新梅绿岛物业管理方案一、引言新梅绿岛苑是由上海新竺实业发展有限公司建设的商品住宅小区，位于上海市宝山区东茭泾5号地块，场北路399弄。小区总占地面积：60102平方米，总建筑面积：104437.4平方米，绿化面积：24230平方米。小区内地上建筑共20栋，地上总建筑面积为93171.7平方米，其中住宅19栋，建筑面积91371.1平方米，俱乐部1385平方米。居住住户数1064户，总人口达3405人左右，容积率为1.55，绿化率达到40.3%。此次我司非常荣幸受到上海新竺实业发展有限公司之邀参加新梅绿岛苑物业管理市场部招标。根据招标书的要求，我司各相关部门业务骨干组成竞标小组，精心策划、精细核算编制此份《新梅绿岛苑物业管理投标书》旨通过此次招标，准确、完整地表述我司对新梅绿岛苑物业管理思想，诚盼新梅绿岛苑物业招标小组及主管领导和评委予以重视。二、公司简介上海兴盛物业有限公司成立于1996年初，是上海兴盛集团旗下全资子公司，是专门从事物业管理及相关服务的独立法人公司，注册资金250万元，是具有三级资质的物业管理的企业。九年来，兴盛物业由小变大、从弱变强、发展到今天管理总面积已达44万M2，管理种类包括：普通商品房住宅小区和高档公寓，管理小区有新梅花苑、新梅公寓、新梅商住楼、新梅广场、新梅莘苑、兴盛公寓。理念：时时以一流标准要求自己，事事用服务观念对待业主宗旨：业主至上、服务第一、寓服务于管理之中思想：业主永远是第一位要求：不能带“不”字作结束语目标：满足和超越业主合理期望精神：业精于勤、行成于思、发展于搏、兴盛于和公司完全按照市场化原则和现代企业管理模式运作，以高起点、高标准的原则落实企业管理各个环节，追求高效管理和优质的服务，体制健全、机制灵活。公司所管理的新梅花苑荣获2000年度市级优秀住宅小区、2003、2004年度市级文明小区，新梅公寓、新梅广场分别于2000年2002年荣获闵行区优秀住宅小区。兴盛物业现有在册人员工140余名，员工匀持证上岗。大专以上学历员工占6%，中级职称员工5人。公司凭借兴盛集团的无形资产和兴盛物业的良好声誉稳步发展。公司在管理中遵守国家政策、法律、法规，坚持“合法、合理、合情”地处理一切事务是我公司的一贯原则。我司在业委会组建以前定期召开业主会议讨论物业管理事宜的好方法获得业主们很高的评价。我司将管理物业作为物业管理的主要工作内容，非常关注对房屋、设备、设施的维护保养。在遵守规范的前提下，为不同业主提供人性化的情感服务。我司倡导先做好服务，让再挑剔的业主也无法挑剔。我司通过与沪上专业的保安、保洁公司合作取得了非常好的效果，提高专业化管理水平，加强控制和监督，降低了企业运行成本，使总体管理水平又提升了一大步。经过几年的实践和积累，我司的管理特色可概括为四个字即：“新、严、精、细”新—管理中不断融入新理念，探索新思路、接受新经验、运用新方法、建立新机制、公司在发展过程，不断提升和完善管理思想，学习先进管理经验，力求在管理与服务上有所突破、有所创新。精—坚持品牌意识，在提高管理水准的同时，不断提高服务质量，服务技能以及服务意识，对每一件工作都精心设计，精心策划。细—对每个环节都想得细、做到位，对每一位顾客都细致周到尽一切所能，并最大限度地满足和超越顾客合理的要求与期望。严—在企业管理中充分体现高效、精干、严格的要求，坚持能进能出、能上能下的激励机制，提倡优胜劣汰、赏罚分明的竞争机制。以严格的管理、严明的纪律、严肃的态度、严谨的规范、严密的措施确保各项管理工作落到实处，使委托方和全体被服务对象满意。三、新梅绿岛苑物业管理总体思考新梅绿岛苑的特点是：面积大、地域广、业主多、费用低在此特定的情况下我们希望通过此次小区物业管理投标作为一次学习机会。如我司中标，兴盛物业将紧紧依靠广大业主，在宝山区房地局及街道办事处参与和指导下，以积极认真务实的态度与街道、开发商、业主进行沟通，维护广大业主合法权益，使各项管理工作能有效地展开。小区的房屋、设施、设备刚投入使用，兴盛物业将在分等定级收费标准下严格控制管理成本，在不降低管理水准的前提下，制定合理的养护方案，利用我司的资源优势和高水准的管理、及技术力量的优势采取一系列切实可行的措施，让业主享受到“超值服务”。为使小区业主的居家生活方便、舒适，将在原有的服务项目上根据新梅绿岛苑业主结构的特点，增设一些免费及有偿的菜单式服务项目。实行明码标价，使小区业主能充分享受到服务到位、价值公道的居家服务，在生活中能获得满足。我司将采用多种形式积极与业主进行沟通，并与业主一起积极参与小区的社区精神文明建设以及文娱活动，提高业主的文化情操，丰富业主的业余生活，融洽业主之间的关系。四、管理优势1、信誉保证兴盛集团是上海市房地产开发企业排名前50强单位，非常注意企业的形象和声誉，兴盛集团董事长张兴标告诫我们“老百姓的事无小事”。