第一部分前言本营销策划方案为项目的初步策略框架性思路。旨在通过对靖江商业、商住、住宅市场的初步调查和研究，根据项目本身的综合定位，提出对本项目在当前市场的开发及营销策略的建议方案，为日后的营销战术提供参考。通过贵司所提供的资料和与贵司的沟通、交流，使我们对项目及贵司的基本情况和开发思路有了一定的了解，我司在最短的时间内组织了精亚新天地项目组，经过策划、文案、设计的专业介入，最终形成本建议书。虽然时间紧迫，但欣慰的是经过我们专业人员的紧张投入，我们如期提交了一份优秀的策划书。当前的房地产开发已不是单纯的把房子卖出去这么简单了，我们不仅仅只关注显性效益，也倍加关注品牌的延伸，品牌能为产品带来更大的效益。品牌，家产品的生命。我们用我们的专业技术为开发商打造成熟品牌，依托产品，实现利益最大化。我们结合精亚·新天地的自身优势，充分挖掘卖点，为项目量身打造一套独特的推广模式和销售方式，旨把项目打造成靖江的经典传世之作，促进项目的快速销售与资金快速回笼，实现利润最大化。愿贵我双方的友好合作能形成合作的共赢，共创品牌和利润最大化的局面。南京壹亩田置业顾问有限公司南京壹亩田广告文化传播有限公司敬上第二部分市场分析一、靖江的规划、商业的现状以及未来发展趋势靖江，位于中国最富庶的经济发展区——长江三角洲。在长江“龙头”、国际大都市上海的带动下，靖江因优越的区位条件、优厚的经济基础、优良的投资环境和良好的发展前景，被越来越多的中外客商青睐和关注，成为长江“龙颈”上的一颗璀璨的明珠。靖江区域面积673平方公里，人口66万，辖12个镇，城区总面积68.45平方公里，人口19.1万。1993年被评为“全国综合实力百强县（市）”和“全国明星县（市）”，2001年进入中国最发达100县（市）行列，列第65位。靖江被国务院列为对外开放地区并加入苏锡常火炬带，成为上海浦东开发区和苏锡常火炬带向苏北辐射、延伸的重要“桥头堡”。在江苏省省委省政府的大力支持下，2003年江苏省沿江开发战略成为江苏省发展的重中之重。其中，齐列长江两岸的靖江市、江阴市、张家港市的三市联动尤其引人瞩目。将江阴、张家港的经济优势全面引向江北的靖江，在未来几年里将引爆靖江经济大潮，靖江商业也将借此契机，开创一个崭新的商业经济新时代。江阴、靖江两岸经济互动已见成效，便捷的交通网络缩短了与其他城市的距离，发达的休闲、娱乐、餐饮业吸引周边城市相当多的消费群体，极大刺激靖江当地商业的快速发展。2003年靖江GDP84.40亿元，随着沿江开发，预计五年内翻五番，达五百亿元（市委书记的讲话），2003年社会消费品零售总额28.38亿元，房地产开发投资1.68亿元，同比增长43%，全市新开工房屋面积20万平方米，城区商品房价格成上升趋势，全市在岗职工年平均工资9680元，农村人均纯收入4136元，农村人均消费支出3349元，城区人均住房使用面积14.3平方米，随着收入的增加，银行利率的低弥，改善居住改善生活已成大势所趋，人们也更注重生活品质，人均消费水平在不断提高，靖江商业未来发展潜力很大。靖江商业市场活跃，但工业经济并不发达，著名的工业企业不多，政府鼓励经商，大小商铺遍布旧城区的大街小巷，全民经商导致商业档次较低，整个靖江商业布局比较凌乱，缺乏合理业态规划，基本是各自为阵的格局，经营的品种主要是些生活所需品和一些低档商品，重复性、同质化现象严重。在整个业态中，休闲、娱乐、餐饮业比较发达，商业氛围相对浓厚，外地消费群也占相当比例。随着旧城改造的进行，上海城、财富广场等商业项目的上马，9#地块的规划，靖江的商业已向规模化发展，统一经营成大势所趋。城市商业得到进一步提升，未来的商业已不再只局限于购买到生活用品这样简单了，人们更关注的是生活质量提高，也就是说商业应是一个使人放松心情、尽情抒写自然生活的地方，商业项目的优势已从广而全的局面到时尚精品，具备购物休闲生活于一体的项目将是未来的趋势。2003年竣工商品房销售率90%，成片开发成为房地产开发主流。城市旧城改造的进一步实施，各种配套设施将进一步完善，城市面貌将得到改善，城市形象将得到进一步提升，靖江将形成商业汇聚、商贾云集、规模经营、康居生活，集商业、居住、文化、娱乐、休闲、服务等为一体的繁荣都市。二、精亚·新天地项目分析1、开发商简介江阴精亚集团地处美丽富饶的长江三角洲，国家级文明卫生城市，对外港口城市——江阴。精亚经过二十年的奋斗，企业获得了长足的发展，目前集团下辖江阴精亚空气工程设计研究院、江阴市空调除尘设备厂、江阴燕通空调设备制造工程有限公司、江阴市宏达风机有限公司、江阴精亚复合材料有限公司、北京中电科技精亚净化空调工程有限公司、靖江精亚房地产置业发展有限公司、江阴市石油机械厂。主要从事空气过滤、净化、调节与制冷、输送等方面的产品研发、技术咨询、系统设计与集成、工程承包安装。