市场篇一、本案区域市场分析：1、南浦城区域基本概况2001年上海楼市经过6、7月份的短暂休整期，8月的新盘又出现了一个新的高峰。市区12个行政区内共有25个住宅新盘推出，15个后续住宅楼盘上市预售。其中浦东最多，共有9个新盘。南浦城区域从1999年开始便成为中高档住宅开发的热点。比较早介入的有金龙东苑、贵龙苑、怡东花园等，区域内行情售价从原来的4200元/m2，上升到5000元/m2，2000年，盛世家园悉尼阳光带来了澳洲阳光和大户大贵的居住感受，而世界500强企业安宝集团也以5000万美元打造了澳洲花园；南浦东侧滨江地区的雍江星座则在开盘以前就出现看房的火爆现象，可见南浦城地区的居住优势已被充分认可，这些有利的市场条件也为本案的开发实施奠定了一定的市场基础。今年，随着区域中最大的项目----70万平米的东方城市花园的开盘，南浦地区累积开发量已达150万平方米，均价将达到5000元以上，成为浦东名副其实的大型现代生活圈之一；同时东方城市花园以其规模大、配套全、首期售价低等优势抢占市场，已构成了对区域内其他个案的威胁。2、区域内个案价格分析根据我司的调研情况，本案周边楼盘情况如下表：（表1）案名单价范围均价规划面积主力面积主力总价公开日期悉尼阳光3900--53004700100--158150--15870.5—74.22001.6悉尼星光4400-5500500097.54-162.67145.81-148.3972.9-74.12001.4澳丽花苑4300-5700500085.5-183.593.5-111.546.75-55.752001.5宏润公寓4150-48704510125.03-236.4133.2260.081998.10盛-顺意苑3735-49004318101.89-138.38101.89-112.543-482000.12怡东花园6000-90007500120.2-210.32136.46102.3451993.8海富花园5200-68005900140--190160--19094.9--1122000.5贵龙苑4700-6200545050.22-216.3514076.441998.9山泉花苑3900-5400465097.56-136.9213663.242001.5（三期）区域内楼盘最低报价：顺意苑3735—4900元/平方米区域内楼盘最高报价：怡东花园6000—9000元/平方米（全装修）装修标准：1100—1300元/平方米楼盘均价：除了龙阳小区内的怡东花园（区域内超行情报价）、东方路上的海富花园（96年的外销房）外，南浦城区域内的中高档楼盘均价基本上都控制在4500—5000元/平方米的范围内。普通适用类:3700-5000元/平方米,代表个案:顺意苑中档大众类:4400-5500元/平方米,代表个案:悉尼星光高档精品类:6000-10000元/平方米,代表个案:东方新座—滨江茗园3、面积分析周边个案主力户型配比（表2）悉尼星光澳丽花苑盛-顺意苑宏润公寓贵龙苑怡东花园145.81M254套占85.5M2100套占9%112.51M271套占133.22M2153.82M2,135.67三房二厅为主力18%40%M2,136.13M2,136.46M250套占30%222140M2,152.32M2,18148.39M27套占9%93.5M330套占101.89M53套占148.06M2,144.5230%30%3.65M2,210.32M22222二房二厅为复式房197.54M24套占8%108.5M100套占138.38M32套占133.43MM2,203套占22%,实际29%18%105.05M30套占33套占20%为别墅五房,四房22213.45M2,216.35106.5M132套占12%133.48M20套占167套占18%10%12%M2为主907套占70%,9122.3M2占18套6%111.5M2330套占一梯二户137.34M2115.03M239套占3%30%1127.2M2占27套9%17套占10%150.22M226套占2%127.37M227套占9%183.5M2110套占131.7M217套10%占10%133.51M215套占5%146.81M254套占一梯二户125.03M2三房一梯二户一梯三户18%17套占10%二梯三户162.67M218套占6%一梯二户236.4M28套占5%213.8M28套占5%周边个案户型面积表（表3）案名房型(面积)悉尼星光4房2厅3卫145.81—146.813房1厅127.20--148.392房1厅97.54—111.5澳丽花苑3房2厅2卫106.5—111.5复式4房2厅2卫183.52房2厅85.5—108.5盛-顺意苑2房2厅2卫101.81—112.513房2厅2卫133.48—138.38怡东花苑5房3厅3卫4房2厅3卫复式136--210贵龙苑3房2厅2卫144.52—153.823房2厅3卫135--1483房3厅3卫213--2162房2厅1卫103.08—110.272房2厅2卫104.86—123.791房1厅1卫50.22上海早晨3房2厅2卫185.61—173.11宏润公寓3房2厅2卫131.70—137.34复式4房2厅3卫224.67—236.4除贵龙园有50平方米的小户型规划外，区域主力面积140平方米左右（从市场反映来看，该面积三房成为区域内受客户青睐的主力户型）。