[键入文字]南京锋尚国际公寓临时管理规约开发企业：南京锋尚房地产开发有限公司二零零七年四月公约目录[键入文字]第一章总则————————————————————3第二章物业基本情况————————————————3第三章公约涉及各主体基本情况———————————4第四章产权人权利与义务——————————————5第五章开发企业权利与义务—————————————6第六章物业管理企业的权利与义务——————————7第七章物业的使用、管理及维修———————————8一、产权人应遵守的规定——————————————8二、物业管理项目及标准——————————————8三、物业管理区域内禁止的行为———————————9四、物业使用与维修————————————————10第8章管理费用——————————————————11第9章产权人大会—————————————————13第10章违约补救法—————————————————14第11章法律适用——————————————————14第12章其它————————————————————15承诺书——————————————————————16第1章总则根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《物业管理条例》、《南京市物业管理办法》相关法律、法规，结合【锋尚国际公寓】的实际情况，为维护发展商、物业服务企业、业主和使用人的合法权益，明确各方的权利和义务，确保【锋尚国际公寓】的管理和服务能够顺利进行并达到较高水准，特制定本规约。1.本规约名称为《锋尚国际公寓临时管理规约》。对【锋尚国际公寓】发展商、业主和使用人及物业服务企业的权利及义务作出了明确规定，对诸方均有约束力。2.本规约适用于中华人民共和国法律、法规、政府规章以及南京市法律、法规、政府规章和有关政策。3.本规约由【锋尚国际公寓】的建设单位----南京锋尚房地产开发有限公司订立并随即生效，【锋尚国际公寓】的购房业主亦已在签署预售合同时加以确认并承诺遵守。4.本规约的解释与修改：解释权：【锋尚国际公寓】业主大会成立前，开发企业拥有对本临时规约的解释权。【锋尚国际公寓】业主大会后，由【锋尚国际公寓】业主大会制定、通过《锋尚国际公寓管理规约》并负责解释。修改权：【锋尚国际公寓】业主大会成立前，不得对本临时规约进行修改；业主大会成立后，可由业主委员会根据业主大会决议对规约进行修改并报南京市房产局核准后生效。第二章物业基本情况1.物业名称：锋尚国际公寓2.物业坐落：南京市下关区姜家圩路小桃园地块3.物业四至：东至护城河南至石头城路西至姜家园路北至姜家园生活小区4.建筑面积：7.5万平方米平方米(以实测面积为准)5.土地用途及使用期限：土地用途为住宅及其他；住宅用地七十年，其他按法定最高年限；均自2005年5月15日起算。6.《国有土地使用证》编号：宁下国用(2005)第05513号7.共用部位及共用设施设备：指不为单个产权人所有而为全体产权人所有并共同使用的部位及设施设备，包括房屋的承重结构（包括楼宇的基础、城中墙体、梁柱、楼盖等）、外墙面、屋顶、公共门厅、楼梯、楼梯间、走廊、过道、邮政信箱、避雷装置、照明灯具、电梯系统及机房、消防系统及中控室、保安系统、供水系统、空调系统及设备机房、供电系统、水泵、电表房、公用天线、通讯设备、化粪池、沟渠、自来水分户水表以外计费水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等；物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施、物业管理区域的外围护栏及围墙等。第三章公约涉及各主体基本情况1、开发企业名称：南京锋尚房地产开发有限公司注册地址：北京市中关村科学院南路10号邮政编码：100080法定代表人：柳传志注册资金：1.6亿人民币；联系人：王倩联系电话：62509419。2、产权人是指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其它组织。3、物业管理委员会指在本物业管理区域内经产权人大会选举产生的代表产权人物业管理权益的法定组织。4、物业管理企业1.是指具有《北京市物业管理资质合格证书》，在物业管理委员会（下称管委会）成立前由开发企业选聘物业管理企业对物业进行管理；管委会成立后由管委会选聘物业管理企业对物业进行管理。2.目前的物业管理企业名称：第一太平戴维斯综合物业顾问（北京）有限公司物业管理资质合格证书号：京房地物资字1999第274号注册地址：北京市朝阳区建外大街1号中国国际贸易中心2418室邮编：100004法定代表人：黄华杰注册资金：20万美金联系人：周彤联系电话：65052348第四章产权人权利与义务一、产权人权利1.产权人及经产权人许可的人在遵守中华人民共和国的有关法律法规下有权通过、进入公用场所，并使用公用设施，但不得妨碍或容许他人妨碍其他产权人对公用场所和公用设施的正当使用；2.