主要产品有空气过滤设备，净化设备，中央空调及制冷机，纺织、化纤、烟草及其它工业用空调，风机，玻璃钢制品等六大系列。靖江精亚房地产发展有限公司是由精亚集团和靖江长里房地产双双共同出资2000万元组建而成。它将根据江苏省委省政府关于沿江开发、三市联动的指示精神为动力，引进苏南先进的管理模式和经营理念，紧跟国际化潮流，精心打造精亚房地产品牌，努力营造最舒适的购物、休闲、娱乐、时尚的生活空间。2、精亚·新天地所处地域商业住宅总体分析在国内商业地产投资区域中，综合当前国内城市的经济、产业结构、竞争力、城市经营发展状况来看，可分为四大城市经济圈：珠江三角洲经济圈、长三角洲经济圈、京津唐地区经济圈、以及新兴的东北地区经济圈。在长三角经济圈中，上海在全国的经济地位非常突出，而江浙地区本身就具有较好的经济基础，因此，在产业整合、城市互动之间，长三角在国内一直处于领先的地位。随着交通网络的日益完善，正有力推动着长江三角洲的一体化进程。未来五年，一个纵横交错，通江达海的现代快速交通网将把长三角十五座中心城市，五十五座中等城市，一百四十六个小城镇全部纳入“三小时都市圈”，这将极大的推动区域经济社会一体化的进程，从而带来生产力发展格局的重大变化，为商业地产发展铸就基础。靖江作为长三角经济圈中的重要城市，随着沿江大开发发展战略不断的深入及实施，江阴、靖江两岸经济的联动，便捷的交通网络，靖江未来发展潜力很大，发达的休闲、娱乐、饮食业吸引着周边城市相当量的消费群体，刺激当地商业的快速发展，无疑靖江将成为极具投资价值的城市之一。商业的发展，也一方面影响到住宅市场的发展，上海、南京、杭州等城市房价居高不下，常州、无锡、扬州、镇江等地房价也呈上升趋势，房价上涨已是沿江城市的房地产市场总体势头，当然靖江也不例外了。3、精亚·新天地所处地域现状及商业远景所处地域现状商业：第一，缺乏统一经营，各自为政，零散作业，管理混乱；第二，缺少统一规划；第三，小商铺居多，影响地区品质；第四，比较陈旧，处在城市拆迁范围之中等。住宅：第一，外立面陈旧；第二，配套不完善；第三，居住环境差；第四，户型设计也不够合理；第五，人的居住观念还停留于过去，对新概念有个接受过程等等。商业远景该区域未来的商业形态以品牌精品店为主，靖江除了骥江西路有零散的专卖店外，还没有大规模的精品商业街。考虑到靖江的消费水平，高档商品辅以一定的中档商品，将具有很大的市场潜力。靖江城区南移后，北城区缺乏真正意义上的精品商业街，9号地块的拆迁改造，骥江路的商业购买力将大部分分流到本案，本案比9#地块开发早，易先在当地人观念中起到先入为主效果。北城区精品商业街的溃乏，地域心理将把大部分北城区人聚集本案，另外，苏南投资者更多看中的是它的档次，在中低档同质化的商业市场中独树一帜的项目最为他们看好，苏南发展普遍快过苏北，他们生活更注重品位与品质，超前的投资理念让他们更看好苏北高端市场，产品定位符合投资方的整体市场策略，所以本案中高档的小资生活的时尚精品商业街非常有利于吸引他们投资的目光。高端市场溃乏给本案带来更多机遇，市场空间相对较大。本案的独具特色的定位在靖江形成一定影响后，吸引的不仅仅是北城区人口，而是整个靖江市，乃至周边城市。要达到这种效果，需要强有力的、抢眼而有极强视觉冲击力的宣传推广以及独到的销售模式。本项目中商业面积的销售运营状况将对本项目的赢利、开发商的处女作顺得运作、以后的项目开发、品牌势能的发挥等产生重大影响。该项目现在面临着如何进行市场定位、商业规划、商业平面布局、商业业态组合、商业项目内各类动线规划、龙头店及品牌店的引进、商铺售租方案及商业项目的总体收益评估等任务，以及如何解决店铺的销售进度以符合开发商对项目现金流量要求等问题。住宅部分销售情况好坏对整个项目运作的影响也不容忽视。整个项目的档次表现在商业和住宅两部分，使靖江人以居住在精亚·新天地中为荣耀，是一种身份地位的象征是我们的目标，以居引商，以商兴居，商居共荣，通过住宅吸引一部分商业购买力，也通过高品质住宅提升商业的品质，商居结合，任一部分都不能忽略。合理的户型、朝向、开间、进深等等是项目规划建设中必须考虑的的问题，以怎样姿态面市就是销售推广的考虑因素了。4、普通住宅市场分析靖江目前住宅市场供应量紧缺，目前市中心住宅均价在2000—2200元/平方米。目前除了春江花城二期，景馨花园有所供应外，商品房供应量紧缺。商品房供给不足直接导致住宅租金上涨，二手房及租赁市场活跃。三、商业市场调查与分析商业地产项目的资金投入规模、资本运作模式、现代商业营销、招商的特殊渠道和策划经营的高度专业化都与普通住宅项目开发有很大的不同，商业地产项目按市场类型可细分为：商业街、社区商铺、住宅及写字楼底商、shoppingmall、内藏街商铺等；不同类型的商