证大立方大厦阶段性报告证大立方大厦阶段性报告1、写字楼产品分析房地产行业，由于产品特性和客户特性的不同，住宅销售和写字楼销售有着非常大的差别。住宅销售是一种产品化的销售，潜在客户和成交客户数量相对多，整个营销过程更强调营销策划定位的重要。写字楼销售则强调个性化销售，或者说是关系营销或组织营销，由于潜在客户和目标客户数量相对少，整个销售过程更强调对每一单的销售进程管理。写字楼最大的几个特征：?无论客户购买写字楼是自用还是出租，本质来说都是一种投资行为。既然是投资，客户对价格与付款方式相对敏感程度比较高?写字楼销售情况和租赁情况关系比较密切，客户主要购买写字楼主要会分析，将来的出租情况和租金收益情况。?写字楼的营销一定要走差异化道路，表示差异化可以从四个方面入手，即：产品差异化、建筑差异化、理念差异化、形象差异化。?在写字楼项目的客户定位上，一定要遵循以下四项原则。即：政府政策引导原则、经济趋势发展原则、地区经济结构原则、行业习惯特征原则。?写字楼用户不是企业而是人，而人最关心的就是温度、节能等。写字楼客户往往关心两大问题：一个是空间感，几乎每个客户都会问，楼的净高多少，空间感会不会很压抑；第二个是采光性。2、上海写字楼市场总结1、甲级写字楼总结案名地址物业性质报价单位黄浦——人民广场区域外滩中心延安东路222号纯办公用房1.2美元/平方米.天外滩12号中山东路12号纯办公用房0.8美元/平方米.天来福士广场西藏中路268号纯办公用房0.8美元/平方米.天海通证券大厦广东路689号纯办公用房0.75美元/平方米.天港陆广场西藏中路18号商办型写字楼0.65美元/平方米.天世界贸易大厦广东路500号商办型写字楼0.65美元/平方米.天明天广场南京西路399号商办型写字楼0.65美元/平方米.天海洋大厦延安东路550号纯办公用房6.3元/平方米.天仙乐斯广场南京西路388号纯办公用房5.4元/平方米.天案名地址物业性质报价单位淮海路沿线区域瑞安广场淮海中路333号商办型写字楼1.1美元/平方米.天企业天地湖滨路黄陂南路纯办公用房1.2美元/平方米.天大上海时代广场淮海中路99号商办型写字楼1.0美元/平方米.天香港新世界大厦淮海中路300号纯办公用房1.0美元/平方米.天力宝大厦淮海中路222号商办型写字楼0.9美元/平方米.天中环广场淮海中路381号商办型写字楼0.85美元/平方米.天香港广场淮海中路283号纯办公用房0.75美元/平方米.天上海广场淮海中路138号纯办公用房0.62元/平方米.天案名地址物业性质报价单位徐家汇区域港汇广场虹桥路1号纯办公用房0.7美元/平方米.天美罗大厦天钥桥路30号商办型写字楼0.65美元/平方米.天腾飞大厦天钥桥路333号商办型写字楼0.48美元/平方米.天亚太企业大厦肇嘉浜路333号纯办公用房0.45美元/平方米.天案名地址物业性质报价单位陆家嘴区域花旗集团大厦花园石桥路33号商办型写字楼1.0美元/平方米.天斯米克大厦商城路800号纯办公用房0.98美元/平方米.天金茂大厦世纪大道88号商办型写字楼0.89美元/平方米.天震旦国际大厦富城路99号纯办公用房0.8美元/平方米.天中银大厦银城东路200号纯办公用房0.75美元/平方米.天浦项商务广场世纪大道1600号纯办公用房0.65美元/平方米.天上海船舶大厦上海市浦东大道1号纯办公用房0.65美元/平方米.天中国保险大厦陆家嘴东路166号纯办公用房0.65美元/平方米.天中商大厦浦东南路200号纯办公用房0.65美元/平方米.天上海信息大楼浦东世纪大道211号纯办公用房0.65美元/平方米.天案名地址物业性质报价单位南京西路上海商城南京西路1376号商办型写字楼1.3美元/平方米.天嘉里中心南京西路1515号商办型写字楼0.9美元/平方米.天中信泰富广场南京西路1168号商办型写字楼0.9美元/平方米.天恒隆广场南京西路1266号商办型写字楼0.85美元/平方米.天贵都商务楼延安西路65号纯办公用房0.8美元/平方米.天梅龙镇广场南京西路1081弄22号纯办公用房0.75美元/平方米.天案名地址物业性质报价单位虹桥开发区上海国际贸易中心延安西路2200号纯办公用房1.2美元/平方米.天上海世贸商城延安西路2299号商办型写字楼0.6美元/平方米.天虹桥上海城遵义路100号纯办公用房0.6美元/平方米.天太平洋企业中心江苏路600号纯办公用房0.6美元/平方米.天安泰大楼遵义路107号纯办公用房0.55美元/平方米.天协泰中心遵义南路88号纯办公用房0.5美元/平方米.天长峰中心延安西路1088号纯办公用房0.5美元/平方米.天新虹桥中心大厦娄山关路55号商办型写字楼0.5美元/平方米.天仲盛金融中心仙霞路8号纯办公用房0.45美元/平方米.