北京裕展物业管理有限公司中科院软件园项目管理中心保安部量化管理手册二零零三年十月十五日顾客满意是我们永远的追求——裕展服务宗旨以诚挚的服务，让顾客满意；以规范的管理，走精品之路；以创新的理念，创裕展品牌。——裕展服务方针前言保安部是现代物业管理的重要组成部分。保安部是物业的保卫组织，是负责物业安全保卫工作的职能部门，受物业总经理的领导，具体负责物业所属项目的安全保卫工作。保安部在业务上接受物业当地公安机关的指导，并依法配合公安机关进行工作。第一章组织机构第一节保安部机构的设置原则现代化的管理中各种机构的设置，都要力求精简、统一、有效，物业管理机构也不例外。1、精简：既机构、因事设职、职责分明，工作量饱满，工作程序简化，机构层次少，效率高。2、统一：既安全机构内部实行统一领导、统一指挥，物业安全工作成为统一的网络。3、有效：既安全工作要讲究时效和办事速度，使安全机构成为速度快、效率高的机构。另外，还应符合下列原则：（1）与物业管理体制相适应的原则；（2）与物业管理项目的规模水平相适应的原则；（3）与所管项目安全设施相适应的原则；（4）与所承担的安全保卫任务相适应的原则；第二节保安部任务和职责1、常开展消防安全和法制教育，使职工、业主、租户牢固树立“安全第一”的观念，提高对安全保卫工作的认识。2、逐步建立健全安全防范管理制度，积极推行安全保卫岗位责任制。3、加强园区和家属区内部的治安管理，维护内部治安秩序，为业主、租户创造安全舒适的居住或办公环境。4、做好园区和家属区的消防管理工作，督促检查逐级落实情况。5、做好交通疏导工作，确保园区的交通畅通，避免交通事故的发生。6、协助公安机关查处治安案件和侦破一般刑事案件。7、做好上级领导来园区的安全保卫工作。8、做好涉外管理工作。9、协助公安机关查处破坏事件和治安灾害事故。10、调解所管物业项目内的各种纠纷、控制事态、防止各种恶性事件发生。第三节保安部组织架构图保安部主管中控值班员保安队队长园区园区园区家属区家属区大门岗北门岗巡逻岗大门岗巡逻岗第四节保安部人员工作范围1、保安部主管：全面负责保安部的管理工作。2、中控值班员：负责中控室防火、防盗设备的值机，参与突发事件的处理。3、保安队队长：全面负责保安队的勤务和日常管理工作，参与突发事件的处理工作。4、保安队队员：负责保安部勤务的具体执行工作。第五节保安部量化管理目标1、管理项目实行封闭式管理，保安工作在量化管理的基础上向智能化迈进。2、运用计算机进行现代化管理。3、各级保安人员工作规范，作风严谨；将保安人员的值勤、学习、训练、生活用量化管理达到规范、统一。4、认真作好“四放”工作，设备、措施、人员、管理到位。5、园区和家属区无重大火灾，定期举办消防演习。6、园区无重大交通事故，做到人车分流、管理到位，定期进行交通安全宣传。7、危及员工、业主、客户安全处有明显警示标志，有防范措施。第六节保安部量化管理标准1、员工、业主满意率95%以上；2、刑事、治安案件发案率5%以下；3、消防设备、设施完备、完好率100%；4、保安员岗位合格率90%以上；5、员工脱落率5%以下；第二章岗位职责和工作量化实施细则一、保安部主管岗位职责和工作量化实施细则（一）、保安部主管岗位职责基本职能：熟悉国家的有关法律法规和公司的各项规章制度，带领全体保安人员，认真完成一切与保卫园区和家属区的财产、员工、业主、租户安全有关的工作。负责制定保安部工作计划并组织实施、组织保安人员进行业务技能培训、监督检查保安人员对公司各项规章制度的执行情况、全面管理保安部的工作。1、贯彻执行国家和当地政府颁布的各项安全法规，组织有关人员积极做好园区的消防、安全工作。全面负责园区的安全工作，保证各项安全措施的落实和执行。2、熟悉本园区的内外环境，研究容易出现的各项隐患，向管理中心行政管理部门提出切实可行的安全措施。确保园区内员工、业主、租户的人身、财产安全，尽可能地避免损失和违法行为的发生。3、与国家职能部门及当地公安、消防机关保持有效的合作，配合政府有关部门对园区发生的各类案件进行调查。4、负责防火安全委员会的日常工作，协助各部门建立义务防火组织，建立各部门的安全防火制度并对义务防火员进行防灭火知识、技能培训。5、当有党和国家领导人及外国首脑等重要宾客来园区参观、视察时，组织、制定、实施特殊警卫方案。确保重要宾客的人身财产安全。6、同公司各部门保持良好的关系。协助各部门各重点部位制定完善逐级岗位责任制，组织公司员工培训，讲授有关安全和消防知识。7、熟知本部门的职责、职权、工作环境，定期组织召开安保会议，并根据社会治安情况和季节变化调整工作重点。8、负责制定保安部人员工作安排，并检查指导下属人员工作，制定改进计划或措施，纠正不良倾向。9、代表保安部向公司领导请示报告。