产权人享有水、电、气通行于其物业内部、上下或周围已设或将设的管线、渠道的通行权；3.产权人享有大厦结构对其单位或车位的支持，不论该等结构是在公共地方或在其他产权人单位内；4.各产权人均有权将其所属单位出售、转让、抵押或出租给第三者。但该行为须依照本公约第四章第二条第1.款的规定进行。二、产权人义务1.如产权人欲将其物业出售、转让或出租给他人，该产权人应须在出售、转让或出租合同或协议签署后三十天内将出售、转让或出租合同的情况书面通知物业管理企业。产权人出租、转让其物业时，须保证承租方或受让方签署遵守本公约的承诺书。产权人应履行公约规定的产权人义务，如支付有关的管理费用和其它任何应付款项等。若原产权人违反本条款规定，由此产生的后果则由原产权人与新产权人、使用人共同承担责任；2.产权人须按规定向物业管理企业按期交纳管理费、按金及其它费用；3.产权人须按期交付与其物业有关的一切税费、水、电、气、电话及有关公共设施费用；4.产权人须自付费用维护及修理其物业，以使物业及周围环境保持应有的良好可用状态；第五章开发企业权利与义务开发企业对其拥有的物业，享有与其他产权人同等的权利，并履行相应的义务。1.按规划和政府有关部门批准的设计文件，有权在大厦范围内完成建筑安装工程；有权于该大厦未售出前安装、架设、更改天线、避雷针、照明或其他固定设施，并在事先给予各产权人书面通知并获得许可后，进入该大厦的任何部分进行上述工程；但该行为不得妨碍其他产权人或用户对其拥有或使用的物业的合法权利。2.为维修、检查该大厦任何部分或履行管理者责任，有权携带一切必需的设备和材料进入该大厦的任何部分。如有必要及在合理情况下，可进入任何部分。但除紧急情况下，应事先通知有关产权人或使用人并获得许可。但该行为不得妨碍其他产权人或用户对其拥有或使用的物业的合法权利；3.有权对大厦内尚未售出的任何建筑物或其中任何单位的设计布局于任何时间进行修改或有权转让、抵押、出租、批准占用或以其他方式处理但不得妨碍其他产权人利益。4.管委会成立前有权直接或指定物业管理企业对物业进行管理，并依法制定公约和物业管理规章制度。如开发企业直接对物业进行管理的，有权按规定收取物业管理费。5.当入住率达到50％以上时，组织筹建管委会；6.自房屋移交产权人之日起，履行工程保修责任；保修期限按政府有关规定执行；开发企业也可在承担保修费用的前提下，将保修责任委托给物业管理企业。7.售房时向购房人明示本公约；8.向物业管理企业移交物业管理所需图纸等资料。第六章物业管理企业的权利与义务一、物业管理企业的权利与义务1、依照有关法律法规和合同的约定，制定实施物业管理的制度；2、对接受委托的物业实施管理；3、依照法规、规章和委托合同收取物业管理服务费用；4、维护物业公共安全环境和秩序，制止违反物业管理制度的行为；5、协助有关部门对物业管理区域的治安、交通、消防等事项进行管理；6、要求委托人协助管理；7、履行委托管理合同，提供物业管理服务；8、听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人及管委会的监督；9、接受政府有关主管部门的监督指导；10、重大维护管理事项和年度维护计划应与委托人协商；11、定期公布代管基金收支账目，接受质询和审计；12、管理公司有权力在小区公共地方，从事为小区公共利益服务的经营活动，为维护公共利益，将使个别业主/租户行为受到约束。业主/租户不得拒绝管理公司行使权利。13、管理公司有权独立代表全体业主或租户与政府、任何法定团体、公共事业机构、有关人员就公共利益进行交涉，签署合同、协议等法律文件，在涉及小区整体物业和公共利益的纠纷中，可作为全体业主的法律诉讼代理人。二、物业管理服务的基本内容：1、房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；2、园林绿地的管理养护；3、环境卫生的管理服务；4、公共秩序的维护；5、参与物业竣工交付使用时的验收交接；6、入住管理；7、物业装饰装修施工监督管理；8、车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护；9、物业档案资料；第七章物业的使用、管理及维修一、产权人、使用人应当遵守法律、法规和规章的规定，按照有利于物业外貌保持、使用安全等原则，妥善处理供水、排污、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。二、物业管理项目及标准1.管理、维护大厦的公共秩序、公共卫生、公共场所、公用设施、公用水、电、气、环保、绿化、照明和其他关系大厦全体产权人的事情；2.做出大厦管理公共开支费用的全年预算；3.经管委会同意，将大厦内公用场所和公用设施向保险公司适当投保，所得的任何保险赔偿金将用于修复受保险事故损害的公用场所和公用设施，但不足部分将由产权人进行分摊支付；4.安排清除大厦污水、污物及垃圾，保持大厦公共下水道