第一部分本项目所处的竞争环境第一章北京及秦皇岛的房地产市场环境秦皇岛房地产市场简析秦皇岛市是中国对外开放的１４个沿海港口城市之一，与其他沿海城市相比，曾经一度经济发展缓慢，城市建设落后。随着进出口业务的大量增加以及外商在华投资业务的加大，秦皇岛作为外商生产基地的需求明显增加，带动了港口、对外贸易等方面的经济发展。同时，投资者的增加，也必然活跃旅游度假型物业市场。生产性企业的扩增促使居民收入增加，直接带动对住宅市场的需求。从1998年开始，秦皇岛市总体经济运行趋好，房地产业发展突飞猛进。1998年是秦皇岛市的“项目建设年”，全年完成房地产开发投资8.19亿元，同时受房改政策的影响，房地产业出现较好的销售势头，如早期开发的玉峰里小区、秦皇小区都取得了良好的销售业绩。2003年，秦皇岛市经济继续稳定发展，主要经济领域有较大变化，主要表现在：固定资产投资力度加大，投资幅度上升较快，截止2003年6月底，秦皇岛市房地产市场各项数据如下：?投资保持稳步增长，房地产增量得到有效控制。2003年1-6月份，房地产开发累计投资143808.09万元，在全省位居第二，比上年同期上升11.14%。新开工面积48.1万平方米，相当于上年同期的58.6%。房地产增量项目增长量同比增长地产开发143808.09万元11.14%新开工面积48.1万平方米58.6%?市场供应量稳中有增，住房消费健康发展。截至2003年6月底，市场总供应量218.9万平方米，比上年底增长1.73%。房屋销售增速超过房地产投资增速68.6个百分点。预销售总面积41.37万平方米，比上年同期增长57.8%。总体保持了供求两旺的格局。?房屋空置量大幅下降，供应结构仍待调整。截至2003年6月底，全市商品房空置总量为50.66万平方米，为上年同期的2.5倍，但比上年底减少7.31万平方米，降幅达12.6%。市场供应量中商业、办公、住宅用房分别占25.87%、9.88%、60.38%，商业用房总量偏大的问题仍然突出。商业27%商业办公住宅住宅办公63%10%?住宅市场走势稳健，高品质住宅成为新的增长点。居住环境质量高的住宅市场形势看好，特别是别墅、Townhouse类住宅上半年预销售量就达到上年全年销售量的2.7倍。适度发展安全、健康、环保型住宅成为今后一个时期住宅产业发展的重点。?旅游型物业项目增多，吸引了大量的北京客户来投资，但是象维多利亚、西单商场等项目出现的严重的信誉问题，已严重挫伤外地人来秦皇岛投资的积极性，随着市场的发展，政府管理水平的提高，这些问题都将成为过去，在市场参与各方的共同努力下，相信投资类项目有更大的吸引力。整体来看，秦皇岛地区房地产市场基本处于良性发展阶段，产品并逐渐向健康型、生态型物业发展。由于其地理位置靠近海边，故旅游型物业也将有广泛的市场，在未来一段时间内将成为市场的一个热点。秦皇岛别墅类产品市场环境秦皇岛地区目前别墅类产品并不多，但已经成为新的增长点。纵观秦皇岛别墅市场，由于历史原因，还是存在着一些有名气的别墅，主要是供国家领导人、国家机关、各大部委等休假办公的场所。别墅真正走向普通市民的家，还是在近一两年的事情。随着生活水平的提高，私营经济有了长足的发展，产生了一批有一定经济实力的财富精英，他们集中在流通业、餐饮娱乐业、工程承包、小型制造业、运输业、旅游业等行业中。他们是中高档次房地产产品消费的主要力量，他们将是别墅类项目的有力的购买者。目前秦皇岛市场上在销的别墅类项目，具代表性的有两个：碧水华庭和青馨家园，都处在开发区边缘和开发区。售价在3000元/平方米——4000元/平方米之间，总价在60万到120万之间。目前秦皇岛市场的高档物业需求也逐渐增大，特别是别墅类产品上半年预销售量就达到去年全年销售量的2.7倍。这足以说明，在相当一段时间内秦皇岛的别墅市场还会有一个长足的发展。作为新型居所的别墅类产品，在市场上想站稳脚跟，仍需要与先进的设计和理念接轨，避免北京别墅市场出现的烂尾现象。值得一提的是，在北戴河区和山海关区暂时没有像样的别墅项目在售，作为旅游物业的别墅类项目仍然是市场的空白点。相信随着旅游物业的发展，别墅类产品也将成为新的旅游型产品来吸引客户的眼球。秦皇岛普通住宅市场环境秦皇岛在行政上划分三个区：北戴河区、山海关区和海港区。其中海港区为秦皇岛地区的经济中心，海港区内又包括开发区，房地产项目多在这个区域出现。目前，海港区的居住型物业供需两旺，价格缓步上升。但随着市区土地资源的减少和开发区的建设，开发区也逐渐成为房地产开发的新热点。目前，很多开发商将目光从市区转向开发区，开发区的项目定位由原来主要给开发区内工作的客户群正有向全市发展的趋势。一般来说，海港区市中心项目的售价在2300——3600元/平方米之间，位置较偏远（开发区）项目的售价在1500——2300元/平方米之间。