绵阳鹏湖名园初步策划报告目录：第一部分项目分析第二部分市场分析第三部分安全分析第四部分定位分析第五部分产品分析第六部分营销分析第七部分合作方式第一部分项目分析一、项目分析1.项目区位绵阳是享誉世界的中国诗人—李白的故乡。绵阳是四川省第二大城市，位于四川省西北部，距离成都100公里。东接南充市，南边遂宁市、西南界德阳市，西靠阿坝藏族羌族自治州，北抵甘肃省，东北与广元市为邻。绵阳科技城是国家重要的国防科研生产基地。以中国工程物理研究为赌注一大批科研机构，拥有目前国内乃至世界一流的科研技术水平，科技人才济济，科技实力雄厚，是中国西部的一颗明珠。行政区域:涪城区、游仙区、绵阳（国家）高新技术产业开发区和三台县、安县、梓潼县、盐亭县、平武县、北川县，代省管江油市、省政府科学学城办事处。项目在绵阳区位□本案处于绵阳西部，高新区成绵路以北，827部队以西区域，紧邻国家级高新区及绵阳科创园区。□东邻双碑小学、高新区派出所、信用社、中国人民银行第二办公区；□南临岷山。懋景青富临山庄、绵阳外国语学校、富临中心医院;□北临西南财大商务学院、南山中学、上马村居民点2.控规指标及限制条件□用地性质：商业、居住用地□容积率：多层2.0以下;低层0.6以下□建筑密度：多层不大于30%；低层不大于20%□建筑高度：多层6层以下；低层3层以下□绿地率：不小于30%，按规定设置公用绿地0.5㎡/人□建筑间距及后退道路红线、地界线；临16.0米道路建筑至道路中心线距离为该建筑高度的二分之一；临50.0米道路建筑最突出部分后退道路绿化带控制线为3.0米；道路交叉口处建筑最突出部分后退道路线10.0米，且全部作为绿化用地；□山顶及山脊用地只能修建低层低密度建筑；□配套设施：物管用房、社区居委会用房、小型幼儿园、变配电用房、垃圾等，公共绿地内设置全民健身设施。临北面道路应设置一座不小于十个蹲位的公共厕所；□临城市主要道路建筑造型力求新颖、美观，居住建筑屋顶均为全坡屋顶造型，建筑色彩以浅色为基调。□规范总体面局应合理利用地形，功能分区合理；□人车分流，商业建筑车位按4~6个/1000㎡，住宅按户数30%~40%设置。二、规划分析1、绵阳规划从上图可以看出，市政规划中一类居住用地主要在园艺区、游仙区、和小岛花园部分区域。政府的市政规划中，高端产品主要向游仙南部临水区域、园艺区局部、小岛区域发展。本案所在的园艺区是市政规划的高端产品核心区域。2、区域规划分析3、高新区建设用地分析用地性质用地面积（公顷）占建设用地比例%居住用地563.2020.94公共建设用地305.7111.37工业用地527.1119.60仓储用地39.81.48对外交通用地90.573.36道路广场用地408.215.18市政设施用地42.411.58绿化用地658.3824.48城市建设总用地（合2689.03100计）水域及其他用地492.5215.35规划区总用地3181.55100可以看出高新区工业用地基本与居住用地持平，分别占19.6%和20.94%.综合现状来看，高新区有大量的档次低的工业布局，主要出以较低收入的人群为人中构成，商业业态落后。这一现象在未来不会有很大的改观，对于项目的高端产品发展方向不利。4、园艺区分析□园艺工业园区是绵阳高新技术产业开发区的园中园、市级重点工业园，园艺区规划用地4.6平方公里，以“小政府、高效率、小机构、大服务”模式组建成了管理机构和一站式服务体系。采用了一区多园的规划模式，初步形成三大主导产业，即“信息产业”、“环保”、“新材料”，是一个新兴的高科技产业园区。2002年该区年产值33亿元，利税7400万元。预计2005年工业总产值将达到20亿元，实现税收过亿。在此投资的企业均可享受国家高新技术产业开发区的优惠政策。□绵阳市城市副中心位于园艺区段两侧约4.6平方公里区域，长约3.8公里，该区域重点发展研究、教育、文化及高新技术产业等，是以高新技术产业发展为导向的综合性城市科技文化区，起到对城市中心部分职能分解和补充的作用，其功能定位是绵阳市的城市副中心，引导城市发展方向，分担城市部分市级或市级以上的公共设施配套的功能；其主要内容包括：商业服务中心、商贸金融中心、行政管理中心、文化体育中心、生态住宅中心等。□园艺区的规划理念是：自然、人、科技和谐发展。5、城市规划对本案的影响□城市规划支撑着本案所在区域高端产品发展方向。本案所在的园艺区是政府规划的一类居住用地，即未来高端产品重点开发区域。□本案所在园艺区未来将面临游仙区和小岛花园高端产品的强势竞争，游仙区和小岛花园均临江面山，位于老城区，周边配套设施齐全，而本案所在园艺区虽山景资源十分丰富，但水资源极度匮乏，且交通、配套均不及游仙区和小岛花园。