软件大厦物业接管服务方案目录10.1物业交付使用前的顾问服务10.2物业使用后的日常服务610.3针对软件科技大厦采取的管理方式、具体服务理念和机制2410.4财务管理及管理人员培训、管理3710.5档案的建议与管理方案（摘要）44公司简介公司简介北京完美时空物业管理有限责任公司（以下简称“完美时空”），于2002年11月25日正式挂牌成立，是由北京strong科技园经营服务公司和香港完美地产管理有限公司共同投资组建的物业管理公司。其经营的主要目的是引入先进的国际管理技术和经验，再配合国内实际情况和法规，为国内物业创造优质的管理服务。北京strong科技园经营服务公司，是服务于上地信息产业基地，为实现科技园区生态化，创建一流国际知名科技园区，做出了重要贡献的知名企业。并先后通过了ISO9002国际质量管理体系认证及ISO14001国际环境管理体系认证。完美地产管理有限公司(完美)成立于1978年，致力为不同类型的物业提供管理服务。在物业管理行业率先引进全面优质管理。此外，完美除在数年前通过了ISO9002及ISO14001国际质量管理体系认证外，也于2002年顺利通过了ISO9001:2000国际质量管理体系认证，在质量管理上符合国际标准，在业界享负盛名。完美先进的物业管理手段除连续9年获得香港房屋委员会颁发“最佳物业管理公司”奖外，在2001年，更获得香港管理专业协会颁发的优质管理大奖，是香港目前唯一获得此殊荣的物业管理公司。并非常荣幸获评选为「2003年亚洲最优秀雇主」的首十间公司之一，更同时成为「2003年香港最优秀雇主第一名」。是项排名由翰威特、远东经济评论及亚洲华尔街日报携手合作的研究报告中选出。完美时空集中了以上这两家公司的优势资源，即：将北京strong科技园经营服务公司的地域优势、市场资源和优秀的员工队伍及香港完美地产管理有限公司拥有的25年丰富的、专业的物业管理经验，和先进的技术资源、管理模式等有机的结合起来，充分利用双方的优势互补，使之发挥最大效能。1物业交付使用前的顾问服务我公司在前期介入后，根据大厦的原设计功能和服务设计，从业主的需求和物业管理的角度出发，参与施工管理时提出有关工程建议和改善方法，使大厦的基础设施建设和日后使用功能相匹配，以达到日后的物业管理要求，确保业主得到最好的服务，此外在对物业实体实施管理之前，我公司将针对软件科技大厦的实际情况，设计物业管理模式，制定相应的规章制度，以及进行机构设置，人员聘用、培训等工作，这些均应在物业前期管理阶段安排就绪，以便物业一旦交付使用，我公司便能有序地对物业实体进行管理。1.1前期介入管理的设想，物业服务设计方案(包括组织、人员配备方案)1.1.1物业服务设计方案物业建设过程中各方面专业建设的提供方案，根据大厦的原设计功能和服务设计，对功能区域隔断工程材料，机电设备，服务设施，工程验收方案等给出建议，参与并提出解决问题的建议，使大厦的基础设施建设和日后使用功能相匹配。A.审查工程土建构造，管线走向，出入线路，保安系统，内外装饰，设施建设，设备安装的合理性，重点查看，消防安全设备，自动化设备、安全监控设备，通信、给排水，空调、车库及公用泊位，电力、交通运输及电梯等服务。B.对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，寻求解决方案。C.在施工现场做好日后养护，维修的要点记录，图纸更改要点记录。D.参与工程验收，进行器材检查，外观性能、功能、标牌，并按整改计划督促整改。E.物业管理企业在前期管理中要根据业主和使用人的希望和要求设计日后的管理模式制定相应的规章制度。F.制定辖区内的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度，住户手册及辖区内综合管理办法等。G.制定上岗人员的培训计划，并实施计划。H.建立代办服务项目网络。I.拟订移交接管办法。J.筹备协助和办理移交接管事项。1.2拟派专业人员的设想及到岗时间计划我公司将组织成立北京软件科技大厦物业管理前期服务顾问，由工程技术骨干组成，应业主要求，随时到岗开展工作。1.3各方面专业建议的提供方案我公司在物业建设过程中将积极介入，成立顾问组与承建商密切合作，就施工期间所发生的一切与日后管理相关联的问题提出建议，每月派人参加施工会议，通过参与工程会议从而能够掌握项目概况，跟进工程进度和质量，具体有以下几个方面的内容：①提供功能布局或建材用料更改及安装方法的有关专业管理的方案，施工期间对大厦功能布局及各类设备建材用料的选择，从物业管理角度提出意见和建议，修改后能达到理想效果。②对大厦基础设施如：楼宇自控系统、中央空调、消防、供暖、供电、给排水、保安监控等系统问题提供可行性方案。③对大厦已签批的工程合约检查跟进，提供监控工程设施系统情况方案，对不符合施工规范的项目及时通报。