哈西项目物业管理方案建议目录社区项目概况顾客群特点及需求分析物业管理服务模式服务模式实现计划及要求社区服务人员配置方案1、社区项目概况项目规划总建筑面积450000㎡，其中居住产品以6坡7多层、18层小高层及25层高层住宅为主。公共服务配套22000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（㎡）和会所（㎡）各一处，幼儿园一所；保留并丰富中心公共绿地。本项目规划用地拟分为两期开发建设。1.周边环境及配套设施本项目坐落于南岗区哈西大街、规划武威路、规划西宁路、规划西安路、西昌路围合区域，紧邻69联中。西侧(规划中的)奥林匹克公园，远眺欧亚之窗风景区，与服装城相隔，众多高等学府林立，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境于一体，是十分理想的“人居”环境。一期用地呈较为规则的梯形，与哈西地区主干道哈西大街相临。用地东面为西典家园（多层、小高层及品字型公寓），西南为69联中。2.项目主要经济指标（设计部提供）A．基本情况：（略）物业名称物业类型商住小区行政区域南岗区规划总用地面积m2180000含待征道路m2居住区用地面积m2总建筑面积m2450000住宅建筑面积m2公建建筑面积m222000总户数户总人口人户均建筑面积m2含待征道路容积率不含待征道路容积率建筑密度27.9%停车位地面停车位地下停车位停车位／户数30％住宅建筑面积毛密度万m2/ha住宅建筑面积净密度万m2/ha绿地率（与占地面积的比率）42%小区道路面积小广场数量个B．户型指标：（略）户型指标数值规划总用地面积(m2)18居住区总用地面积计容积率总建筑面积(m2)450000容积率2.55覆盖率（与占地面积比率）27.9%总户数（户）总人数（人）户均面积(m2)建筑面积建筑面住宅总面积(m2)450000积其中高层住宅（m2）户%小高层住宅（m2）户m2/户%公寓（m2）户m2/户%多层住宅（m2）户m2/户%公共服总面积(m2)22000务1商业服务（m2）2会所3管理（m2）4幼儿园2000注：未计地下车位40000㎡.2、顾客群特点及需求分析该项目目标客户群体具有如下共性特征：?年龄方面，客户以31-50岁的中青年为主，这部分人普遍学历高，追求生活的档次。25-30岁的青年人也占到一定比例，这部分人经济实力有限，但对本项目倡导的生活方式非常向往。?教育程度，80%的客户受过高等教育，其中有部分受过本科以上的教育。项目的目标客户有更高的教育程度。??客户来源，网罗了哈西地区的高校、各类研究所、金融和医疗机构及大小企业主，?其中又以高校的客户最多。?客户分布，来自南岗区的客户占有最大比例，他们主要是高校老师，政府官员、从事信息技术等高科技含量工作的人和周遍从商的中小企业主。外区客户所占比例也较大；外地客户所占比例非常小。?兴趣爱好?，约有六成的人在休息时会选择外出散步和运动，其次是看书或看电视。这可能与他们所受的教育或所处的环境有关系。客户特点：?中青年人；?受过高等教育；?追逐时尚，注重形象，关注生活品质；?三口之家为主；?敢于创新、善于学习新知识、新观念；?有较高的收入；?得到较高的社会肯定评价；■投资意识强。三、物业管理服务模式从项目定位和客户需求角度上分析有四大特点，其一、新都市主义建筑风格具备绿色走廊、区域核心、有层次的开放空间、地域性、社区邻里关系特点；其二项目的自然条件，有丰富的中心景观和植被；其三、身处在优厚且较大压力的职场上，有着对自然、健康、自由生活环境的渴望；其四、便利的商业、高品位生活方式。针对物业特性和顾客群特点，物业将在项目定位为“free”的物业管理模式。（一）“free的”服务模式定位与释义“free”体现自由的、独立的、自然的、优美的、悠闲的、开放的为人之本性释放，人的情绪、体力、智力、精力被束缚一定程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受，是无限美妙和令人遐想的，“free”强调在自然与人文环境、现代与历史风格、建筑与服务气氛的和谐，突出尊重人为环境营造宗旨，回顾历史折射人文情怀，追求自然建立服务特色。实现“free”模式需要必备两条件：一是以“一切皆善，善待一切”的价值观，“free”更多的通过顾客自我情操演绎千变的精彩生活，二是具有开放的建筑风格，舒适的交流空间，风格迥异的商业为大背景。以尊重人文化倡导为前提，在法制、契约、诚信为“free”的底线，相互尊重和理解，共同品位生活。“free”模式主要由三大元素构成：?开放的1、自由出入的大社区，充裕的公共设施和场所，独立且安全的组团；2、物业安全管理重点是组团，将居家报警、单元门禁、院落围墙红外线联动对射、组团可视对讲门禁、安全员定点巡逻、24小时控制中心值班机制；3、组团外施行“无人化管理”，通过智能化设备对主要场所的监控、以及巡视员的交叉巡逻确保公共场所的治安，同时给予顾客的充分自由空间。