主力总价：60—75万。但从区域内去化峰值来看，受欢迎的房型面积及总价表现如下表：市场接受产品（按目前区内行情价5000元/平方米计）房型面积（平方米）总价（万）二房100--11050--55三房130--14065--70本案产品比较（按目前区内行情价5000元/平方米计）房型面积（平方米）总价（万）二房13165三房16080从上表中可见，本案的面积超出了市场可接受产品的面积范围。因此，大户型的面积规划对本案的产品各个方面都提出了更高的要求。4、区域主要个案分析贵龙园一期发展商：上海贵龙房地产开发有限公司位置：浦建路、东方路售价：3900—5200元/平方米（二期：4700—6200元/平方米）平均售价：4500元/平方米主力面积：147—154平方米（三房）规划面积：总建面15.3万平方米开盘日期：2000年3月18日工程进度：现房，一期2001年4月交房。销售率：75%广告诉求：东方人文雅境的世纪新家园规划特色：总共有9幢高层，27幢小高层。房型类型众多；绿化率60%；设有人工湖景观、网球场、高尔夫推杆果岭、休闲会所、儿童乐园等。利空分析：产品主力面积过大，导致总价过高，外观无特色，不显眼。利多分析：地段较好，且整体小区规划齐全，也有一定的社区规模。点评：规模较之周边楼盘要大，因而环境规划也较好。但开发周期长，投入大，各类不可预计的市场风险将不断出现于营销阶段中。澳丽花苑发展商：澳大利亚安宝集团---上海安宝房地产公司位置：浦建路、南浦城内售价：4300—5700元/平方米平均售价：5000元/平方米主力面积：96—104平方米（二房）规划面积：总建面9万平方米开盘日期：2000年10月工程进度：准现房，一期2001年9月交房。销售率：60%广告诉求：上海澳洲梦规划特色：一期位于小区东北角，推出1幢11层和2幢17层住宅，一梯两户格局，小区分布南低北高，中心区域规划有6750平方米集中绿地和会所。绿化率50%。点评：发展商实力雄厚使得楼盘有了部分的品牌效应。二房面积控制得较为出色，从而有效的控制了总价，赢得了中等档次客户的青睐。悉尼阳光—盛族家园发展商：上海盛族房地产开发经营公司位置：浦建路、南浦城内售价：3900—5300元/平方米平均售价：4700元/平方米主力面积：141—154平方米（三房）规划面积：二房面积131—134，三房141—154，复式188—302（单位平方米）一梯两户开盘日期：1999年9月工程进度：现房，一期2000年9月交房。销售率：55%广告诉求：澳洲原版生活写真规划特色：规划4幢12层，14层，16层的板式小高层，呈梯状分布，由澳大利亚贝尔曼建筑设计事物所担任环境规划，小区有10000平方米绿化及会所。（二期小高层“悉尼星光”6月开始发售单价4400—5500元/平方米。）点评：规划面积较大导致总价比周边同档次楼盘高出近5万元，因此面积与中档的产品定位相比显得“曲高和寡”销售状况不甚理想。盛-顺意苑发展商：上海盛逸置业发展公司位置：位于南浦城西南面，本案的西侧，宏润公寓的南侧。售价：开盘价3735—4900元/平方米平均售价：4318元/平方米主力面积：105—132平方米（三房）规划面积：二幢住宅，北面一幢7--16层，南面一幢16层；多层及高层都为一梯两户。多层二房面积97平方米，三房128平方米；高层二房面积105平方米，三房面积132平方米。开盘日期：2000年5月底工程进度：结构体，一期2001年2月交房。点评：开盘时定价3715元/平方米，一度吸引了不少的外区客源来案场看房。二、本案市场地位根据对整体市场观察和竞争市场的针对性分析，总结出东南花苑在当前市场中的地位如下：?南浦城内最后一个登场的楼盘，是作为南浦城这一造镇计划的收官之作。?东南花苑的地段、交通优势使其在塘桥地区有明显的区位优势。?以设施、立面、绿化、景点等营造代表全新居住文化的潮流，引导崭新的住宅消费，使本案具有鲜明的海派文化特色。三、浦东新区环境简介1、区域地理位置浦东新区，是位于贯穿上海市区的黄浦江东侧的一个行政区域；地处长