市场篇凤岭，南宁的门户，城市的第一印象。琅东，南宁最具现代化、国际化色彩的区域。也是南宁竞争程度最激烈、物业品质最高尚的区域，引领和拉动着整个南宁房地产市场。一直都是一个诞生奇迹的地方。一、市场调查情况针对在售或即将推出的住宅、商务公寓及商场铺面进行了详细调查（见附表）。二、市场研究分析（一）环境资源分析琅东、凤岭是房地产最活跃的区域，活跃得让人激动和兴奋，中央商务区、中央形象区、中央购物区、中央居住区、CBD商圈、会展商圈等概念纷飞，从澳洲风情到北欧森林，各式各样的建筑园林风格，让人眼花缭乱。这不是一种混乱现象，而是反映了人们对该区域内资源环境的认可、渴求和向往，从大盘的热销就可以看出，购房者已经为这片区域“疯狂”。环境资源毋须多言，一切尽在缤纷多彩的概念之中。（二）区域市场分析1、纯住宅市场以大盘为主，供应量持续、稳定。2、商务公寓市场竞争进入白热化阶段，纯写字楼市场逐渐复苏，并将迅速形成激烈竞争局面。3、价格水平持续攀升，特别是凤岭住宅价格已经超过3000元/㎡均价，精装修达3400元/㎡。4、商业物业供应量已经达到一个高峰期，但随着琅东商务地位及南宁城市扩张、凝聚力增强，琅东商业仍有较大拓展空间。5、从物业类型上看，有内涵和品位的公寓豪宅品种稀缺，目前的多数高端物业多为商务公寓，因此随着南宁的国际化进程加快，除别墅以外的豪宅将进入发展的春天。（三）趋势分析与预测南宁最大的跨越不是136工程的实现，而是国际化色彩的增强，南博会给这个城市抹上最重的一笔，它让国际国内的目光聚焦南宁，南宁不单属于广西，更应该是属于世界。那么，我们靠什么来实现与国际的对话，靠什么来接纳越来越多的国际友人？外国宾客经常抱怨我们的“名片”不够国际化，这意味着什么？南博会后，随着资金、人才的汇集，南宁国内国际间的商务也将步入快速发展的轨道！地块分析篇凤岭，与生俱来的高尚与尊赫，令众多投资者垂涎！（一）规划指标要求【地理位置】民族大道凤岭段北侧【总占地面积】约38亩（25127.9㎡）【实际用地面积】约33亩（22064.73㎡）【容积率】≤3其它指标按相关部门规定的最低要求设计。（二）地块优劣势分析1、地块优势·外部优势——南宁门户的核心位置↘毗邻南宁未来的中央商务区（CBD）——琅东；↘凤岭，作为南宁首席高尚住宅区的形象深入人心；↘凤岭大型生态园林住区，人文高尚，达官富贾趋之若鹜；↘临首府第一景观大道，交通便利，进出市区从容自如。·自身优势——天生可造之“材”↘地块方正，有利于建筑布局，利用率高；↘容积率可高达3，发挥地块价值的空间大；↘地质条件优越，有效降低基础工程费用。2、地块劣势↘地块狭长，且被一市政道路分为两部份，对项目的整体规划设计有一定影响。↘项目所在位置路网建设现在尚未完成，市政配套有待完善。定位篇有句电影台词说：21世纪最缺什么——人才！！！高级人才作为社会发展的主要推动力量，渴望享受与众不同的生活，拥有一个属于自己的专属领地，以体现他们作为时代先锋者、领导者的应有的社会地位。一、定位背景（一）南宁在飞速朝国际化大都市发展位于东盟10+1核心位置的南宁，每年一度云集数万外国宾客的南博会，引起世界范围的广泛关注。在此影响下，南宁城市迅猛扩张，正朝国际化大都市大跨步迈进。（二）琅东、凤岭是南宁是最具国际化色彩的区域国际会展中心的启用，是琅东国际化进程的历史性跨越，世界在关注南宁，南宁在关注琅东、凤岭，两者秉承一脉，将成为南宁最具有国际色彩的中央居住区，集中了南宁最高档、最高端、最具品质的精品物业，进驻琅东、凤岭便是一种身份、地位的象征。（三）紧临南宁CBD，成就中央居住区本地块紧临国际会展中心及南宁未来的CBD——琅东，周遍众多高尚住宅散落其中，区域的品牌形象已经深深的扎根世人心中，为本地块的开发打下良好基础。定位提示：国际化已经成为一种趋势和必然，本地块位居国际化的最前沿，完全具备打造国际型高端物业的基础和条件。二、楼盘综合定位（一）官邸型住宅——最具内涵与品质的领袖生活专区官邸，古代诸侯的宫室，引申指一些比较高级的住宅。作为一种源于中国古代的建筑类型，具有其悠久历史和文化积淀，深圳广州一带将其引入现代居住理念中，不仅超越了传统，同时又具有了现代与时尚的元素，成为03、04年的最时尚居住名词。在南宁，官邸类物业尚属空白，将其与国际化色彩结合起来，势必会在南宁地产界引起震动和全城的关注。琅东，作为南宁未来的CBD，拥有非常深厚商务基础，南宁众多高级写字楼密布其中，是南宁实力企业、公司最集中的区域。而作为这些公司、企业的高级领导者，非常重视舒适、闲雅的生活品质，拥有非常强的消费实力，但是为了便于处理公司日常的工作事务，要求他们的生活居所不能距离其日常工作、社交场所太远，而目前市场上恰恰缺少一种专为这一类人群打造的社区，市场对他们生活上的特殊需求没有给予足够多的重视。