4、社区不在是私家领地，而是具有和政府共同治理的特点，引进综合治理办公室、派出所、居委会等机构。只要遵守法律和社区规范的人员，将充分享受无阻尼的服务，尽情享受丰富的生活方式。5、社区将无“禁止践踏草地”的标识牌，开辟可直接接触的绿地，拉近人与自然的距离，供客户享受青草芬香和阳光沐浴。?生活的1、引领庭院文化，丰富组团内社区活动，为每组团设置亲善大使，直接为业主排忧解难，建立快速沟通渠道，让业主在大社区中享受更贴切的服务；2、营造绿树葱荫的生活环境，丰富社区公共场所的娱乐设施；3、对商业业态更具有生活味布局，生活必配备项目、休闲娱乐项目、咖啡酒吧项目；亲和力的大中型超市项目；4、多元的信息沟通渠道，遍布社区的音乐广播、可随时求助的求援电话、传统的宣传公告栏。5、缤纷色彩的社区文化，以健康、科学、娱乐为主题适于各类人群，尤其包括儿童寓教于乐的科教活动。?便利的1、社区提供便利的商业配套，引进大中型超市或商家购物车；2、通畅的交通设计，路边停车方式，缩短步行距离；3、物业服务都以业主便利为中心设置快捷的办事流程，在人潮高峰段亲善大使专守庭院服务；4、提供家居生活的清洁、育苗、维修、代购物等便民服务；5、提供房屋租售、转让服务。“free”服务模式不仅要表现在顾客生活方面的日常业务管理与服务方面，还涉及到社区文明建设、会所服务、租赁经营等综合内容。（二）“free”服务实现计划及要求项工作内容工作标准完成时间目客户客户服务中心1、分前台事务办理和亲善大使两大职能服务设置2、前台事务办理设计为与业主直接接触，贴心大使办公位置可设计后台。3、设置在会所位置，使用面积约50m2包括办公、接待、现场资料储存空间、装修家政办理台、授IC卡（含设备）、洽谈室亲善大使制1、7：00—9：00，17：30—19：00在办公点直接承办业主委托事宜；2、熟悉组团内每户业主，走访并收集业主意见收集信息汇集服务中心；3、组织庭院社区文化活动。着CI职员服（西服式样、蓝色面料、白色衬衣）为专职亲善大使，设几个固定办公点（原则徒步5分钟内可到达），（与外围安全巡逻相结合，在人流高峰期设门童）30岁以下，高中以上文化程度，气质佳，乐于助人，善沟通（结合外围巡逻安全员）社区文化策划1、以健康、科学、娱乐为主题，重点突出庭院文化2、针对儿童、购房决策人、老人提供特色文化活动3、以协助业主自行组织为发展方向4、组织各类艺术沙龙有偿服务项目1、根据业户特点，设定便民服务项目，只收取成本的5%利润；设置2、方便投资客户群交易，开展租售业务，以赚取利润为目标商业配套方案1、物业公司经营咖啡厅、酒吧业务，开设洗衣房，管理会所。2、可考虑引进菜市场、超市、餐饮、医疗室、美容美发、书吧、汽车美容等。细微点滴服务1、成立贴心协会，提供业主忽略的点滴服务。2、开辟服务像册，寻找服务足迹，提高业主精神文明。环境现代与历史氛1、设置历史回顾画廊；管理围营造2、项目开发前后照片对比、景点设定。自然生态营建开辟亲近绿地，供人休憩；方案修建人造鸟巢；建设小苗圃、花圃培育基地、果树等（可经营）。社区保洁绿化1、环境保洁（*人）管理方案（*2、家政：（*人）人）3、垃圾清运：市政化4、垃圾箱；庭院两个单元一脚踏式双桶垃圾箱、庭院外果皮箱5、服装有楼内和楼外之别，楼内体现精致，楼外体现专业特点6、垃圾中转站设置7、机动垃圾清扫车、机动洒水车、机动垃圾车8、每两栋设有保洁取水点（对裸露管口作防冻处理）绿化（*人）地下自动喷灌系统选择PPR管材每半径50m绿地设一个电源插座（防水、防触电）尽量考虑雨水利用系统其它外围保洁实施外包方式。安全治安管理人采用的内紧外松的管理模式循序渐进。管理项目的安防1、整个小区分为多个小的片区进行区域化管理；将若干个小的组全管理方团化为一个区域设定一个安全巡逻岗（楼内巡逻岗），主要是案主要以对本区域的安全事务的处理。着公司规定的CI服装安全员楼内人防与技巡逻岗（西装），主要是以小区的整个风格相配套。防相结合2、在小区的主要地段及繁华区域设置徒步的安全巡逻岗，主要是巡逻岗与以提供安全服务为主要的目的（设岗位*个）。固定岗相3、对于组团外围及小区的次干道设置有单车巡逻岗（单车巡逻岗结合；红*个），主要是保证小区次干道及周边的安全事务处理。着装以外报警与牛仔服特色的服装，体现自由与开放的小区管理特色。小区影像4、在小区的主干道及整个小区的安全防范监控和对小区各岗位的监控相结快速支援及整个小区的安全事务处理（摩托车巡逻岗1个）。合。根据小区的特色着美式的作战服，主要是在小区内起到威慑作用。5、体现项目安全管理的风格，在主要的出入口设置安全形象岗位1个。6、在小区的前期对于小区的装修实行集中统一的管理，安全管理方面设置专门的装修巡逻岗（*个岗位）。着安全楼内巡逻岗服装。技小区智能化与