④提供有关长远维修建议和确定有关预防计划及方案。⑤对计量要求提供日后管理方案。⑥对接管验收细节提供方案。前期顾问服务工作计划项目内容建筑装修材料及施工改良建议垃圾、废料及排污方案（1）业主、开发商、承包商（三方沟通）场地辅助功能，服务区划分建议从实际管理角度提出建议公共标识指示系统建设明确设计，大厦各功能区域的指示系统停车场规划交通规划（员工/访客/车流/物资）提供车场划位及其辅助服务方案（管理）对大厦进出人流，物流，做出统筹安排和规划低值易耗品供应计划（水、卫生用品、办公用品）根据需求根据保洁区域内的材质设定保养方案设计制定清洁和保养措施内容建立设备档案与相关方沟通，取得相关文件安保建设方案消防/保卫根据大厦的实际需要，结合业主需求及安全保障的标准和经验，提出建议。市政及技术要求，（红线内小市政井内的管道，阀门是否符合技术和使用标准，电力系统和水系统是否达到日常使用和管理标准）日常工作管理经验是否达到日常使用和管理标准（如计量等）在施工前期阶段介入，从物业管理的角度参与施工管理，与承建商密切合作，就施工期间所发生的一切与日后管理相关联的问题提出建议，每月派人参加施工会议，通过参与工程会议从而能够掌握工程进度并及时提出有关工程建议和改善方法，以便日后的物业管理能收到事半功倍的效果，确保业主得到最好的服务。1.4内部装修的监管方案和措施为保证建筑物的完好和安全，保持写字楼的清洁和美观，维护业主的合法权益，装修公司装修时应遵守以下规定：（1）业主应提前向物业管理公司审报。（2）必须详细、如实地填写《装修申请表》并附工程施工图；（3）必须经物业管理公司审核同意后方可进行装修；（4）必须严格按申报批复图纸施工，不得拆改原房屋的承重墙、柱、梁板等主体结构部件；（5）改动室内水、电、通讯等管线走向须经管理公司审核同意后方可施工。（6）所有的改变结构的设计图纸须经有关部门审批后交管理公司审核备案，任何人均无权批准超过本规定的装修行为。（7）不得损坏建筑物外墙，如外墙破损、污染等；（8）空调室外机须安装在管理公司所指定的位置，空调出水须排入专供空调使用管道。1.5消防、保安管理情况装修公司进入工地前必须与物业管理公司签署“消防、保安管理协议书”。由物业管理公司监督执行:（1）对进出辖区的外来人员、车辆实行严格的登记管理制度；（2）施工人员一律佩戴物业管理公司签发的出入证（凭有效证件到物业管理公司办理）方可进入辖区；（3）检查和登记出入辖区机动车辆，凡装有易燃、易爆、剧毒或污染物等违禁品的车辆不准进入辖区，工地必需配备灭火器材，严禁吸烟、动明火;如果需要电汽焊，必需到物业管理公司办理动火证。（4）任何人欲带物品离开辖区，均须持有关单位和发展商的证明，并将该证明留在门卫存档，登记后方让其离开辖区。2物业使用后的日常服务2.1日常管理人员配备2.1.1本公司是采用直线式管理模式运作由总经理全权指挥（见附表），此运行模式能做到畅通，管理到位，对成本及质量全过程控制附表：2.1.2项目详细组织机构项目经理岗位职责1、全面负责所管物业一切事务，是现场行政最高负责人。2、编制年度各项支出预算，控制、审批各项开支、符合预算。3、定期向业主提交管理费用明细，缴款说明按合同约定的收取综合服务费及能源费。4、按照委托合同确定事项做好管理工作，遇紧急事务及时调度、调配人员。5、加强巡视监查力度，防止一切违反管理法规之事件。6、为业主提供开展正常活动的便利条件，及延伸服务。7、加强信息沟通与业主及时交流，了解业主提出的意见和建议，提高物业管理水平和成果。8、监管各项合约与维修单位定期签定维修合同，确定维修费用。9、处理日常物业管理工作，每月定期向业主和公司汇报，并提交管理报告。10、按照总部指示精神，推进检讨工作。11、负责各级员工的考勤和培训。12、监督及指导处理业主的投诉，要求协助及建议。主管岗位职责1．协助经理工作，对本部门各方面工作负责。2．负责实施本部门工作计划。3．传达经理批示，指导、督促部门员工，依照规定办事。4．负责对本部门员工的思想教育和日常管理工作，负责接待甲方对大厦设施的征询或投诉，提高甲方对员工及设施满意的程度。5．定期对员工进行培训，严格管理，按期工作，做好示范。6．负责检查记录本部门员工工作情况，及时了解掌握本部门各方面情况。7．同上级经常交换意见，反映下属的意见和建议，以便工作顺利进行。8．协调各员工之间的关系，以达到最佳合作状态。9．根据工作的需求，组织安排人力，以达到高效率服务的目的。10．负责本部门的钥匙、档案的管理。11．负责本部门日常服务中发生的问题。12．了解掌握本部门日常消耗品和工作用品的使用情况。13．负责临时增派任务的组织管理工作。14．协助其它部门处理紧急情况。15．负责制定、修改、实施部门内各项岗位责任制。16．负责处理客户投诉。17．负责解决客户提出的各种问题。18．负责