世昶广场项目营销策划报告一、宏观经济分析二、区域市场分析三、项目分析四、产品定位及建议五、营销策略六、推广策略七、销售策略一、宏观经济分析1．上海整体经济发展状况2004年，上海的国民经济继续保持了平稳健康发展的良好势头，全年实现上海市生产总值（GDP）7450.27亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%，达到自1996年以来的最高水平，连续第13年保持两位数增长。经济总量增长的加快，主要得益于以工业为主体的第二产业的快速增长以及第三产业增速回升的双重推动。其中，第二产业实现增加值3788.22亿元，比上年增长14.9%，其中工业增加值3492.89亿元，增长16.1%；第三产业加快发展，增速回升，全年第三产业实现增加值3565.34亿元，增长12.9%，增幅比上年提高4.9个百分点。第二、第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为50.8%和47.9%。2004年，全市的财政收入快速增长。全年全市财政收入3591.73亿元，按可比口径计算，比上年增长27%，全年地方财政收入首次突破1000亿元,达到1119.72亿元，比上年增长24.5%。其中，房产税27.08亿元，增长20.8%。全年完成全社会固定资产投资3084.66亿元，比上年增长25.8%。其中，建设和改造投资1721.56亿元，比上年增长25.4%；房地产开发投资1175.46亿元，增长30.4%。在对外经济方面，全年完成外贸进出口总额1600.26亿美元，比上年增长42.4%。其中，进口总额865.06亿美元，增长35.3%；出口总额735.2亿美元，增长51.6%。全年批准外商直接投资合同项目4334项，比上年增长0.8%；吸收外资合同金额116.91亿美元，增长12.6%；实际到位金额65.41亿美元，增长11.8%。全年外商投资企业增资45.41亿美元，占全市外商直接投资合同金额的38.8%。至年末，在上海投资的国家和地区已达116个。全年批准总投资在1000万美元以上的外商直接投资项目392项，比上年增长8％；合同金额85.4亿美元，增长17.4％，占全市合同金额的73%。总部型经济集聚效应继续显现。年内新落户的跨国公司地区总部、投资性公司和外资研发中心分别达到30家、15家和34家。至年末，在上海落户的跨国公司地区总部86家，投资性公司105家，外资研发中心140家。城乡居民收入持续增长。城市居民家庭人均年可支配收入16683元，比上年增长12.2%；农村居民家庭人均年可支配收入7337元，增长10.2%，是1997年以来增幅最高的一年。在城市建设方面，年内建成外高桥电厂二期、中环线浦西北段主线高架、上海天然气主干网一期、上海科技馆二期、东方艺术中心等重大城市基础设施项目。建成A30郊环北段、A2沪芦等高速公路，高速公路网通车里程达到485公里。年内轨道交通1号线北延伸段投入试运营，复兴东路隧道建成启用。洋山深水港区一期工程加快推进，东海大桥陆上段与海上段成功合拢。此外，浦东国际机场二期、浦东铁路、崇明越江通道、石洞口电厂三期等一批重大项目年内已开工建设。如今的上海，正处于一条经济结构不断完善、经济发展稳步上升的良性循环通道之中。作为中国经济实力与城市建设最为良好的城市，作为城市经济发展支柱产业之一的房地产业也将迎来更大的发展。房地产业在2004年继续保持平稳发展。全年实现房地产业增加值622.59亿元，比上年增长20.4%。全年完成房地产开发投资额1175.46亿元，比上年增长30.4%；商品房施工面积9481.61万平方米；竣工面积3443.02万平方米，增长38.2%；商品房销售面积（包括现房和期房，下同）3488.75万平方米，增长38.9%，其中商品住宅销售面积3233.74万平方米，增长38.5%。全年商品房销售额（包括现房和期房，下同）2263.84亿元，比上年增长58.9%，其中商品住宅销售额2064.74亿元，增长58.8%。存量房产交易活跃。全年存量房成交过户面积2726.7万平方米，比上年增长18.2%。在价格方面，整体涨势逐步趋缓。全年商品房销售价格水平比上年上升15.8%，涨幅比上年回落4.7个百分点。其中住宅商品房价格水平上升15.8%，涨幅比上年回落5.6个百分点。2．嘉定区经济发展状况2004年前三季度，嘉定区工业和投资增长较快，消费需求继续扩大，财政持续增收，对外贸易稳定增长，企业效益进一步改善，经济总体保持持续、健康协调发展态势。全区实现增加值250.9亿元，按可比价格计算，比上年同期增长22.3%，增幅同比提高0.8个百分点。其中：第二产业实现增加值172.9亿元，增长23.2%，增长势头强劲，增速是三次产业中最快的；第三产业实现增加值75.5亿元，增长21.8%，全区经济发展依然保持鲜明的“二三一”产业发展特征。