仙葫别墅区的生活品质固然非常好，但是距离市区太远；琅东作为CBD所在区域，交通繁华，无法实现高品质生活对环境的要求。项目所在的凤岭，紧靠南宁的城市交通主干道——民族大道，出入交通快速便捷但又不直接面对该大道。同时还拥有比较优厚的生活环境，具备打造高级专属生活区的各种条件。（官邸物业案例展示）（二）项目命名温莎官邸该名词集合了国际化色彩、最新物业形态，依托南博会永久落址南宁这一契机，为项目产品加入实际的涵义。使用“官邸”这一泛指拥有浓重权势暗示，专属性、私属性非常强的词汇，突出项目是专为公司、企业领导级人群量身定做的生活社区，极具感染力、震撼性。（三）项目综合定位位于凤岭高尚社区，是实现都市舒适尊贵居住生活的最佳区域，通过营造国际化居住环境和生活方式、强调国际化、专属领地的生活观念，领先于周边同质物业，更因倡导高档住宅新标准，代表了（中国—东盟）经济时代中“新财智阶层”的置业观点和典范！三、项目形象定位（一）南宁门户地带一个最具国际化色彩的标识！鲜明的国际化色彩和豪华的官邸式生活造就它成为南宁人居迈向国际化道路上的里程碑。（二）引领官邸式生活的一面旗帜！温莎官邸不刻意地倡导官邸式生活，因为官邸式生活本来只属于少数人，它把具有相同气质和内涵的人聚集在一面染有国际化色彩的旗帜下，并张扬地飞舞。（三）凤岭高尚住宅社区的代言人高标准、高起点的规划建设标准，改变目前凤岭住宅定位模糊、缺乏鲜明特点的现状，成为新一代高尚住宅社区的典范。开发建议篇上海、深圳的物业之所以让人惊叹并流连忘返，在于它并不是一个完全的概念市场，而是将概念渗透到产品，让人领略到一种鬼斧神工的手笔，一种独特的风格与文化，一种真正的享受与尊崇。一、总体规划（一）官邸式物业构想如果“官邸”可以改称为“公寓”，那么“温莎官邸”不是一个单纯的概念，就是一个失败的产品。我们构想如下：1、采用半围合规划半围合式的规划，即保证了项目获得最大的建筑间距，为住户提供良好的视野。同时通过围合，使项目内部空间与外部相对隔离，便于项目内部空间的管理，保证住户生活的私密性。为避免由于户型朝向影响居住的舒适性，在规划设计时，要加强对户型朝向的控制，尽量避免完全东西朝向的东西户型。2、至少1：1的车位配比作为项目的主要目标客户，属于中高收入的公司、企业的领导级人才，拥有自己的公务用车。因此，这些客户对车位配套的要求要比其它类型客户要高。因此，项目必须拥有足够多的停车位，以满足住户的停车要求。3、一层现代商业裙楼——社区生活配套该区域为大型住宅片区，商业对外部的辐射能力有限，只能靠周边住宅区消费，消费的商品和服务特征更具生活化。商场铺铺临街，更有利于吸纳人流，更具人性化；因为公共建筑面积少，几乎实现零公摊；4、二层架空，提高居住的舒适性二层架空，设计成为小型空中花园，使项目的园艺由普通的一维绿化变为三维绿化，提高项目居住的舒适性和休闲性。同时使外部空气能与项目内部进行自由的交换，营造健康的生活环境。5、户型设计要点户型设计尽量实现生活的舒适性，一梯两户为主要形式，同时采用双阳台、大型落地飘窗，改善户型的采光通风效果，保证每一户都拥有良好的景观视野。二、建筑风格凝重而又时尚的欧式现代建筑风格▼通过自由而富于变化的建筑构造布局，灵活且亲切近人的空间尺度，倡导自然与人文的和谐共融。▼建筑外立面采用灰白色的石材本色，墙体造型稳重高贵，线条简洁流畅，具有强烈的视觉冲击感。灵动现代的观赏性屋顶设计错落有致，形成丰富多彩的天际线。▼采用现代环保型材料，良好的质感和透气性，使建筑和人以及环境能够更好沟通与交流。（建筑案例展示）三、园林设计·三维立体式绿化架构地面绿化、二楼架空层绿化、楼顶空中花园绿化，彻底打破园林绿化的枯燥和单调，园林与建筑相融互生，真正享受自然带来的尊崇。（高层平台绿化案例展示）·亚热带滨水闲情古语云：有水则灵。有水已经不再让人惊奇，赋予水以生命，才能愉悦心境。项目中心花园要适当运用水系，以水激活园林、建筑的灵气，带给所有的一切以昂然生机，身心休闲与视觉享受无处不在。（滨水闲情案例展示）四、配套设计·生活型配套：首层商业街，不仅是项目的生活配套，更辐射周遍生活社区。·休闲型配套：三重滨水闲情式园林，安静闲适、无上奢华。·享受型配套：安装直饮水系统分质供水在西方发达国家已有较长的应用历史。他们将可饮用水系统作为城市主体供水系统，可以生饮；而将低品质水、回水或海水作为非饮用水，另设管网供应，主要用于非饮用性使用，并作为主体供水系统的补充。安装直饮水系统，增强了项目在产品设计上的优势，能大大的提升项目价值和档次。五、主力户型项目定位为领袖型的精英社区，以实现居住的舒适性为主要目的。因此，主力户型以大中户型为主，纯生活享受。·户型面积配比：户型比例图示5%15%三房二厅(100~1