作为以企业品牌和社会效益为首要目标的兴盛物业决不会失信于业主，一定会竭尽所能把一切做得更好、更完美。2、组织保证兴盛物业为一家独立的专业的物业管理企业，依靠我们对物业管理服务领域多年的管理经验和各个方面详尽的专业能力，本公司能够从开发商及业主的利益出发协调好双方的关系，以保障小区物业管理的品质。兴盛物业拥有整套完整的管理体制，机构设置明确，各部门职责清晰，确保上级命令在各级机构中做到通畅无阻，避免多头领导、多头指挥。使所有项目的管理质量、管理水平达到最佳状态。兴盛物业坚持市场化运作，企业内部倡导责任目标考核制，引入优胜劣汰的竞争机制，重视企业文化，鼓励一专多能，为员工创造多方面的培训机会，提倡岗位竞聘，强调团队协作精神，使企业人员的素养大大提高，从而保障物业管理服务水准。3、技术保证本公司在各级管理人员中有相当数量的经验丰富的各级专业管理、技术人员，为小区的各项管理正常运作和各种设备正常运行提供了有力保障。五、管理设想、目标措施及突发事件的处理新梅绿岛苑的管理目标为：一年内达到区级优秀小区的标准，为此本公司为这一目标的实现，提出下列设想和承诺。1、管理设想新梅绿岛苑的物业管理可分为二大时段即：前期物业管理服务时期和项目交付使用后的物业管理服务。1）前期物业管理工作时间：于接受前期物业管理至项目交付使用本公司于此阶段，将积极参与房屋建设、验收、资料收集等工作。同时定期参与发展商工程部及总包方之工程会议并随时与各有关单位保持联络，以便熟悉项目开发建设情况，保证项目的顺利移交。具体内容包括以下几个方面：（1）项目建设中的改进建议（2）项目建设资料收集（3）项目建设各隐蔽工程的了解（4）员工招聘：（5）对外联络（6）用户手册（7）业户接收/装璜指南（8）项目验收（9）规章制度2）落成后物业管理服务：时间：于项目正式交付使用后本公司对这一阶段的日常物业管理服务内容详列如下：（1）项目接收本公司将派出具有丰富验收经验的队伍与发展商配合，有效地由各承包公司处接收项目及各类设施设备，并将负责所有瑕疵、遗漏之记录以及跟进整改工作。此外，本公司管理部亦将与业主紧密配合，做好向业主的移交工作及整改工作的跟进，保证各用户或准用户能有效地接收、检查或视察各单元，使各住户能对新梅绿岛苑保持良好的印象。（2）日常营运管理本公司将直接聘用各级管理员工负责小区的日常管理、保安、保洁、保绿、维修及设施设备的保养，以确保提供高水平的服务。本公司将派具有丰富的小区管理经验的小区经理到管理中心负责小区的日常运行管理。并定期由总部派人对小区管理进行督察，以保障新梅绿岛苑的高水准管理服务。本公司将拟定所有设备之未来维修计划，作为未来工作之蓝本，以确保所有设备受到充分的维护。保修期内的设备，本公司亦会严密监察保修单位充分履行职责；对于保修商未能提供保养工作，本公司亦会安排管理中心的管理队伍妥善处理。拟定项目清洁要求条款，通过进行招标选聘质优价廉的保洁公司为小区提供保洁服务及收集垃圾和处理废物垃圾事项。并对所选聘的保洁公司的日常工作进行监督管理。本公司高级职员将负责代表新梅绿岛苑与各有关政府部门、公共机构及住户之联络工作。（3）日常财务管理本公司的财务管理系统完全体现了本公司中央控制的工作方针。本公司财务经理将对管理中心的财务操作进行统一监控，有效的控制费用开支对于物业来说是极其重要的。尤其是像贵项目此类的高档住宅小区，更是需要拥有相匹配的财务管理系统。本公司提供的财务管理制度是在许多同类项目中经过多年实践、改进后，针对本项目实际情况而度身定制。本公司将于贵项目交付使用后的每一个财务年度到来之前，拟定一份详尽的下一年度小区预算方案，作为管理费用账户运作及财务控制的依据，并且在此基础上重新评估各项收费的标准，以便为业主提供质优价廉的服务。在准确的财务指导下，日常管理中的财务运作本公司采用中央财务控制制度。（4）人员培训管理本公司一直非常重视员工的培养，为在职员工提供岗前培训、岗位培训及针对个人的专项培训。2、管理目标1）总目标年度业主/租赁户综合满意度调查满意率≥95%年度房屋及设施设备完好率95%以上年度无重大责任事故发生2）目标分解（1）财务部财务分析覆盖率100%财务收支良好，略有赢余（2）办公室员工培训覆盖率/合格率100%员工配置优化率比上年提高≥25%员工骨干/部门负责人无序年流动率≤2%内外文件起草合格率≥90%内外部文件资料收集完整率及保存完好率≥95%公司本部清洁卫生日检查合格率100%公司公共/法律关系事务处理及时率/满意率≥90%完成公司领导交办事务的成功率/及时率100%合同评审率100%公司各类刊物,小区内板报出刊完成年计划率≥98%,校对差错率≤1%。合格供方评定率/在合格供方采购率≥95%,入库物品检验合格率1