高尔夫1号销售人员培训手册·项目及市场资料第一部分项目资料1．项目地理位置?地址：江门市北环路五邑蒲葵高尔夫球场路段?地理位置描述：项目位于江门市北新区核心区北侧，地块南侧紧临城市东西向主干道北环路，沿北环路向西通广州、杜阮，向东连接潮连、荷塘及中山，并且可迅速与广佛、江鹤、江中等高速公路接驳，2小时以内可直达周边珠三角主要城市。地块东侧紧靠已建成的五邑高尔夫球场及五邑豪园花园洋房；地块西侧则为发展用地。2．项目技术经济指标项目总占地面积：15万平方米一期建设用地面积：4.42万平方米一期总建筑面积：11万平方米一期容积率：2.48一期总户数：487户建筑密度：23％绿化率：30％商业配套面积：3072平方米车位数：地下车位570个，露天临时车位130个3．项目产品类型及特点建筑类型19层高层景观洋房8层多层花园洋房5～7层情景洋房3层合院联体别墅6栋3栋3栋（9、10、11）栋数、栋号（1、2、3、5、6、7）1栋（8）栋（12、13、15）栋栋栋套数3211005412套数比例66％21％11％2％主力面积区间140～18080～130150～170210～220主力户型三房、四房二房、三房三房四房二梯二户至三户；一梯两户至三户；低楼层低住户密度，院落围合式布局，全一梯两户高端设创造高端人群同质居高临下北览无敌高南临北环路，对面计；而居的共享交流空尔夫景观，南望社区为北新区规划公园间，营造上流社会水景园林以及别具特视野开阔，无遮挡；创新型产品，将一小众圈子的生活氛色的风情洋房建筑；线城市的成熟产品北望小区东南亚风围；引进江门，逐层退首层架空，设置园林情水景园林，通过台式建筑设计，使尊处社区中心，水绿化和休闲活动空间；逐层退台的建筑结不同楼层不同住户景园林环绕四周，构，为户内增添私户内设置景观大阳台、有更多的个性化选拥有强烈的领地感，家花园、景观露台入户花园、转角飘窗、择，为生活增添更体现身分地位；等舒适惬意的休闲圆弧形大飘台等观景多情趣空间；空间；二层设计，每户均特点休闲空间，使户内户首层带私家花园、有前花园或内庭院，外相互交融，人与自全电梯配置，突破二层带露台，首、除优化户内自然采然亲密接触，将高层江门普遍多层洋房二层均带地下功能光外，还将庭院绿的视野和景观价值最均为步梯配置的现空间，全部带入户化渗透至户内，享大化。状，全面实现产品花园，充分满足生受淳厚的庭院生活；综合素质的高端化。活的个性化和功能每户均带地下功能户型相对紧凑实用的细分化；空间，可设置影视具有相当高的性价宽厅宽卧，跃式设娱乐、康体休闲等比。计，户型南北通透，功能，细分化的居方正实用。住功能更体现高端居住理念。4．项目发展定位?项目形象定位：五邑首席高尔夫上流生活领地?档次定位：江门第一洋房社区?项目开发理念的关键词：?休闲，优雅体现元素：从室外到室内，高起点规划的滨江新区——2250亩的高尔夫果岭环境——多重院落的规划空间结构——简约现代的东南亚休闲建筑风格——亚热带休闲水景立体园林——私家入户花园、景观露台、大阳台、转角飘窗、圆弧飘台、地下功能空间等奢侈的户内休闲空间……处处弥漫着舒适休闲，品味优雅的生活质感。?尊贵，私享体现元素：城市发展重点区域滨江新区——项目所在位置是最先让渡滨江新区升值潜力的启动区——在城市化快速发展中难得保留的高尔夫果岭稀缺环境资源——周边区域纯粹的高端生活人群——知名物业管理公司提供的尊贵物业服务体系……为多数人所向往、羡慕，但仅为少数人所能拥有、享受，充分体现居者的身分与地位。?交往，融合体现元素：近在咫尺的标准27洞高尔夫球场——半围合建筑规划布局——组团内外的多重院落结构——户内的家庭生活情趣空间……有更多的社交会友、家庭生活的共享空间，充分注重家人、邻里圈子的交流与互动，还有与阳光、自然的亲密接触，真正回归生活的本质。5．项目总体规划设计理念?在总体平面设计上，采用“半围合”布局，衬以少数点式住宅，使小区内部形成相对独立的，宁静优美的内部空间环境，免受外界干扰。?北面和东面设置6栋高层住宅建筑，以相邻的高尔夫球场的大型园林为景观；?南面沿北环路为3栋八层多层商住楼，首一层为商业和小区文化活动中心，在这里布置了本区大部分小面积户型；?小区西面及中心部分设置了3栋五～七层的情景洋房及1栋组团式院落别墅，利用立面的处理以“入景”为目标与中心生态园林融合，形成独特的景观和层次丰富的居住空间。?内部交通设计上，小区内部人车分流，机动车通过东、南面的三个出入口进入地下车库，保证小区内行人的安全，同时也减少汽车废气和噪音的污染。?小区设有全地下车库、半地下车库，以及露天临时停车位，可停车700辆，可充分满足小区住户停泊爱车的需要。?在竖向空间的规划上，项目北高南低，从高层到低层再到多层的建筑排布，形成错落有致的建筑天际线，内部空间更活泼，使得半围合的空间也不会感觉堵塞而不通透。?