西部国际项目策划书第一部分市场调研１、宏观经济状况分析昆明市的国内生产总值自1999年以来连续两次实现两位数增长，根据“十五”的发展态势，“十一五”预计昆明市的GDP年均增长率将保持在9%，经济发展仍将保持较高增长态势。图1.昆明市历年GDP列表单位：亿元12001061.341000946.14800814.01730.08673.0660040020002001年2002年2003年2004年2005年全市工业占总产业之比不断提高，2006年1-6月，昆明市工业经济呈低开高走、逐月加快运行态势，全部工业实现增加值202.21亿元，同比增长12%。城镇固定资产投资完成153.75亿元，同比增长30.3%，2005年实现社会消费品零售总额415.49亿元，增长12.2%。居民消费水平由2003年的6312.15元提高到2005年的7356元，增长4.7%，五大重点项目建设投资必将对昆明市的经济发展起到更大的推动作用。滇池的整治进一步改善了昆明市的生态环境，对于促进旅游业的发展和城市人居环境的改善有重要意义。昆明新机场以及物流中心的建设，对各州县以及整个东南亚、东盟的辐射能力增强。市内交通体系的建设及改造，为进一步加快城市发展、打破城市区域发展不平衡提供了可靠保障。综上所述，昆明市经济的不断发展为房地产业带来了巨大的机会。在未来，昆明的房地产价格将随之不断向上攀升。２、昆明市房地产市场分析２．１　房地产动向开发投资增长继续回升：云南省房地产开发投资完成137.3亿元，占云南省全社会固定资产投资总额的比例为16.5％，增速居全国第一，投资规模居全国第20位、西部地区第5位，排位保持不变。商品房销售价格仍保持上涨势头：从云南省来看，波动较小、走势基本平稳。商品住宅单位平均售价1970元，增长3．5%，住宅平均价格2601元，增长9．8%。住宅建设投资仍是支撑房地产投资增长的主要动力：云南全省住宅建设完成投资101.94亿元，占云南省房地产开发投资的73.9％，增长90.3%；昆明市住宅建设完成投资67亿元，占全市房地产投资的79.0％。住宅新开工面积467.9万平方米，同比增长106.3％。房地产信贷投放增幅继续回落：据人行昆明中支统计，截止8月底，云南省自营性房地产开发贷款余额为436.69亿元，同比少增26.87亿元：房地产开发企业流动资金贷款余额36.2亿元，同比少增23.07亿元：个人住房贷款余额272.96亿元，同比少增17.76亿元。信贷资金在房地产投资中的比重有所下降，个人购房资金来源中自筹部分的比重提高。　　综上所述，从信贷投放增幅回落可看出昆明人民的购买力较高，其住宅的价格走势说明商品房价格还有上升的空间，但由于开发商的开发力度过大会造成市场竞争激烈。因此，在以后项目的营销方式上应更多的重视开发商品牌形象的建设，以此增加所建项目的附加值，提升在消费者心目中的信誉及美誉度，提高消费者对本品牌所建项目的购买偏好。２．２　面市楼盘分析目前昆明在售楼盘有83个，其中多层物业11个，占13.3%，高层17个，占20.5%，混合物业31个，占37%，小高层13个，占16%，别墅10个，占12%，楼院洋房1个，占1.2%。与去年同期供应的物业多层、小高层、高层和别墅物业对比来看，供应结构发生了很大变化，多层和别墅的开发减少，转而开发小高层和高层物业。(附2006年在售楼盘表)２．３　消费者购买行为分析从购房目的上看，改善自身居住条件的改善型需求和提高生活质量的升级型需求的选择比例较高，分别为35.3%和32.5%。目前昆明消费者购房需求仍然是以自住型需求为主，投资型需求的比例为10.8%。图2.购房目的统计40.00%35.30%35.00%32.50%30.00%25.00%20.00%13.10%15.00%10.80%10.00%5.40%5.00%1.90%1%0.00%他求求求求求求其需需需需需需型型型型型型善级移资侈动改升迁投奢被（1）购房所考虑的区域在消费者的购房所考虑的区域中，自然环境和道路交通条件都比较好的滇池路片区仍然最受购房者青睐，所占比例为26.5％；另外，住宅发展已经相对比较成熟的广福路片区和北市区的提及率也比较高，分别为16.7％和16.2％。图3.购房选择区域选择统计30.00%26.50%25.00%20.00%16.70%16.20%15.00%10.30%9.40%8.10%10.00%5.60%5.10%5.00%2.10%0.00%环政片区区区区区区市二郊片片域新市市新区外内远区路路政北高东心区路路等池内福市中环宁环滇广路一一安（2）购房的户型面积选择在户型面积选择方面，101—125平米、76—100平米和126—150平米这三个面积区间仍然是选择比例最高的，其比例分别为36.8％、24.8％和19.2％。