全区经济运行的主要特点：1）工业经济产效双增，继续主导经济走高前三季度，全区工业生产继续保持了强劲的增长势头，全区完成工业总产值819.2亿元，同比增长28.4%，增幅比上年同期提高4.7个百分点。实现工业增加值164.9亿元，增长23.3%。对全区经济增长的贡献率67.7%，拉动经济增长15.1个百分点，继续成为拉动经济增长的主动力。工业经济的主要特点：一是三资企业主导作用增强。随着外资企业的逐年增多，三资企业在全区工业发展中的主导作用越来越强。在总量上，前三季度三资企业完成工业总产值400.3亿元，已占全区工业总产值的近一半。在速度上，三资企业产值同比增幅达34.7%，高于全区工业平均增幅6.3个百分点，列各经济类型之首。前三季度，全区产值超10亿元的5家企业全部都是三资企业。二是私营工业增势强劲。在全区大力发展私营经济的大环境下，我区通过一系列鼓励促进私营经济发展的政策和措施的实施，为私营经济营造了良好地发展氛围，私营工业发展加快，已成为推动全区工业经济快速发展的重要力量。前三季度，全区私营工业实现工业总产值246.4亿元，比上年同期增长29.8%，比全区工业平均增速高1.4个百分点。三是企业效益进一步提高。前三季度，全区工业利税增长较快，工业企业实现利税66.3亿元，比上年同期增长21.7%。1－9月，工业经济效益综合指数148.8，比上年同期提高1.9个百分点。2）夏粮喜获丰收，秋粮种植面积得到落实。3）消费品市场繁荣活跃，餐饮业持续红火在节日黄金周和F1国际赛事的推动下，消费品市场繁荣活跃。前三季度全区实现社会消费品零售总额88.0亿元，同比增长21.2%。商品销售总额175.0亿元，同比增长13.8%。消费品市场的活跃主要表现在：A、吃、穿、用商品全面旺销。B、F1推高嘉定商业。F1赛事期间，住宿业普遍受益，各大宾馆客房平均出租率保持在78％以上，9月25日出租率达到90％以上。同时，各大宾馆房价普升，客房价比平时上涨109.6％，营业收入同比增长89.7%，其中：各大宾馆的餐饮业收入同比增长30%。C、节日市场效应凸显。D、餐饮业持续火爆，增幅独占鳌头。1-9月，餐饮业零售额继续保持较高增幅，实现零售额6.3亿元，同比增长29.3%，增幅高出批发、零售贸易业7.5个百分点。E、私营、个体经济保持快速增长。1-9月私营个体商业实现消费品零售额53.7亿元，占全区社零额的61%，同比增长24.5％，继续保持快速增长态势。4）引进外资增速趋缓，外贸出口增势强劲。前三季度，全区完成合同外资8.0亿美元，同比增长3.2%。在吸收外资方面，平均单个项目投资规模为1057万美元，比上年同期提高20.0%。1-8月，全区外贸出口额23.9亿美元，同比增长40.2%。5）投资增幅持续回落，房地产投资高位上扬。今年以来，在国家宏观调控政策的作用下，全区固定资产投资增幅呈持续回落态势。前三季度全社会固定资产投资完成103.1亿元，比上年同期增长39.3%，但固定资产投资总额增幅却比上年下降22.8个百分点。然而，其中的房地产投资增幅却逆势上扬，增幅比上年同期上升52.9个百分点，显示房地产市场依然活跃。前三季度，全区房地产投资完成41.7亿元，比上年同期增长1.3倍房地产投资总量的高速增长，使其在固定资产投资总额中的比重达到了40.4%。比上年同期的23.7%提高了16.0个百分点。6）财政收入稳步提高，信贷资金投放增幅趋缓。前三季度，全区完成财政收入74.1亿元，比去年同期增长44.7%，其中：地方财政收入29.4亿元，比去年同期增长35.7%。9月末，全区金融机构存款余额达465.3亿元，比年初增加16.8亿元。金融机构贷款余额311.8亿元，比年初增加50.5亿元，同比少增13.9亿元，贷款增长速度比去年同期下降17.2个百分点。其中：中长期贷款比年初增加26.2亿元，同比少增11.6亿，增速同比下降了92.6个百分点。二、区域市场分析1．嘉定区房地产市场分析2004年前三季度，嘉定区房地产业呈现良好的持续发展态势，投资增长依然迅猛，商品房交易持续火爆，融资结构变化明显，房地产开发的整体水平有了显著提高，房地产业对全区经济增长的贡献率稳步提高。1）投资总量再创新高，增长幅度继续攀升。9月止，全区完成房地产投资41.7亿元，同比增长1.3倍，前三季度完成房地产投资相当于上年的94.7%，投资总量为历史同期最高。尽管全区固定资产投资总额的增幅呈逐月回落态势，但房地产投资的增幅却逆势上扬，比上年同期上升了52.9个百分点，这主要得益于前两年房地产项目的大量储备和良好的房地产投资环境。分月看，每月的增幅基本都超过了上年同期，增幅保持在1倍以上。房地产投资对全区固定资产投资增长的贡献率同步上升，9月止，房地产投资对全区固定资产投资增长