项目基本情况名称：名门世家发展商：山东潍坊名屋置业投资发展有限公司总建筑面积：60000平方米性质：高档综合住宅区地址：潍坊市福寿东街与文化路交汇处联系电话：0536—82215680536--8258628目录第一部分：前言……………………………………………………3第二部分：物业管理顾问服务内容………………………………4一、人员进驻及工作安排……………………………………………………4二、前期咨询顾问服务………………………………………………………6三、长驻顾问服务……………………………………………………………81、协助组建物业公司…………………………………………………………82、员工培训计划……………………………………………………………83、相关管理制度的拟定……………………………………………………94、项目现场信息反馈………………………………………………………105、提出建设性意见…………………………………………………………106、会所服务及对销售的支持………………………………………………107、入伙文件的编制………………………………………………………148、物业及其配套的验收……………………………………………………159、物业的全面接管…………………………………………………………1510、入伙仪式的准备………………………………………………………1511、理顺相关的关系………………………………………………………15四、招商局物业管理特色及重点管理内容……………………………161、项目入伙期管理…………………………………………………162、物业管理方案的策划及编制……………………………………173、在售楼中心开设物业管理咨询服务……………………………174、促进销售的活动…………………………………………………185、返修管理………………………………………………………196、别墅式公寓管理……………………………………………20五、后期咨询顾问服务……………………………………………22第三部分：顾问费及支付方式…………………………………23一、顾问费组成…………………………………………………………23二、顾问费支付方式……………………………………………………23三、物业顾问服务方式……………………………………………………24四、顾问服务期限………………………………………………………24附件：招商局物业管理有限公司简介…………………………25“名门世家”物业管理顾问建议书第一部分前言招商局物业管理有限公司真诚希望能为“名门世家”提供前期物业管理顾问服务，特制定本建议书。物业管理是房地产经营开发的延续，是工程项目策划、施工、销售的有机整体之一。物业管理者与房地产开发商之间有着一种承前启后的内在联系，这是一种平等条件下的经济合作关系。因而，从某种意义上说，物业管理是房地产经营开发的配套服务。这也是我们能为名屋置业提供物业管理顾问服务的一个契机。“名门世家”高尚社区是名屋置业的扛鼎之作。为真正做好为发展商的配套服务，搞好前期介入工作。招商局物业将在总结以往管理经验和教训的基础上，针对“名门世家”的实际情况，在前期管理工作中，为开发商、准业主提供全方位的物业管理顾问服务，以求达到发展商、业主、物业公司“三赢”的目标。本建议书将从前期物业管理顾问服务内容、后期管理服务设想、酬金组成及支付方式三方面展开叙述。由于经验及知识水平所限，不足之处还望不吝赐教。希望名屋置业能充分考虑我们的建议，以求最终达成合作协议。我们有理由相信，凭借招商局物业良好的品牌信誉及优良服务品质，我们完全有能力“犹如英国管家一般，为生活在名门世家的业主提供体面、周到、贵族式的贴身服务”。第二部分物业管理顾问服务内容一、人员进驻及工作安排为使物业管理顾问服务工作得以持续、有效地进行，编制人员进驻及工作计划安排是关键。详细人员进驻工作计划安排如下：1、成立筹备小组。为了有效地协调、组织顾问服务工作，招商局物业已成立“名门世家”项目物业管理筹备小组，全面负责“名门世家”项目物业管理顾问服务的筹备工作。筹备小组成员如下：督导：李弘（招商局物业副总经理）组长：谢水清（招商局物业发展策划部总经理助理）副组长：侯广富（招商局物业发展策划部）成员：仪克江（招商局物业发展策划部）汪全松（招商局物业发展策划部）谢磊（招商局物业发展策划部）2、前期工作计划安排。