[键入文字]路转溪桥项目策划方案报告[键入文字]目录前言第一章项目市场调研……………………………………………………5-22一、项目区位概况……………………………………………………………61.溧水县位置…………………………………………………………………62．溧水县经济特征……………………………………………………………63.溧水县发展战略……………………………………………………………7城市功能圈、旅游度假圈、特色产业圈二、用地现状概况…………………………………………………………………81.道路交通环境………………………………………………………………82.地理环境……………………………………………………………………83.人文环境……………………………………………………………………8三、地块现状………………………………………………………………9四、相关楼盘市场调研………………………………………101.周边市场状况………………………………………………………………10江宁别墅、汤山别墅、江浦别墅、外地别墅2.区域相关产品分析…………………………………………………12江宁别墅特征、汤山别墅特征、江浦别墅特征、外地别墅特征3．周边市场容量与价格分析…………………………………………………154.代表个案简析………………………………………………………………17满庭芳、边城、佳湖绿岛、帝豪花园五、未来溧水房地产走势预测………………………………………………18六、项目产品综合分析…………………………………………………………191.优势分析……………………………………………………………………19区域优势、地理特性2.劣势分析……………………………………………………………………20地块特性、区域认知度与品牌3.市场机遇……………………………………………………………………214.项目威胁……………………………………………………………………21八、项目地块改造建议…………………………………………………………21第二章项目定位…………………………………………………………24-37一、产品市场价值定位…………………………………………………………25二、项目产品思考………………………………………………………………251.市场容量思考………………………………………………………………252.项目产品立地思考…………………………………………………………26三、项目总体定位………………………………………………………………271.项目产品定位………………………………………………………………282.项目形象定位………………………………………………………………30形象定位的原则、形象定位的体现3.项目案名建议………………………………………………………………314.项目产品市场定位…………………………………………………………355．项目市场价格定位…………………………………………………………35四、项目成本预估………………………………………………………………第三章项目规划理念与构思……………………………………………38-一、项目整体规划考虑因素……………………………………………………39二、项目规划理念与构思………………………………………………………1.规划设计理念………………………………………………………………402.规划理念的表现形式………………………………………………………403.景观设计表现形式…………………………………………………………4.建筑单体建议………………………………………………………………三、项目产品的配套设施…………………………………………………………1.会所…………………………………………………………………………2.马术俱乐部…………………………………………………………………3.坡地高尔夫练习场…………………………………………………………4.室外特色活动………………………………………………………………四、项目产品的价值提升……………………………………………………1.营造社区智能化……………………………………………………………2.物业管理……………………………………………………………………3.建材设备与设施………………………………………………………………第四章整合营销传播方案…………………………………………………一、确定策略与主题………………………………………………………………1.整合营销传播的总体策略…………………………………………………2.整合营销传播的主题…………………………………………………………3.