漳州招商局漳州开发区从成立伊始，就定下了一个宏伟的发展目标：到二十世纪初，要将开发区建成一个以港口为龙头，港航工业为支柱，工业和第三产业并举，交通设施便利，生活娱乐设施完善的现代化外向型海港城市。财力雄厚的招商局集团和中银集团一口气在这个穷乡僻壤投入了近二十亿元人民币，用于基础设施建设和开山造地。　　招商局在这里沿用了深圳蛇口的管理模式，一套人马两块牌子，一块是招商局中银开发公司，按企业运作，另一块牌子是招商局漳州开发区管委会，行使部分政府职能。漳州市相关部门也向开发区派出了办事机构，大部分开发建设都在开发区内审批处理，不必上报漳州。后来由于股权的变更，中银集团退出，开发区改名为招商局漳州开发区，右图为开发区内的招商局管委会办公大楼。　　经过十来年的开发建设，今日的招商局漳州开发区已形成4平方公里的五通一平土地，建成3.5万吨级码头、110KV80MVA变电站、日供水能力5万吨自来水厂、5000门程控电话、16公里长的疏港公路、厦门至开发区海上车客渡轮航线、员工宿舍及办公楼等一批基础设施。引进了150多家中外企业，其中包括德国诺尔、台资福建全通资源再生工业园、新加坡金钱饲料公司等外资企业。三星级的华商酒店、南太武高尔夫球场和海滨渡假村已投入使用，国家级的现代化储备粮库已经建成投产，另有一批标准厂房、区内道路、学校、医院等一批设施还在陆续兴建中。　　然而，与深圳蛇口开发区相比，招商局的这个开发区运气不算太好，开发的历程一波三折。正当开发区经过艰辛的埋头苦干，基础设施建设初步完善，具备对外大举招商的条件时，恰好遭遇到了九十年代后期爆发的东南亚金融危机，招商引资受阻，错过了很好的机会。后来长江三角洲又抢了中国经济发展的风头，福建在中国经济发展总格局中的地位有所下降，至今开发区尚未形成强劲的发展势头，缺乏领头的骨干企业，经济总量上不去，影响不大，人气不旺，楼市规模偏小，楼价不足对岸厦门岛的一半。　　但是，世界上的事情总是这样的，有耕耘一定会有收获。情况从去年开始发生变化，事实上可以把这种变化看成是一个逐步的，从量变到质变的积累的过程：随着基础设施的完善，对外交通日益方便，开发区各方面的优势开始被广泛地发现。招商局在这里多年的辛勤耕耘终于要开花结果了。　　首先是良好的自然环境及区位条件使开发区的地理优势逐步凸现，隶属招商局漳州开发区的漳州港是中国东南沿海不多见的天然深水良港，其主航道具有自然清淤的功能，可建能够停泊包括第六代集装箱轮船的大型泊位21个，这一点厦门港是无法与之相比的。在中国远洋航运发展如日中天的背景下，这里前不久已被国家交通部列为首批对台湾直航的口岸之一，随着两岸“三通”指日可待，其发展前途更是无可限量。有战略眼光的投资者不可能对此视而不见。　　而一切变化中最重要的莫过于人的观念转变，漳州方面的观念转变来自于对其近年来发展缓慢的反思，面对与厦门的发展差距越拉越大，原来发展水平不相上下的泉州也远远跑到了前面。他们意识到必须下决心调整发展布局，转变观念，解除顾虑，主动承接厦门经济特区的辐射。因此，除了在厦漳路两侧加大开发区建设力度以外，他们将目光投向了与项目隔水相望的招商局漳州开发区，决定加速开发区的建设和招商引资工作，并决定将漳州工业建设的重点作战略性的转移，转到招商局漳州开发区。今年“98”期间，一个漳州有史以来最大的投资达数亿元的工业项目已经决定落户开发区。漳州的发展重心开始东移。　　同时，厦门人的认识也在发生变化，厦门有关方面在决定建设海湾型城市时，前不久曾经有过一番辩论，中心议题是先建东通道，还是先打通西通道。所谓东通道就是从厦门岛的五通开掘一条海底隧道通向刚从同安划出的翔安区的刘五店，打通西通道则指的是在海沧大桥完成后，继续建造厦漳跨海大桥。该桥计划从厦门海沧跨过九龙江的入海口，在石坑与招商局漳州开发区的疏港大道相接。厦门人是有战略眼光的，是非常现实的，他们得出的结论认为西通道建设应先于东通道，建设西通道可以接纳漳州中银开发区和利用这里的港口资源，因为厦门除了土地资源告急以外，岸线资源也所剩无几了；而建设东通道只是有可能搞活目前基本为一片处女地的翔安区，况且刘五店港区远小于漳州港区；海底隧道工程技术方案尚需论证，经济上东通道造价将大大高于西通道，资金压力必须由厦门一家来承担。有消息说在今年“98”的最后一天，韩国一家公司已经与中方签署了合作建设厦漳跨海大桥的意向合同。该桥建成后将是厦门市