签署保安部备忘录、日报、申请报告、保安部预算、培训计划等公文，并提交公司行政领导或有关负责人审批。10、完成上级领导交办的其他临时性任务。（二）、保安部主管工作量化实施细则1、严格遵守公司的上下班时间，星期一至星期五每天早上：8：00签到，下午：17：30签退。做到不迟到不早退。2、每天：8：00—8：30；11：30—12：00；13：00—13：30；17：00—17：30检查检查园区、家属区安全情况和保安各岗值勤及中控室值班员值班情况，发现安全问题及时安排处理；发现保安人员值勤问题及时纠正，严格执行公司的考核制度。因工作原因不能按时检查时，可在其余工作时间段完成，但每天不得少于四次检查。3、每天：22：00—22：30重点检查1#、4#楼大堂岗值勤情况和清楼情况。4、每天：8：30—11：00；13：30—16：00处理保安部日常工作。（1）接电话时应在电话铃响三声之内接起，并说：“您好！保安部。”（2）遇有员工、业主来保安部时，应主动起立让座，使用文明语言。（3）遇有员工、业主需要办理车证或停车泊位时，应在10分钟之内完成。（4）遇有员工、业主报失物品时，应在3分钟之内了解清楚情况，然后在1分钟之内安排巡逻岗负责查找，同时安排大门岗注意盘查。（5）遇有需要开动火证时必须亲自到动火现场检查是否具备动火条件和防火措施的落实情况（6）遇有公司领导安排的工作任务时，应根据领导的要求办理。（7）遇有公司其他部门需要协作时，应根据其他部门要求安排组织实施。5、遇有紧急突发事件发生时，应在3分钟之内赶到事发现场，组织保安人员按紧急突发事件工作流程处理。6、每天：16：00—16：30组织保安队员进行安保理论知识学习；16：30—17：00组织保安队员进行军事训练。7、每周二上午检查保安队和中控室卫生情况。8、每周五上午收集整理保安部各岗值勤登记资料。9、每周五：14：00参加管理中心部门工作例会，汇报本周工作情况和下周工作计划及需要其他部门协作的工作。10、每周五：17：30—18：00组织召开保安队工作例会，总结本周工作情况，传达公司例会有关精神。十一、每月月底负责制定并上报保安部月工作计划。十二、每月30日组织中控室值班员召开工作例会，总结本月工作情况，布置下月工作，并组织值班员进行园区和家属区的防火安全专项检查。十三、根据消防法的规定，每年负责园区的消防设施、器材的检修工作。十四、负责保安部季度、年度费用的预算和上报工作。十五、负责保安部年度工作计划和总结工作。十六、负责制定并组织各种安全宣传日的宣传活动。二、消防中控值班员岗位职责和工作量化实施细则（一）、消防中控值班员岗位职责1、值班员应熟悉中控室各种设备的基本原理、功能，熟练掌握操作技能，负责设备的监视和运行。2、中控室实行24小时值班制度，值班员必须严格遵守值班制度，工作中集中精力、头脑清醒、反映敏捷、快速认真的确认和处理每个报警。3、认真学习专业知识，熟练掌握中控室各种设备的正确操作方法和灭火器的使用方法，能够有效的组织现场人员扑救初期火灾。4、熟悉园区的建筑结构、布局和重点部位的位置，检查报警要迅速准确，不能凭经验办事。工作期间严格遵守中控室各项管理规定，认真如实填写中控室工作日志几各种工作记录。5、随时掌握中控室各种设备的运行情况，积极配合工程技术人员进行修理、维护，不得擅自拆卸、挪用或停用，时刻维护各种设施正常运转。6、值班人员无权出借机房内任何机器设备和通讯设备，机房所配机器设备、器材要爱护使用，非值班人员不得随意操作机器设备。7、根据保安部的安排，积极配合主管做好每月的防火安全检查工作，及时发现和排除各种安全隐患。8、严格遵守交接班制度，接班人员未到时，交班人员不得离开，接班人员应认真检查设备的工作状况，交班人员应如实交待本班工作情况。9、完成上级领导交办的其它临时性工作。（二）、中控室值班员工作量化实施细则1、中控室实行24小时值班制度，分白班和夜班。白班时间为8：00—20：00；夜班时间为20：00—次日8：00。值班员应严格遵守公司的考勤制度，做到不迟到不早退。2、值班人员必须严格遵守交接班制度，接班人员应提前15分钟到岗，做好上岗前的各项准备工作，包括处理个人事物、打好开水、换好工装等。3、交班人员应在下班前15分钟做好交班的各项准备工作，包括检查消防报警系统、智能防盗系统的设施设备运行情况、打扫中控室的环境卫生、设施设备的擦尘、清点值勤用品和各部位钥匙，如实填写工作日志和各种工作记录（包括电话记录、报案登记、值勤用品领取登记、钥匙领取登记、1#、4#楼员工加班登记、物资出门条记录等），汇总本班工作情况和遗留问题；4、交接班人员提前5分钟进行工作交接，交接内容包括：检查消防报警系统、智能防盗系统的设备运行情况，清点值勤物品和各部位的钥匙，电话卡的使用情况，中控室的卫生情况