天总结：上海甲级写字楼有几个明显特征，第一是集中，每一个CBD区域都有大量的写字楼产品同时存在；第二是政策优势，这五个中心区域都是政府重点扶持区域；第三，入驻多为实力较强的知名企业；第四，空置率比较低。从客户角度分析，这些区域的租赁客户主要包括大型制造业、金融行业、有规模的商贸公司、咨询公司、会计事务所、保险业等等，和本案的目标租赁客户群体差距比较大。2、乙级写字楼总结案名地址价格面积分割层高物业管理配套设施入驻企业中山公园兆丰广场长宁路汇6元/M2/天200M2以上，单42层22元/M2/月8部电梯，中央空调，高科技产业公司、咨询区域川路层面积1000-1900毛坯公司、房地产公司新时空国际商长宁路汇元/M240-62M225层8元/M2/月3部电梯，精装修小型外贸、物流公司，务广场川路多为私企业花园大厦长宁路汇元/M2三房120M212层200元/月2部电梯，毛坯多为一些小型企业或川路办事处兆丰世贸大厦长宁路江$0.45元/天米115-1400M228层21元/M2//3部电梯，中央空调各种类型公司都有苏路月新利商务中心愚园路$0.45元/天米907号案名地址价格面积分割层高物业管理配套设施入驻企业宜山路兆丰环球中山西路元/M2/天88-251平方米28层18元/M2/月7部电梯中央空调，高科技企业，外贸公1800号简装修司，物流公司永升大厦中山北路元/M21100M2一层面26层18-20元/M25部电梯，中央空调一层面一卖，多为一宜山路口月些大型企业大众大厦中山西路3.8元/M2/天200平米起租24层包含在租金3部电梯，中央空调各种类型企业都有1515号内景鸿大楼宜山路元/M2/天593-1030平方米24层16元/M2/月3部电梯，中央空调，外贸公司，物流公司、508号简单橱柜房产企业案名地址价格面积分割层高物业管理配套设施入驻企业大柏树地曲阳商务中心曲阳路1.6元/M2/天90-400平方米39层电话，中央空调，简建筑公司、物流外贸公区800号单家具司明道大厦中山北一元/月53平方米起21层500元/月空调、宽带、电话小型个人企业路1200号案名地址价格面积分割层高物业管理配套设施入驻企业静安寺地中华企业大华山路2号0.5美元/平方米120—130平米30层（A24元/平米/月中央空调、四部电梯、欧莱雅在该楼内区厦/天，楼）12层地上以及地下车位有13个层面的办（B楼）（每户配备一个车公用房，之外还位）有房产之窗、雷允上等知名企业环球世界大万航渡路1号0.4美元/平方米100平米起租，32层3美元/月/平中央空调、三部电梯、外资企业、贸易和厦/天整层，面积在方米地下、地上车位（每电子信息类的公1500—1600平户配备一个车位）底司居多米左右层为商业群房（有餐饮）阿波罗大厦延安中路1440号0.55美元/平方20—50平米6+1层3.5美元/月/中央空调、二部电梯、各国知名企业驻米/天平方米地下车位（目前没有上海办事点居多空余车位）案名地址价格面积分割层高物业管理配套设施入驻企业漕河泾曹光大会展中漕宝路70号元/平方米/天89—28030F8.5中央空调、三部电梯、贸易、电子公司居宝路区域心地下车为多永腾大厦吴中路1065号-2.3863-200010F8中央空调、三部电梯、小型贸易、建筑设车位650元/月地上以及地下车位计、电子公司居多1--3层为知名餐饮品牌南华大酒店案名地址价格面积分割层高物业管理配套设施入驻企业漕河泾曹先锋广场虹井路288号100-10008F8中央空调、二部电梯、小型贸易、电子公宝路区域（近吴中路）地下司居多1--3层为商业群房，4—8层为办公用房明申商务广漕宝路400号均价12000193-95425F18地上、地下车位，配大型贸易、广告公场租价1.8-2.3有中央空调、六部电司居多梯。一至四层为裙房，五至二十五层为纯办公楼。案名地址价格面积分割层高物业管理配套设施入驻企业曹家渡地海森国际大康定路1469号15000—16000136--42026F13每户单独空调、三部贸易、进出口公司、区厦元/平方米电梯、地上以及地下律师行居多车位开开广场万航渡路888号2.1元/平方米/25030F18中央空调、八部电梯、物流、家电、外贸天地下车位企业居多智慧广场武宁南路488号3.2元/平方米/100—60031F20中央空调、五部电梯、律师行、外贸、电天地下车位，目前满租子信息类公司居多总结：乙级写字楼与甲级写字楼最大的两个明显的区别是：第一是对面积的需求明显比较小，在乙级写字楼的企业需要的面积大多在100-300平方米（使用面积）左右；第二是发展中的企业数量明显增加。3、浦东写字楼区域名称地理位置规模/层数租金物业管理费车位费（元入驻企业（元/m2/（元//月/个）天）月/m2）竹园地区一百