为更好掌握前期工作进度，特制定《前期工作计划安排》前期工作计划安排时间人员主要工作内容获悉合领导及相成立“名门世家”项目物业管理筹备小组，全面提供物业管作意向关人员理前期管理服务确定合公司领导与发展商签定《物业管理顾问服务合同》作关系筹备小组每月一次与发展商相关部门负责人交流工作，征询意见以便以后成员及时配合工作施工土建跟进记录工程的进展，了解工程情况，从物业的管理和使用阶段工程师角度上对小区的规划设计提出可行性的建议销售管理员进驻售楼中心，提供物业管理咨询、保安、清洁服务，协助销阶段保安员售员做好接待工作，与销售员定期举行业务交流会保洁员管理员举办业主联谊会，与发展商、业主作沟通工程验工程师参加工程的接管、验收，提出合理化建议收阶段维修技工环境竣园艺师参加绿化工程验收，对环境绿化进行维护保养工以后绿化工主体完保安员施工现场的安全管理，确保楼盘销售的良好现场环境工以后交接验工程师验收楼房，调试设备，督促施工单位处理验收发现问题；接收阶段维修工收楼房钥匙并作好钥匙管理工作入伙前管理人员成立“名门世家”管理处，配备管理办公用品；招聘、培训员1个月工；配合发展商准备入伙仪式及办理手续等工作计划入伙前管理人员所有小区资料准备到位；开始准备布置入伙仪式及入住手续10天办理现场入伙前管理人员对办理入伙手续工作进行演示培训3天入伙前管理人员入伙仪式及现场布置、手续办理1天入伙后管理人员进入日常物业管理阶段3、前期人员安排。在前期人员中，除了筹备小组成员之外，还将根据现场情况派出不同专业人员至现场协助工作。二、前期咨询顾问服务前期咨询顾问的主要工作是熟悉项目情况，拟订整体物业管理方案，跟进工程施工等。“名门世家”项目的前期咨询顾问期也是项目施工阶段，项目施工阶段管理是日后物业管理得以顺利开展的基础，是物业管理公司工程技术人员学习与培训的过程，所以必须重视。当然这一阶段的管理需得到发展商的鼎力支持。1、顾问人员的进驻。就“名门世家”项目达成物业管理顾问服务合同后，我公司将派出一名项目管理经理进驻现场开展前期顾问服务，熟悉项目规划建筑设计、管网设计、功能设计状况，深入了解工程情况。2、拟订《名门世家整体物业管理方案》（讨论稿），对如何开展名门世家的物业管理工作做综合描述，其中包括物业公司组建、架构、人员组成、建议工资标准；质量保证措施；物业管理成本分析等。3、记录项目进度。在施工过程中，我公司工程人员会对现场施工状况进行跟进、记录，掌握项目工程进度。另外，特别要对设计变更情况认真记录，以备日后查阅，保证维修养护不出差错。4、提出工程参考意见。我司现场人员会结合日后物业管理的实际情况及既往管理经验，在工程施工过程中对部分不适应或很不利于物业管理工作开展的设计或个别部位向发展商提出仅供参考的变更、修改意见。5、治安防范管理。在“名门世家”小区主体完工时，我司将协助招聘并培训合格三名保安人员以维护现场安全，保障项目正常施工，防止出现治安事故的发生，导致财产的流失。6、了解项目现场情况。“名门世家”物业管理筹备小组在施工期间每月一次到项目现场进行深入了解情况，召开分析会议，同时有可能的情况下还参加发展商方面召开的项目工程例会，以便对未来物业管理策划方案进行修正、完善。7、设施设备安装、布置的跟踪。我司现场人员将对“名门世家”小区的智能化系统、供配电、给排水、供气等设施设备安装和管网布置进行跟踪、记录，对其使用功能进行全面掌握，并向安装单位技术人员学习基本技术，以便日后维护和保养。三、长驻顾问服务长驻顾问开始实际协助操作整体物业管理事务，协助物业公司组建；招聘、培训员工；拟定管理规章制度并监督实施等。1、协助组建物业公司。讨论并确定物业公司架构、人员安排和素质要求，拟定分期招聘计划等，根据上述计划组织实施。2、拟定员工培训计划，分为岗前培训和日常培训两大部分。岗前培训计划如下表：培训培训类别对象培训内容培训方培训考式核公共知识全体公司简介；物业管理基础知识；员工手集中培训个笔试通过方培训员工则；公司规章制度；职业道德；安全教别培训能上岗育；质量体系等管理干部部门物业管理岗位资格培训；经理岗位职责外送培训培训经理培训；品质基础知识；质量体系文件；集中培训主任物业管理务实管理员班长物业管理岗位资格培训；各专业岗位职集中培训培训领责培训；公文写作培训个别培训班普通员工操作岗位职责培训；专业技能培训笔试、实操培训层员集中培训考试通过方工能上岗日常培训计划如下表：培训类别对象培训内容方式周期考核公共知识全体物业管理基础知识；员工手则；集中培每年循每年笔试一培训员工公司规章制度；职业道德；安训环培训次全教育；质量体系等一次管理干部部门物业管理岗位资格培训；经理外送培每年培每年笔试一培训经岗位职责培训；品质基础知识；训训两次次质量体系文件；物业管理务实；集中理电脑运用。培训主任管理员班长物业管理岗位资格培训；各专外送培每季培每年笔试、培训领业岗位职责培训；公文写作培训训一次实操考试一训集中次班培训普通员工操作与岗位有关的工作手册；与岗集中培理论技每年笔试考培训层员位有关的专业知识；专业技能训能每月试一次，半工培训各培训年实操考试一次一次3、相关管理制度的拟定。顾问组将根据“名门世家”的管理理念和模式，延