□高新区内住宅是工业的辅助布局，工业用地与居住用地基本持平，区域内有大量档次较低的工业布局，商业业态落后，对项目高端发展方向不利。□园艺区以环保及科技企业为主导，启动有文化教育产业-东辰国际学校，紧邻行政办公的核心区域，园艺组团的发展将与行政中心的建设有密不可分的依存关系。表现在园艺区靠近行政中心的区域为启动的核心区域，本案具有较大的开发优势。三、项目分析小结□高端产品是本案规划条件限制下唯一的发展方向，山顶及山脊必须开发低层低密度产品。□本案地块生态特征明显，告别适合开发低层低密度高端产品，山地、森林、泉水等差异化特征凸出。□本案所在园艺园目前还属于动态区域，虽然是规划的一类居住用地主要供给区域，但区域目前高端居住氛围尚未形成。□本案未来将面临游仙区、小岛花园等区域高端产品的强势竞争，且本案在水资源上与竞争项目不具可比性。□本案所在区域的公交系统尚不发达，生活配套有待提升。□行政中心未来的启动，将会带动园艺区区域整体发展加速，将会极大的提升区域价值。□本案的规划理念应与园艺区规划理念相结合，以自然、人和建筑和谐发展为核心。第二部分市场分析一、宏观环境分析□2005年4月5日，国务院副总理“关于抵制房价过快上涨势头”的四点要求等；□2005年4月27日，国务院发布《关于进一步加强各地房地产宏观调控问题》等8条措施。□2005年5月11日，国务院办公厅转发建设部等7部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。□2005年6月1日起，国家调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。□以上政策出台后，有关人士表示，如果效果不明显，还会推出进一步的调控措施，以切实际达到稳定房价的目的□中央政府同时出表示，不能从学术或其他角度来解读这些政策措施，要从和谐稳定的大局出发，将其作为政治任务来完成，要将其作为属地行政负责人的政绩考核内容之一。由此可见中央政府调控房价的决心。二、政策环境分析1、针对高档住宅、别墅的政策研究□不能享受契税减半的优惠政策。□土地增值税暂行条例规定：转让非普通住宅取得收入的个人按规定缴纳土地增值税。□对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。□政府即将对高档住宅、别墅征收消费税，消费税征收办法及时间尚未明确出台。□对于高档住宅、别墅的开发贷款和个人按揭贷款给给予严格限制，但具体政策尚未出台。2、绵阳市高档住宅界定标准□容积率在1.0以下□绿化北50%以上□户型的建筑面积在140平米以上□实际成交价是同一土地范围住房平均交易价格的1，5倍以上□满足以上三个条件中的一个即补认定为高档住宅。小结：政府正通过税收政策、贷款政策严格控制别墅、高档住宅的建设，但目前大部分政策尚不明朗。由于政府的政策限制，房地产市场整体开发方向将向普通住宅发展，而高档住宅、别墅类物业供应将逐渐减少。三、市场分析（一）竞争板块分析1、绵阳竞争板块示意图2、竞争板块分析1）园艺板块□区域属性：新兴的、山林特征高尚居住板块■依托园艺区、高新区、科创园区规划，借力于行政中心搬迁政策优势发展。■懋景青城将成为板块的启动者。□区域优势■山地、森林景观资源■政府未来搬迁所在地■具备基本生活配套■东辰国际学校高端教育配套□区域劣势■现有楼盘品质普遍较低，高端居住氛围尚不凸出■在绵阳山水资源十分丰富的条件下，该区域高端产品向上攀升的可能受到游仙板块和经开板块的制约。□代表楼盘：懋景青城2）高新板块□区域属性：较生的、工业与居住混杂的板块■信赖工业从业人员和农民居民形成，发展水平滞后。■富临山庄一定程度上对该属性有所改观。□区域优势■有一定的坡地景观资源■富临山庄一定程度上提升片区形象■具备基本生活配套■学校、医疗配套较好□区域属性：较生的、工业与居住混杂的板块■工业布局对住宅氛围有排斥性■治安欠佳，现有居民普遍素质不高代表楼盘：富临山庄3）科创板块□区域属性：新兴的、高尚居住板块■科创园高起点规划和建设对板块居住氛围形成受益极大。□区域优势■规划起点高，建筑、城市景观品质较高■银都、倍特等品牌开发商提升了住区品质■产品品质普遍较高□区域劣势■距城区较远■生活配套不完善■人气不足■楼盘入住率普遍偏低□代表楼盘：倍特景苑、银都领地、启明星寒舍4）经开板块□区域属性：新兴的、现代的高尚品质居住区，绵阳未来CLD区域■该区域的开发得益于交通的贯通和三江资源的开发，城市扩张压力也使城市未来发展方向容易向该区域倾斜。□区域优势■连接市区的交通瓶颈即将打破，实现景观资源和城市生活的双重结合。■土地供给充沛，成片开发，未来将有众多大盘出现，形成开发热点。■由于启动相对较晚，没有城市发展布局遗留问题，利于规划