由于房地产市场开发量增加，市场竞争十分激烈。北戴河区和山海关区主要以旅游性物业为主。具有旅游和投资价值的物业将受到北京客户、东北客户等外地客户的钟爱，需求量在远期将有大幅增加，同时也将吸引一部分本地客户将资金转移到住宅市场，投资购买踊跃。但对于当地的住宅项目来说，大多定位给当地居住和生活的普通市民，他们将是住宅的有力购买者，至于海港区的客户来旅游区购房作为居住使用的可能性则比较小。总体而言，秦皇岛市的住宅有从市区向开发区、旅游区发展的趋势。价格处于稳中有升，但市场竞争非常激烈，要想在竞争中脱颖而出，需要在营销策划中多下功夫。北京房地产市场中产权式酒店的市场环境目前，京、沪、深人均居住面积已超过20平方米。住宅消费开始向舒适型转移，销售市场开始出现了萎缩的前兆，大量的传统房地产资金开始投向新的领域。北京虽然不靠海，但也是一个闻名国内外的旅游胜地，周边环境也相当不错，如延庆、昌平、燕栖湖等旅游区每年吸收了不少游客前去观光旅游、休闲度假，北京因为有巨大的需求，旅游地产也在悄悄地酝酿，有着长足的发展。随着近来国民经济的稳步发展，北京等大城市首先受益，城市居民的收入显著提高、特别是近几年来，IT、咨询等第三产业的快速发展，使相当一部分人手中的闲钱多了起来，同时也由于近年来以证券行业为代表的金融投资屡屡挫败，银行利率的降低，致使这些资金寻找新的投资渠道，而产权式酒店以其具有房产投资的安全稳健、同时又具有银行贷款的支持等其他投资所不能比拟的优势，可以预见，产权式酒店将成为重要的投资形式。目前北京产权式酒店有4个，他们是金色假日、快乐无穷大、美妙时光和世豪酒店，在市场上销售业绩十分优秀，有部分项目已经开始营业，在市场上树立了极佳的口碑。但是，对于异地置业，北京人则抱着较为谨慎的态度，毕竟北京人从维多利亚和西单商场事件中（后面会详细叙述），也汲取了大量的教训，只要将这些问题圆满的解决掉，相信北京人异地置业的障碍将会慢慢减小的。同时，由于分时度假在中国尚未成熟，它或多或少对产权式酒店会产生一些负面影响，而产权酒店长期回报的保障，也是将要影响消费者购买的一个主要因素。第二章北京及秦皇岛的竞争对手详情北京市场产权式酒店竞争对手详情今年，北京市场又出现了几个新项目，其中天下第一城、美妙时光、世豪酒店属于北京人新见的项目，臻藏.北戴河则是距离本项目很近的项目，应该视为直接竞争对手。竞争项目分析表1项目名称快乐无穷大金色假日碧海蓝天美妙时光位置北京延庆县龙庆北京八达岭国际河北南戴河延庆八达岭温泉峡风景区内会议度假区度假村北侧交通八达岭高速路40从市区40分钟车距北京270公里距北京市中心仅分钟车程程45分钟车程项目规模建面5.35万平方建面3万平米建面8万平米.占地面积49382米㎡建筑形式欧式古典风格单体4星酒店美式，4层公寓独栋别墅、与风格和别墅Townhouse、低板项目套数共880套，800标间388套,还有一期197套375户标间，78套套房，部分套房和1套2套84平米总统总统套套标间大小43平米53平米40余平米，最小图1室1厅48.9225平米，其他㎡图3室2厅40—98平米180.60㎡图5室3厅231.38㎡自然资源龙庆峡、石京龙亚洲最大的温泉海岸线800米，落于国家旺地风滑雪场、桃林、妫水上世界天然森林景区——延庆中河漂流央，湖光山色，风景为邻。八达岭长城、龙庆峡及松山、古崖居、康西草原、妫河漂流、石京龙滑雪场等无数国家级旅游景区点阵周边。配套设施8000平米的会中、西餐厅，酒餐饮、娱乐、会议京城著名的八达所，功能相当齐吧、洗衣房等较共1.2万平米岭国际旅游会议全齐备度假酒店，成为美妙时光的社区大会所。会所内温泉乐园、桑拿、歌厅、中西餐厅、网球。保龄、国际会议中心等设施，首付月供首付6.8万元，首付12万元,月首付30%，7成5880元/平方米月供860元供1650元20年投资回报收益分成，免费固定和收益分成固定和客房收益年回报８%65天/年，第一两种，每年10%分成，5%固定年13%，第二年固定或客房收益或收益4：6分成，17%，第三年的65%，每年业主占4成，免21%1.2万元住房卡费15天/年销售情况剩100余套剩10余套，月底各种户型都可挑封盘选项目特色四季旅游资源会议和旅游资源容积率低，0.2依山傍水，国家丰富级风景区内集文化、休闲、度假、居住为一体的高尚绿色生态度假特区表2项目名称天下第一城世豪酒店臻藏.北戴河位置河北省香河县安平开密云秦皇岛市北戴河区海发区滨刘庄老村交通北京方向直达天下第密云县城中心地段，本项目地处北戴河中一城的旅游小火车外，鼓楼东大街北侧心地段，东经路上。直京津冀等地有公交专线距离离海边不到200线米，步行5分钟可到，沿海的海滩路与本项目所在东经路为北戴河著名的疗养胜地。项