广告定位………………………………………………………………………二、创意与表现………………………………………………………………………三、选择传播方式………………………………………………………………报纸、电视、电台、户外媒体、印刷平面、公关/公益活动四、实施与监控…^…………………………………………………………………1.整合传播的几个阶段………………………………………………………2.媒体广告活动的执行要点……………………………………………………3.软新闻提纲（参考）…………………………………………………………4.传播效果的监控……………………………………………………………五、其他建议………………………………………………………………………附表一附表二附表三附表四前言（XXX公司）受（XXX公司）的委托，承担南京溧水县（项目名称）的项目前期策划调研工作。于2003年10月开始现状基础资料的搜集调查。因规划范围内现状用地制约条件多，地形较复杂，给项目产品定位工作带来较大的难度。经过多次深入细致的现场调查和研究分析，对项目用地规划进行了多方专业人士论证。于2003年11月完成（项目名称）初步前期策划方案。谨供（XXX公司）审议项目名称：委托单位：策划单位：第一章项目市场调研任何一种产品都有其立足于市场存在的条件，本项目市场调研的出发点将市场上已然存在的别墅产品为参考依据，并把项目用地特性融入到区域市场功能中去，发掘项目的优点加以专业发挥，配合产品找出准确的市场定位依据。一、项目区位概况1.溧水县位置项目规划区位于江苏省南部溧水县。溧水是南京的南大门，是百里秦淮的发源地，距南京主城区42公里，处在南京主城发展的主轴线上。南京南延东进发展战略的实施、独特的区位将使溧水成为新的房产投资热点区域。2、溧水县经济特征溧水现代化发展目标：按照“一个前列、两个融入”总体目标，溧水县确定“三步走”的跨越发展战略：步骤起讫时间发展目标第一步到2005年GDP、财政收入、人均GDP分别达到100亿元、10亿元和3000美元；GDP、财政收入在全省位次力争前移15位和12位；人均GDP和人均财政收入力争前移9位和4位。第二步到2007年GDP、财政收入、人均GDP分别达到150亿元、15亿元和4500美元，超过全市郊县平均水平，进入全省前列，实现全面小康社会的奋斗目标。第三步到2015年经济总量达到340亿元，财政收入超过35亿元；人均GDP达到1万美元，赶上全市平均水平，实现基本现代化。3.溧水县发展战略形成南京市南部区域中心和新兴的中等规模城市溧水发展战略充分显了现在南京城市发展中的吸纳、补充、服务、集散的四大功能。具体为：实施“西接、北拓、东进、南延”战略，推动溧水经济形成城市发展圈、旅游度假圈、特色产业圈三大功能圈的产业布局，将把其建设成为南京新兴的制造业基地、旅游休闲度假和最佳人居环境区、都市生态特色农业区。①城市功能圈按照工业产业区、风景区、科技产业区的布局，形成“一城三区”互补互动的城市发展格局，全面提升城市基础设施水平和服务功能，打造南京南部的区域中心。以周边五大风景区为城区生态背景，以秦淮河、珍珠路、中山路作为三条功能轴，有机联系城区三个综合片区，构筑坐山拥水、紧凑发展的“一城三区五景”总体布局结构。②旅游度假圈将环县城的东屏湖、卧龙湖、天生桥、无想寺、傅家边等五大景区打造成集休闲度假、健身运动、主题公园和城市第二居所为一体的南京市的“后花园”。卧龙湖休闲娱乐区东屏湖旅游风景区天生桥风景区东庐山森林保护区无想寺风景区城市规划结构形态③特色产业圈根据溧水不同地区的产业基础，形成各具特色、错位竞争、县镇联动、竞相发展的工业新格局。做大龙头工业园区，形成“三镇一区（永阳、柘塘、东屏、开发区）”、100平方公里的工业园区，使工业经济成为全县经济的主体。二、用地现状概况1.道路交通环境本项目位于溧水洪蓝镇，规划区内主要为傅家边农业科技园。连接南京城区中心与南京禄口机场的宁高高速、宁杭高速公路等交通路线和本项目相距不远，交通便捷，区位战略意义突出。2.地理环境本项目距南京约60公里，宁高高速洪蓝出口5公里处，为典型的远郊型住宅项目所在地，虽然与周边项目相比（指溧水其他板块），交通上还不具备竞争优势；但项目自身所具有地理特性，利于营造乡村田园风情及“深藏若虚”的项目整体形象。3.人文环境项目人文根基较为薄弱。项目所在的傅家边周围虽然有无想寺、无想山等自然人文环境，但这些人文因素还不具备给项目带来足够大的提升力度。只有韩熙载、周邦彦等人曾留迹此处，而周氏一曲的《满庭芳》已另一开发商作深入挖掘。所以本项目应着眼大处，把溧水1400年的江南古邑、源远淳朴民风、项目用地内的“梅园”作为项目定位的人文基石，同时借以周边的休闲旅游度假特征对傅家边农业进行新人文生态、新返朴归真生活的塑造。三、地块现状项目规划用地特征为：占地2050亩，地形为丘陵缓坡，由五座海拔约40米左右的山丘组成；南面地势较高，北部以平地缓坡和水库