消费者的购房面积选择仍然是以中大户型为主，75平米以下的中小户型的选择比例不高，仅为3.8％。经过进一步测算，消费者购房所考虑的平均户型面积为123.5平方米。图4.户型面积统计36.80%40.00%24.80%30.00%19.20%20.00%6%10.00%0.40%3.40%3.40%4.30%1.70%0.00%05500下㎡5705㎡2上5110122以70以————1—㎡㎡㎡㎡㎡㎡—6161㎡1012—0570155111126572（3）建筑形图5.建筑形态统计态选择40.00%37.40%在建筑形态35.00%的选择上，30.00%小高层是选25.00%择比例最高17.70%20.00%16.30%的，其选择13.50%15.00%12.50%比例分别为10.00%5.00%2.60%0.00%小高层多层花园洋房别墅高层其他（4）住宅类型选择图6.住宅类型统计在住宅的类型选择方面，平层的选择比例最高，为43％，跃层、复式楼错层和复式楼的比例分别为16%平层21％、20％和16％。43%在取消预售制度的呼声日益高涨的错层20%跃层图7.现房和期房选择21%无所谓1%期房34%现房65%今天，随着房地产宏观调控的深入，消费者对现房的选择比例也逐步上升。调查结果显示，现房的选择比例为65.4％，远远高于期房的选择比例。（5）愿意接受的住宅售价在可以接受的住宅价格方面，消费者可以接受的住宅单价水平比较高54.7％的受访者可以接受的住宅价格在2501—3500元/平方米，3501—4500元/平方米和4501—5500元/平方米的选择比例也比较高，都为18.4％。可接受的住宅单价60.00%54.70%40.00%18.40%18.40%20.00%0.40%6.80%1.30%0.00%//////下上————元元元元元元0000000000以以0㎡0㎡㎡0㎡00000005555555555㎡㎡2345234566经测算，消费者可接受的住宅平均购买单价为3604元/平方米。据田野数据中心监测，昆明8月份住宅市场供应均价3269元/平方米，消费者预期购买均价高于市场供应均价，对开发商来说，无疑是个福音！在总价考虑方面，大多数购房者倾向于20—40万的总价区间，可接受的平均价格为45.23万。２．４　2006年房地产市场总体特点及发展方向住宅建设快速发展住宅质量有所提高住宅建设由政府单一投资变为政策性、经营性并重的社会化投资体系，住宅建设中规划、设计、施工、管理都达到较高的水准，使居民环境明显改善。建立多层次住宅供应体系建立多层次的住房供应体系：高收入家庭购买或租赁市场价商品房、中低等收入家庭购买经济适用房、低收入家庭申请廉租房。３、昆明市建材地产市场分析３．１　城市建材市场现状及布局昆明市现有建材市场34个，其中成规模、有影响力的建材市场有18个。随着昆明城市格局的变迁和市政道路的规划，昆明市建材市场主要集中在西山区和官渡区。综合商场西山区有大商汇、云纺，官渡区有博美、国雅、中林，盘龙区有百安居、新昙华。专业市场西山区有明波家具、宏盛达陶瓷、大观木制品市场、省整体厨房市场、西部石材城、明波灯具；官渡区有得胜、华洋、雨龙、403、省建材、东部石材城、东聚，盘龙区有夏之春、港都、新昙华建材，五华区有昆都商城、油管桥厨具市场。３．２　建材市场分布及经营状况的调查与分析（1）昆明市专业建材市场及其价格昆明市专业建材市场大多数为老市场，市场租金及运营情况呈两极分化的态势，高档次专业建材市场很少，其中以“得胜家具市场”在专业市场中独占鳌头，租金在45—60元/㎡/月，市场十分稳定，且运营情况较好；昆明市中档次的专业建材市场最多，它们的租金价位普遍在30—45元/㎡/月，但是其中相当一部分都经历了或正在经历一个由盛转衰的过程，如“宏盛达”、“大观木制品市场”、“四0三”、“昆明市建材商业城”等；另外一部分则平稳运转，如家具市场、厨具市场。昆明市低档次的专业建材市场也比较少，租金价位一般在15—30元/㎡/月，其中以“15—20元/㎡/月”为主，如“明波灯具超市”、“明波家具超市”，在昆明市建材市场和消费人群中影响力较小。（2）昆明市综合建材市场及其价格从总体上来说，昆明市综合建材市场的运营情况较好，在消费者之中影响力较大。老的综合型建材市场租金在“30—45元/㎡/月”之间，如“西南”、“云纺”。2006年新开业综合建材市场主要集中在官渡区，如“中林”、“国雅”等租赁价位平均在20—25元/㎡/月；在新开发档次较高的大商汇，其租赁价格为55元/㎡/月（租一层商铺，免费赠送二、三层）。虽然这些综合型建材市场目前价位较低，但是发展潜力大，并给昆明市建材市场的管理营销模式带来了较大的冲击。（3）昆明市专业性建材市场