建筑立面风格为现代东南亚风格，以白色和咖啡色为主色调，东南亚的元素结合现代简约的表现手法，整体感觉清新优雅、洁净柔和，轻盈而不失大气，简约而不觉沉闷，令人心旷神怡。?立体院落——利用半地下车库造就错落的小区内部园景，丰富景观的层次，架空层让园林向建筑内部延伸，屋顶花园增加二楼住宅的卖点，大户型的入户花园及空中绿化，让小区生态化向空中生长。6．项目园林景观设计理念?总体设计理念：充分利用高尔夫果岭的景观环境，采用生态休闲的东南亚风格景观设计，提出“在高尔夫球场旁享受东南亚热带风情景观”的设计理念，充分营造项目尊贵，优雅，休闲的气质。?景观设计充分尊重人与自然的和谐关系，将外部高尔夫景观与内部东南亚园林景观相互融合，注重景观的均好性，使每一户都能分享到一定的外部景观或内部景观，并通过架空层、入户花园、空中花园等立体院落引向空中，引进室内，使人与自然亲密接触。?根据建筑布局及交通路线规划，景观设计按功能空间划分为七大区域：?一期主入口景观：主入口存在约六米的高差，为了有效减低对住户的不便及心理压力，通过五个景观平台消化高差，平台一边设置了绿化水景，这样住户进入小区途中可以欣赏到入口景观，累了也可以坐下来休息一下。入口警卫亭有效利用了塔楼的二层空间，节省了资源。?商业街景观：商铺位于骑楼式的建筑走廊内，结合一期主入口景观，在商铺走廊东面尽头设计一跌水水景作为引导呼应。旗帜、灯柱、树阵、花池、雕塑、售货亭以及露天咖啡座是主要的景观元素。地面铺装主要采用文化石及花岗岩两种材质，用几何规则的形式进行组合。?自然生态水系（两端各自连接一个景观主节点）：围绕着小区Townhouse设置了一条自然生态水系，水系两端各自连接一个景观节点，水系各自从节点两头流出汇流到之间。这与架空层边缘的人工水池形成鲜明对比。?泳池区景观：泳池区由成人泳池、儿童泳池、嘻水池、按摩泳池、水中平台、火炬、涌泉、水中岛、东南亚风格酒吧及休闲平台等元素共同组成。嘻水池、儿童泳池、成人泳池是不同高差的三个水池，其中嘻水池向儿童泳池跌水，两者共同结合成儿童嘻水区。?二期主入口景观轴线：主入口景观轴线将在二期开发，由会所前下沉水景小广场、圆形雕塑喷泉水景、入口跌水水景三个不同形式的水景组成，两旁布置大型树阵，以营造雄伟气势。地面铺装采用多样的几何组合形式来组织。?架空层景观：设计主要原则是要满足户外场所欠缺的一些景观设施小品，如高尔夫轻打区、乒乓球桌、假山石景、老人儿童活动设施、座椅、雕塑及花钵等元素。?四个主要景观节点：1、“L”形架空层交汇处（自然生态水系右上端源头）。此处是一个非常精彩的圆形节点，中央处是一个带雕塑的圆形花坛，圆形节点一半是铺装，一半是荷花池，与一旁的生态水景共同形成一个非常有气势的节点。休息木平台、水中火炬、环形树阵、喷泉、雕塑花钵等是主要的组成元素。2、自然生态水系中段水景。位于商业街区内次入口处，由两堵景观钟墙及水中树池进行对称布置，左端连接一个休闲平台，与其间的汀步石、喷泉、生态种植等元素共同组成一个富有生气的景观节点。3、自然生态水系左端源头。此处是一个颇佳的水景观赏区，观景亭、跌水、喷泉、水生植物等是主要的组成元素，同时此地还有比较宽敞的活动空间，提供了游乐设施供儿童玩耍。4、二期下沉树阵庭院。二期将要开发的景观节点，由下沉草坪、树阵、景观亭、木平台、特色水景和游戏设施等元素组成的一个休闲庭院。?其它：在架空层建筑边缘场地较宽敞的位置，结合架空层场地共同营造内外连通的架空层景观，设置了一些提供休憩及活动的设施，如健身步道、太阳伞等等。道路设计采用虚化的形式，道路功能结合到各个节点平面及休息平台当中，并且采用弯曲曲折的形式，这样大大增强了道路的景观效果，丰富了景观层次。通过运用种植与高差手段，设计营造了多个尺度适宜的绿化小空间，创造了舒适的居住环境，又转移了住户对不良景观的视线。7．项目户型设计特点?户型面积比例统计产品类型户型面积（㎡）套数户型面积比例高层洋房三房140～14717135.1%四房166～1699118.7%184336.8%复式235～273265.3%二房78～101408.2%多层洋房三房120～1305010.3%复式171102.1%三房158～169428.6%情景洋房复式262122.5%合院别墅复式四房210～216122.5%合计——78～273487100％户型比例统计户型二房三房四房复式面积范围78～101120～169166～184171～273套数4026312460比例8%54%25%12%?项目产品面积从78㎡平层～273㎡复式，其中主力的户型面积为140多平方米的三房和160多平方米的四房?总体设计特点：住宅单体平面厅房方正，大小适宜，厅出阳台，厨厕